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香港楼价连环破顶 |
2014-08-11 17:50 |
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投资乐园——香港楼价连环破顶
2014-08-11 笔者去年底作出2014年香港楼价破顶的预测,终於发生了,而且还是连环破顶!首先是差饷物业估价署,公布在六月份住宅楼价指数为249.8,较五月的247.2升了百分之一,创该署有纪录以来新高纪录;然后上星期五的中原城市领先指数CCL,最新报124点,升穿了2013年3月17日123.66点高位,创下了历史新高。
相信很多人看见这个数字,特别是还未上车的人,一定会破口大骂,粗话连飞;但你又不可以不承认,这是放在眼前千真万确的事实,无论你的心情如何低落,在政府总部抗议N次,都不能把这个事实改变。买不起楼的人,将会更加买不起楼,特别在今次的升浪中,细价楼的升幅,是远远抛离大价楼。
只有参与者影响市场价格
笔者深感明白,很多人都不希望楼价上升,所以当我每次作出楼价上升的预测,都会被人在网上骂过狗血淋头,骂我自己有楼就吹楼价会升,骂我偏帮地产霸权;而「专家」们唱淡香港楼市下跌,最多跌幅可达三至五成,就很容易得到掌声。这些淡友看跌楼市的原因很多,最常见的是「楼价是平均收入的很多倍」,「普通人不吃不喝十几年都不够钱给首期」等;但其实这些分析犯了最基本的错误,就是计算需求的时候,只应计算市场上的参与者,即是正在进行或将会买卖楼宇的人,而不应包括不会参与买卖的塘边鹤。因为他们的声音虽然最大,但他们的想法,是不会影响市场价格的。
这就像毕加索的名画十分昂贵,但只要有极少数的千亿富豪觉得便宜,价格就可以愈炒愈高。我们要分析毕加索名画的价钱,也不会向哪些普罗大众的打工仔,问他们是否愿意付数亿买一幅名画吧!
辣招无法令需求消失
国内的楼市调控经验,很值得香港政府的高官参考。国内政府推出辣招之后,刚开始时楼价横行,但两年后就上升,导致2013年北京上海深圳广州等大城市,楼价涨幅高达20%以上。政府用辣招压低需求,但这些需求并没有消失,而只是像一个被压逼著的皮球,会导致将来爆发的时候,力量变得更加强烈。
很多人做分析的时候,都会把「应该怎样才是最好」变成分析的结果,是一个很容易犯的错误。笔者非常认同,如果整体楼价可以调低,对香港很多方面都是好事,人们生活会更愉快,社会怨气减低,家庭不用把大部份人收入用来供楼,内需消费可以提升,再推动各行各业。但我们做分析时必须明白,经济市场只会向供求平衡点的方向走,而不是向我们的梦想去走。现在香港楼价破顶,一定不是大众人最想见到的,但却是供求下的结果。你不喜欢的话,楼价都不会因为你的愤怒而下跌。
中国经济专家
林一鸣博士
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脱兄: 「金融业人士,他们的经验比我们多」, 乜经验先? 炒股经验? 这里讲楼喎。置业经验? 佢地喺租楼族群, 你睇阳萎、大C, 租完新都城, 我以为佢买楼喇, 原来走咗去租黄埔, 自醉兄梗又问我, 你点知呀? 你买得楼多, Agent自然八料比你, 剩喺租楼? 采你都傻。 自醉兄: 上周日本来想覆你, 打完波好gui, 瞓咗, 楼价升跌,财演点止嗡20多个原因, 你随便上网查下, 阳萎、大C, 陆乜东, 陶乜冬。 听网主讲, 港大有个周教授, 多年来, 利用长美债息升跌, 可准确推算三年后港楼价升跌, 超…, 冇离喇更, 莫非福布斯将几百亿物业富豪周教授写错了梁绍鸿。
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To 高球友 周教授讲长债息我就搵唔到,不过今日信报以下编文又几有啓示咁,,
债息跌楼市升的启示
所谓的利率风险因素,伴随的是主要国家10年债息屡创新低。全球债息急跌,真是资金为避险而涌入国债那么简单?要知道环球利率对全球资产价格影响深远,包括本港股市及楼市,若不能对利率形势有更深入了解,而道听途说加息股楼必跌,恐会重复犯上过去几年不少人所犯的错误。
本栏在6月初文章《住宅物业难跌 街铺泡沫爆破》曾预告住宅楼市易升难跌,2个月后的今日反映二手楼价的中原城市领先指数(CCL)最新报124点,按周升0.37%,升穿去年3月的123.66,再创历史新高,报章头条纷纷指出此反映特区政府自2010年以来三度出招打压楼市的「辣招」效力尽失。
刚好在一年前,大部分人仍在谈论港府出重招后楼市会跌几多,当中学者、专家估楼市跌三成至五成者为数不少,现在本港楼市竟然破顶,何其讽刺!针对「辣招」失效,有人提出重推租管,有人提出徵住宅空置税;然而,市场力量对於这些细眉细眼招数根本作用甚微,何况现时住宅空置率仍屡创新低。
庞大财政缺口惹忧虑
美国明年加息几可肯定,7月底联储局在结束两天会议后,利率期货走势显示,市场估计联储局在明年6月加息机会达61%;同时,在会议前后,相信联储局将於4月加息的交易员比例达44%。议息会议后,美国10年期国债息在2.55厘水平,两星期后的上周五,美国10年债息曾跌穿2.4厘,创逾一年新低。
不止美债息跌,德国10年期债息亦跌至0.13厘左右的历史低水平。一年前美国未退市,10年债息由4月的1.6厘低位急升至3厘以上,现在联储局已近乎完全停止买债,意味美国QE可能将成为历史名词,现在美债息率竟然仍低於去年6月之时,是否太奇怪?
