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外援
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外援

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年8月15日

  欧洲各大联赛即将开锣,各球队领队马不停蹄发掘新球员,当中包括不少其它国籍的球员,统称外援,在我记忆当中,以往只有西班牙毕尔包没有用外援,甚至除了加泰隆那地区的人,西班牙其它地区的人亦不会用,所以,毕尔包的战绩虽然一向不甚标青,但仍然维持这个传统而又能够在西甲立足的话,可以说是一个异数,不过,就算现在没有改变,全世界都只是得毕尔包一队,连香港乙组亦有外援,如果全世界没有外援,所有球队都溃不成军,但太过倚赖外援,就好似英格兰,本土球员出场机会被握杀,最后,英格兰连一队比较像样的国家队亦组织不起来,换句话说,外援令很多国家队溃不成军,所以,没有外援不行,太多外援也不行,要取得一个平衡点亦不是容易的事。

  香港则是一个信奉没有外援的地区,我并不是说香港足球没有外援,而是在香港很难引入外劳,在全世界其它的先进或者发展中城市都不断利用其它地区的廉价劳工,香港则受制於一些劳工团体,而有一些立法会议员为了讨好劳工基层,不断阻挠政府批准输入外劳意向,导致香港各行各业人手短缺,老态龙钟的人依然要从事劳力工作,结果当然是导致人工急升,甚至很多工作根本请不到人,以建筑业为例,有些工种的人工已经到了不合理地埗,但由於人手短缺,地产商唯有支付更高的薪金,最后,建筑费急升,羊毛又当然是出在羊身上,楼价上升,但政府又认为楼价上升是不合理,要大力打击楼价,地产商唯有向地价打主意,最近,地产商所投得的地皮,一幅比一幅低,甚至比测量师所预测的下限还要低,但楼价就没有下跌,受害者原来是香港政府。唯今之计,就是香港政府尽快批准各行各业的外劳,严格来说,他们是外援,协助建设香港,否则的话,其它地区如星加坡,澳门等城市,由於引进外劳,发展比香港快得多,不过,外劳与外援一样,不能太过倚赖他们,在足够或者没有需要的情况下,就应该停止输入,大家唔好唔记得,香港是最早引进外劳地区之一,如果现在没有二十多万外地佣工,协助香港人处理家务,我真的不敢想像香港人怎样应付,当日,我们一马当先批准输入外劳,今日就畏首畏尾,官员们的勇气究竟去了哪里。

  我相信现任官员都不敢处理这个问题,以现时香港的人脚及作战状态,还勉强可以追得上其它城市,但不久将来,大家就会见到有所分别,日子一久,香港就会溃不成军,不过,大家知道又如何,很多人就是希望香港溃不成军,他们就会有藉口攻击香港政府,我真的不明白,难度政府不知道那班人就是阻挠政府输入外劳的人。

外援
1. 法子
2014-08-15 08:59
法子《为何不买?》

这文是留给当时已经有能力买楼的人看:

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节录自2014年8月15日
曾渊沧专栏:争贵楼显人性弱点 - 曾渊沧

2013年,港人不吃不住,买楼需储钱14年。2002年,买楼只需4年。2002年,楼价如此便宜,为甚么港人不争着买楼,今日楼价创新高才争着买?这是人性弱点的最佳展示。
2. 亮剑
2014-08-15 09:21
其实唔止建造业工人,香港仲有其他行业甚至专业领域,都发生人材荒。
我真心希望香港各界捐弃成见,请各方英雄豪杰成立一个跨阶层的检讨委员,大家讨论点输入各种外劳,填补各项行业人材樽颈。 

3. 望东楼
2014-08-15 09:27

Dear 法子,

Most people thought that they are smarter than 'average' people; believe that they can buy low and sell high while the reality is that majority of us actually doing the opposite (dominated by right brain).

Suggest these people to take a look at their transaction records (equities, properties): Did you buy anything in 1989; 2002-3;2008)? If not, then you are NOT a market timer. Good luck.

4. 子婷
2014-08-15 10:21
网民热话:买唔买楼  That is the question

【on.cc 东网专讯】楼价升极都未完,一心睇跌的置业者真的欲哭无泪。有网民就在讨论区发帖,认为人人只信楼市不跌,但加息及经济放缓,危机渐近......要小心。不过,有网民好明显「心已灰」,话信楼价跌已信好几年;但亦有网民细心分析,认为楼市亦有周期,所以信始终会跌,但可能要到2016或2017年,供应更多时才会有调整。至於发帖者则认为,当加息三厘,「顶唔到」的业主为数也不少。更有网民认为,等三、五、七年,楼市会回到98年的价位。

姑勿论楼价几时才会跌,但近年置业者空等一场又一场,失了入市时机又真的十分「惨情」。有网民就写下了个中的「迷思」:

楼价低残时,份工朝不保夕,想「留多个钱」在身,所以不买;

到楼价谷底回升,则一心想着很快重回谷底价,又不买;

