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东京铺位紧张,租金却便宜
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东京铺位紧张,租金却便宜

杨官华

香港专业地産顾问商会-副会长
世纪21(日本)中华物业-创办人
40万东京做业主日本置业全攻略作者
2014年8月12日

  笔者刚刚到东京公干,东京天气比香港炎热,夏天最高气温达摄氏38度,就像东京铺市一样,特别系今年东京经济增长,就业率提升,一、二线地铺,空置率下降。

  对比香港地铺租务市场,刚好相反价量齐跌,一、二线铺位租金由高位回落,尤其是铜锣湾、尖沙咀、旺角,有少部分街道出现有近六、七间铺位空置,有个别铺位空置超过半年、情况慢慢增加,漫延到二线铺位,原因离不开自由行数字下降,国内反贪及激进派的驱蝗行动也有影响,好多人问点解d业主唔平点租出去算呢?笔者一位资深投资者朋友表示,基於地铺大部分都有承做按揭,如果本身收紧50万租金,下调到40万租金,租金回报下跌便直接影响到物业估值,承办银行便有机会追差价(call loan)。

  所以凡有按揭铺位的业主也不能轻易大幅劈价减租。但东京近日铺位租务市场紧张,一有空置铺位马上就有商店承租,特别系一,二线旺区,新宿,涩谷,六本木,池袋,东京,目黑、大久保等等区域都非常紧张,基本上很少吉铺在市面,一些空置多时的吉铺都咸鱼翻身获得租客垂青,重新亮灯。

  东京同香港地铺租金相差一大截,东京租金平,每尺租金起码平过香港一、两倍,香港一线名牌地铺尺租闲闲地过千元一尺,做生意赚到钱都系拿来交租,赚赚埋埋都系比左业主,东京新宿地标伊势丹级数高过铜锣湾sogo,但伊势丹龙头铺尺租只是数百元,香港经营生意成本铺租贵过人工,东京刚好相反,人工贵过铺租。

  两个先进发达城市出现同工不同酬,东京GDP劲过香港,但铺位租金东京相对较健康,做生意著重收支平衡才能够有生存空间。笔者於香港经营的地产代理分行(商场铺)旁边的同行地铺租金超过50万(仲要用暗标承价),以全店50名sales底薪加上来也不及铺租金,笔者告诉东京的中介朋友,香港的情况(香港地产代理业界普遍认同得据点得天下 ),中介朋友们都非常惊讶诧异,香港租金贵得人惊。

  因篇幅有限,有兴趣读者们可以参加本公司举办的日本讲座,详情请登入http://www.c21-tokyo.com/报名。

东京铺位紧张,租金却便宜
1. 引刀一快
2014-08-12 11:01
杨先生

咁东京铺价又如何呢?
2. 天葵
2014-08-12 11:47
被call loan可以有很多原因, 同时银行放贷亦不止只考虑按铺铺租本身, 若贷款人财务正常准时还款, 劈租后因减估值而被银行Call loan补差价是不可思议的事情. 有错请指教.
3. CD ROM
2014-08-12 15:29
用sales底去比有意义吗? 起码用sales报税年去比......
4. C21
2014-08-12 23:27
多谢大家既问题,回覆如下: - 
回引刀一快 : 东京铺价四个字 "低水吸引" 
回天葵 : 首先多谢那位朋友就是汤博士,下次我再多多请教他,标准答案就要请教银行大班了
回 CD ROM : 小弟不才,以自己经营十多年地产代理生意,曾经我手开的地铺只有三四十间分行,基於地产市道一时委缩一时澎胀,地铺租金加 SALES & ADMIN 低薪系一个基本既数字,开一间分行最起码要有以上数字 (12个月人工铺租50万加50万乘以12个的现金流 = $1200万 ) 的一年现金流应付以上日运作,於2003 沙士 & 2008年金螎海潚爆煲,小弟经历过如阁下CD ROM 想做生意请准备充足的现金流 

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