有关加息前后美国股市表现,本文曾作探讨,但市场开始有人提到两年后国债到期后的再融资问题。《华尔街日报》向经济师进行的调查显示,即使美国劳工市场改善,预期联储局明年夏季前都不会加息,就算加息也只会采取渐进步伐,预料2016年6月前仅加至2厘水平,2016年底再加至2.75厘。
经济师所顾及的,是联储局目前资产负债表高达4.4万亿美元,在今年底或最快10月停止买债后,决策者须讨论如何处理联储局持有历来最多的4.4万亿美元债券。除了MBS外,当中大量为美国国债,并於2016年到期,如果当局决定不将之转换成新债,财政部估计其后3年将被迫额外集资6750亿美元;就算联储局再投资这些债券,由於预期2016年预算赤字再度扩大,财政部还须填补1000亿美元资金缺口。
经济师指出,如果联储局不再投资於这些国债,促使财政部须在市场额外增加拍债集资7750亿美元,势将增加债息上升压力,债息上升亦推升按揭利率,从而影响正在复苏的楼市及经济。
除非2016年美国再推QE,否则美国加快加息步伐的话,要顾及的问题不是通胀与失业率那么简单,联储局主席耶伦三番四次强调长时间维持低息,即使加息亦十分缓慢,背后理由不言而喻。至於欧洲,现在已有人说意大利等欧猪弱国正步入三底衰退(Triple Dip),利率及债息向下走是合理预期。当前环球债息下跌,可能不是纯避险因素。
转买升幅滞后大单位
讲回楼市,一个住宅按揭起码都二三十年,既然惊日后加息再难借平钱,当然愈早锁定低息按揭合约愈着数,可是如此显浅道理未必太多人了解,尤其不少传媒中人。最近有媒体列举过去几年唱淡港楼市的杂志封面,例如2009年初的最佳买楼时机,杂志封面竟是《发展商斗狼劈价 楼市崩盘》,睇见都触目惊心。
在刚性需求及租金上升之下,现在再讲楼市大跌五成,只会被人嘲笑与市场脱节,当前细价楼盲抢潮,其实又与金管局年前提高按揭借钱门槛有关,上车客资金有限,即使想住较舒适的三房单位,亦难借得按揭,想借八成或九成按揭,非得向细价楼埋手不可。这个因短期供需因素而透支了的细价楼升幅,日后必会修正。情况一如现在大量金饰奢侈品零售商退租后,地铺价格必会修正,不大幅减租便难以租出。物业投资者理应沽出已透支升幅的小型单位,转买升幅滞后的大型单位。
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多谢脱苦海兄分享不同国家、 不同年代嘅楼市经验。 期待脱兄下一篇大作。
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高球友兄,
小弟觉得主要影响楼价, 不外乎经济、利率、政治、供求四个因素。美债息影响美息, 美息影响港息、港息影响楼价, 所以美息间接影响楼价亦有可能, 如果影响是三年后浮现, 那又与我估计明年见顶吻合啊! 暂且观察一年便有分晓。
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阅毕脱兄文章,有个问题想请教,你话一美金可以买间屋,是否有其他附带条件呢?可以深入介绍一下吗?
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写文章的人只会陈述对自己有利那部份,很少会说出全部。一元一间屋绝对无可能,收买佬出一千元买一千间来拆骨,单是拆售室内全铜喉和电线都发达喇。
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中女社社长 |
2014-08-12 03:10 |
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老外跟中国人理念非常不一样! 对於楼房他们有自己一套理论, 中国人理念是置业安居, 所以楼房在中国人市场上地位超然, 买不到楼不能安居, 租几年又搬家中国人绝对接受不了! 所以中国人有祖屋, 就是为了日后后代有个地方容身. 这个意念就是为何中国人社会楼房刚性需求之原因!
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底特律有屋只卖一美元,有无野跟手尾先? 睇下呢段天利苑旧闻报导--------大澳居屋天利苑开价单,售价只需约64万元起,首期6.4万元即可做业主。但因位处偏僻,单位数目少(85户),加上只有一间管理公司入标,致管理费奇高,每单位逾2,000元,以单位平均实用面积480尺计,每尺约四元,媲美半山豪宅帝景园。多名已交表申请天利苑的市民对2,000元管理费表示哗然,称贵过市区;亦有人指,管理费令他们置业的开支超出预期及负担能力,扬言即使抽中居屋,也要一再考虑。
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You pay USD$1 in exchange for that piece of land + the stuffs on top of it + all liabilities (tax in particular). Many years back when I run around up-Manhattan I saw a lot of abandoned houses. People did not border to pay single US dollar for them.