到楼价回落,又等「再落多啲」,於是又不买;

楼市牛皮不明朗,了无方向,又不敢买;

确认升势后,又担心政府「做嘢」,或者升市已届水尾,结果始终仍不买。

就是这样一次又一次失机。其实,如果在买与不买之间,始终未能够想通,楼价会否下跌,或者几时才跌又有何用呢?
5. HELP
2014-08-15 11:12
Support import of labour. Domestic helper is one good example.
6. 金城之友
2014-08-15 11:20
地产大行好像多事之秋,美联今天开会啇量董事酬金,应该互相指责,好戏连场.中记也负面消息什多.如葵涌永得利车场拆售,居然没有注意地契问题,做了等於白做,要回水收场,引为笑柄.第二是太古城经理收了客人临时订金,但没有查明业主身份,开 票给land search 不同名字的人,但事情仍在跟进.第三是岚山事件,教导买方欺骗银行
7. 撰文:麦萃才
2014-08-15 11:31

新婚多新楼少 楼控或更辣

撰文:麦萃才 香港浸会大学财务及决策系副教授
栏名:房策透视

1997年是一个特别的年份,特别对於楼市而言,当年楼价屡创新高。而中原城市领先指标,就是以97年的数据作为基准。香港当时的人口只有648万人,家庭数目约有192万个。

辣招未遏楼泡 政府或再出招?

十七年后的今天,截至20146月的数据显示,香港的人口已突破722万人,而估算家庭数目上升至239万个。近月楼市再次升温,无论是中原城市领先指标,又或者是差饷物业估价署的楼价指数,都创下了历史新高。虽然政府已用了多项辣招,但有意见认为,仍未能为楼市降温,所以预计政府或有更辣的招数,对付楼市潜在的泡沫。

自回归以来,香港经济经历了几次周期,亚洲金融风暴所引发的楼市大泻,令整体楼价下跌了六、七成,这个事件对於70后或以前的市民,仍然记忆犹新。但对於80后的市民来说,楼价在2003年以后基本是上升轨,楼市大跌的痛苦基本上没有体验过,所以他们对於楼市的戒心较少,容易成为楼市波动的受害者。

自由行改善经济 港结婚数字飈

现在与1997年比较,香港人口增加了730,400人;如以家庭计算,增加了466,200个(截至2012年底的数字)。因为经济持续改善,2013年登记结婚宗数比对97年增加了17,805宗,达到55,398宗!问题是香港有没有足够的房屋供应配合家庭数目增长?

假设每宗结婚登记等於一个新的家庭设立,引发一个新的住屋需求,那么比对每年新增房屋供应量与登记结婚数目,便可以知道房屋供应能否追上住屋需求。

图一显示了自97年以后,每年登记结婚宗数。基本上,因为亚洲金融风暴发生,经济转差的问题,人们推迟了结婚的时间,由1998年至2003期间,每年结婚宗数只是30,000多宗。但自2003年内地开放自由行之后,香港经济得以改善,而每年结婚的宗数亦逐年上升,而近几年每年维持50,000宗以上,而2012年更因为龙年效应,升至60,459宗!由97年至20145月为止,累计登记结婚数目已达至760,994宗。就算计至2013年底,也有739,231宗。

新婚望置业 楼供应却反减

同期的房屋供应有没有跟上?第一届特区政府的八万五政策效应,房屋供应要在1999年之后才见到。在2000年公屋、居屋加私楼的供应,突破96,884个单位,见图二。当年基本上供应是大於新增家庭数量。但及后,政府要挽救楼市,停建居屋,而又没有大型的土地开发计划,使到每年的房屋供应量锐减,跌至平均20,000个单位的水平。

回归后家庭数目又增加了多少?1997年时,全港家庭数目约有1,922,800个,而到了2012年,家庭数目已升至2,389,000个,15年来多了466,200个家庭。见图三。

如果把每年新落成单位数目,与年度登记结婚的数字作为比较,便会发觉自2005年以后,新增登记结婚的数目远高於新屋落成,而近几年情况转趋严重,见图四。自2006年以后,平均的新屋落成量约20,000个单位,但到了20122013年,每年新婚的家庭却有近6万宗。换句话说,近几年有34万的新婚家庭,没有相应的房屋供应配合。於是就造成以下的社会问题:

新婚的夫妇,因为缺乏资金买楼,要继续分开在双边父母居住,形成结婚不同住的情况,或许他们目的是希望能储到首期买楼,但这种社会情况当然不理想。

因为公屋供应有限,轮候时间长。结果便要捱贵租,租住私楼去组织自己的小天地。

如果不能负担一般的私楼,但又要有自己的小天地,部分或会考虑劏房。而很多劏房都是未经审批申请改动建筑物的间隔,造成潜在安全风险,成为社会的隐患。

上述分析只限於本地的实质需求,亦即是刚性需求。由19972013年期间,累计结婚宗数已达73.9万宗;但期间物业落成量,只有69.9万间。两者相差4万,但这个数字差距,并不能完全解释小型单位的楼价上升,还有些因素影响到物业的需求。

过去的一段时间,部分香港的物业由海外买家购入,其中以内地买家为主要部分,而这亦加剧房屋短缺的问题。

回归后人工加9% 楼价升24%

其次是香港人的家庭结构开始改变,每户的人数愈来愈少:1997年家庭住户平均人数是3.3人,但到了2012年,家庭住户人数只有2.9人,就算人口没有增长,但因每户人数减少,这亦造成新的房屋需求。按数字估算可以是97年家庭住户数目的13.87%!以971,922,800个家庭住户数目作为估算,住屋需求会多了26.5万间!

因为住户人数少了而多了住屋需求,再加上每年结婚的新增家庭,还未计入海外买家的需求,房屋的缺口可达30万个单位以上!通常结婚不久的夫妇,家庭经济能力有限,所以中小型单位便是他们的目标,这亦解释了为何近日中小型单位的价格突破历史高位,因为这些刚性需求是实在的,当利好的消息进入楼市,这些购买力便会释放出来,继而推高楼价。

相比於97年,家庭入息中位数只升了8.95%,但反映楼价表现的中原城市领先指标,却升至124点,亦即楼价比对1997年时升了24%。家庭收入的增幅,是低於楼价的增幅。这个情况确实令人忧虑的。

(文章仅代表个人立场)

 

 

 

 

 

 

8. 暗战
2014-08-15 13:01
巴士的点评——暗战

2014-08-15

        两块住宅地日前批出,价钱低过预期,其中一个中标者是小型发展商宏安,它击退大型发展商,以四点二八亿元投得马鞍山恒光街项目,每尺楼面地价3719元,略低於市场估值下限。宏安六月已投得邻近另一幅地皮,投地愈战愈勇。

        另外一批久未露面之中小型发展商亦有参与今次竞逐,包括庄士中国、金朝阳及香港小轮等,显示大发展商买地采取保守策略,中小型发展商杀上。

        特首CY和大地产发展商暗战,已是公开秘密。CY觉得楼价太高,要大量增加土地供应。大发展商睇淡楼价前景,投地出价非常保守,令不少项目流标或流拍。

        政府变阵降低土地中标价,又鼓励中小型地产商入市,不想有地卖不出,希望保持较大量的土地供应,藉此控制楼价。政府和发展商斗完又斗。

        有政府官员私下分析,发展商手上有可以卖的单位价值近七百亿,楼价跌百分之十,他们不见七十亿,所以政府大力推地时,他们就反应冷淡,只出极低价去投地,令土地卖不出,变相减少土地楼房供应,以支持楼价。所以政府要令更多中小型发展商入场买地,平衡这个局面。

        按这个思路去睇,如今见到小型发展商投到地皮,政府似乎好成功突破大发展商包围。不过你细心分析,政府没有表面上看得那么成功。

        世界充满互动,政府出招,发展商还招,牵一发动全身,整个棋局就变了。过去政府暗藏高地价政策,竞投价不到政府心中的底价不卖,如今政府一改以往做法,无底价推地皮,表面可增加土地供应,但大发展商又变招,它们手上有好多农地,要起楼时和政府洽谈去补地价,转作住宅地皮,这些农地好比「窝轮」,价钱低低,杠杆大大,十亿农地,补地价后可以等如八十亿、一百亿的可发展住宅地皮,所以农地是发展商手上的利器。他们见政府无底价推地,这些拍卖的靓地都如此便宜,就马上停止手上农地的补地价。因为现货也这么便宜,要买直接买地皮现货,不用浪费手上的「地皮窝轮」,将农地留为后用。

        结果是政府辛辛苦苦左挖右掘,到处找出一些「插针地皮」,怎知光是发展商减少将农地补地价,减少的土地供应多过增加的。

        这一浸楼价上升,皆因政府为求通过辣招税,在如何计算换楼的时间上,向和发展商关系密切的议员让步,马上令楼价扯高。发展商就利用这几个月楼价上升的空档,大量卖楼,储足弹药,恐怕又可以捱多一年,同政府再斗法。发展商卖了贵楼,土地不平不买,他们的利钱不是少了,而是多了。

        如今出现小发展商投得地皮,貌似出现可喜变化,但它们能提供楼宇的数量有限,远未到影响市场的水平。土地供应控制在政府手里,但房屋供应却操控在大发展商掌中,香港房地产市场的博弈,胜负未分。而政府压低楼价的宏愿,只能算是「革命尚未成功,同志仍须努力」。

   
9. 亮剑
2014-08-15 13:20
呢几年大型农地改规划做住宅地呢度,全面停摆,我估矛波终於知道现在发生紧乜事,而呢年几我不停咁提出,开发商点解唔为农地补地价,巴士的点评亦讲出实况及下一个注脚。
近呢十年有咁多人结婚、咁多大陆人落香港謮书、做野同定居,但同一时间你香港又咁少私人楼供应,那么楼价可以唔升吗??
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