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法子《新盘租务市场的变化》
2014年8月12日
过去新盘一落成,由於有大批投资客同一时间收到锁鍉去放租,租金都会「好抵」,甚至同区租务也会因为这原因租金会短期被影响。
但过去两年,情况开始改变,例如车公庙溱八收锁鍉,并没有对同区租金有太大影响,而自己屋苑的租金也很快回覆正常。
现在(看节录),新盘租盘竟然反过来可以「吊高来租」。这些变化都印证了我们一直的说法,香港起少咗楼,欠市场的单位越来越多,这是累积性的问题。楼市价格虽然上升了,但同时也越来越「实净」,所以衡平比还维持在1.1到1.2之间,没有跟随楼价而上升。
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节录自2014年8月12日苹果日报 【本报讯】租金持续攀升,连带过往有望平租的入伙盘,业主也狼叫租。预计可於10月入伙的粉岭逸峯,属区内新落成较大型屋苑,有业主以每方尺叫租达实用尺租35元,媲美市区屋苑之余,更较同区高出近60%。
恒地(012)发展的逸峯,位於粉岭马适路,全数4幢提供共728伙,毗邻绿悠轩及帝庭轩屋苑。
美联王子超表示,逸峯现有约10个预租盘,平均实用尺租约32元。屋苑现时叫租最平单位为1座高层B室,实用面积429方尺,两房间隔,叫租13,000元,实用尺租约30.5元,原业主一手买入价约405万元,若成功租出,预期租金回报率约3.85厘。
逸峯叫租最贵的单位为3座高层B室,实用面积511方尺,属三房间隔,叫租18,000元,实用尺租35元,原业主一手买入价约477万元,预期租金回报率约4.5厘。据悉,逸峯预计於今年10月底入伙。现时绿悠轩及帝庭轩,平均实用尺租约22元,该35元尺租高市价达59%。即使逸峯最平叫租每尺32元,亦高出区内平均尺租45%。
■逸峯预计可於10月入伙。 天晋2期陆续录预租 另一边厢,新地(016)将军澳天晋2期,市场消息指,物业预计下月底可收楼,市场陆续录预租,如3B座高层D室,实用面积549方尺,月租1.95万元,尺租35.5元。
另屋苑1B座高层D室,实用面积550方尺,月租1.85万元,每尺33.6元;5A座中层C室,面积845方尺,月租2.8万元,尺租33.1元;5B座中层D室,627方尺,月租2.1万元,每尺33.4元,天晋2期尺租与将军澳中心尺租介乎32至39元相若。
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欢迎脱苦海兄加入地产资讯网! 久闻阁下大名,在下亦是读者之一,获益良多。 共勉之!
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15.
Reader |
2014-08-12 11:38 |
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16.
Scoliosis |
2014-08-12 12:16 |
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When purchase a house or apartment in America, you are paying the value of the land + the value of the house. The house may be $1 but the value of the land shall be determined by the State government.
Each year (as long as you own the property), the owner must pay 1.2% of the property tax (depends on which State) to the government AND it could go up (or down) based on the housing market.
It is very expensive to own a property in America. A House in San Francisco if worth US 1 million dollar you have to pay US$12,000 (HK$10,000) a year plus home insurance and other costs.
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17.
Scoliosis |
2014-08-12 12:18 |
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Sorry, typo
US$12,000 Or HK$100,000D
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18.
火四郎(维园亚伯) |
2014-08-12 15:08 |
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脱兄, 房产系计两个价, 地价及房价. 上升的, 是地价, 而不是房价.(房价是会折旧的) 以美国为例子, 是整个地区的经济萎缩. 原来的工业没落了. 居住在那里的人无法维生. 而香港, 因为地少人多, 密集式经济, 会有不同. 香港位处於中西交界, 经济活动之大, 与面积不成比例. 只要金融地位稳固, 一切产业皆围绕其而生存. 问题是, 是否内地能取代这个地位?? 这是未知. 但, 金融地点, 并不是"人为"就可以取代. 政制, 法治, 时差, 惯性, 并非一朝一夕可以改变. 地产与股票不同, 在於地产是一个'长远'的投资, 是对一个地方有信心才会投下的金钱, 远比那些HIT AND RUN的狙击资金可比. 同时, 形容楼市是火车头是很好的比喻, 需要很大动力开动, 而开动后亦很难煞停. 我绝对同意师兄所列举的例子的真实, 只是认为, 例子的性质, 与香港没太大的关联. http://hkcitizensmedia.com/author/andy-wong/
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19.
CD ROM |
2014-08-12 15:19 |
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小弟都系脱苦海兄的长期读者, 以后能在这里直接观其作品那还真好呢~~~
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香港环境特殊,地价跌,但楼价不跟随,原因是建筑成本中一半为地价,另一半为建筑费,即地价跌到像美国汽车城底特律「一蚊一块地」,楼价也只可跌五成。
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