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21. 引刀一快
2014-08-11 12:43
将97年楼价与现在相比”,相信系因爲97年系对上一个标志性嘅楼市崩盘,今次再嚟亦未必要全部条件都符合97状况。如果全部数据达到97水平就冧,咁就一定有精仔提前出逃,冧市就会跟住提前。
22. Alan Pepper
2014-08-11 12:55
To 2/F 罗家聪

1. 楼价从来没有达到容易负担水平
2. 如果楼价每十六至十七年为一个完整周期, 每个人都会是市场天才, 这个世界没有穷人, 世界和平
3. 如果四成六受访者认为楼市会在一年内「爆煲」, 又如果市场因此「爆煲」, 这意味著受访者是市场天才, 以后不需要经济学家, 做访问就够了
23. 肥婆四
2014-08-11 12:56
撰文:唐荣
栏名:专家楼论

市建局上周三再招标观塘市中心重建项目,有意见认为,市建局在流标一周后能迅速重推,不禁会问,市建局「能」;港铁为何「不能」?

观塘一周重推 大围等足两年

翻看2012年7月10日的《经济日报》,标题是:「大围站流标恐碍土地供应2900伙落空业界忧2万伙目标成疑」,港铁大围站於两年前的6月22日截标,仅接获3份标书,分别来自长实、新地及恒地。港铁公布时指,审阅3份标书后,决定全部不接纳,若果接纳目前接获标书的投标方案,将会有颇高风险无法收回项目的发展成本,包括物业地基工程,以及环保设施上的支出。

对於会否因流标使2,900伙单位用地供应,未能如期在该年度内推出市场。港铁回应指,将会重新审视该项目的发展组合细节,包括重新跟政府商讨补地价金额等,期望於该财政年度内可重新招标。不过,时光飞逝,由流标至今足足两年,大围站仍是未推出招标。

因为补地价过高?若以美联物业楼价走势图衡量,2012年7月新界区主要屋苑的平均实用面积尺价是6,725元,现时的最新数据,2014年6月尺价是8,280元,两年间新界楼价升幅有23%,今天的补地价数字上根本不可能较当年低。当然高低是相对的,不过,地政总署计算补地价应该有固定模式,当年是根据二手市价订出补价,今时会变成远低於市价补价吗?大围站一拖两年,是等待楼市调整使补价回落吗?

但理论上,楼市调整,或预期调整,发展商出价会趋向审慎,到最后,港铁还是要面对发展商出价回落的问题,结果变成一个「等待循环」、等补价回落、出价又回落、不达标收回又再等补价回落。

楼市调整 发展商出价亦回落

有声音指,洽商补地价时,若遇上调整市,由於计算补价多以过去三个月的平均价格衡量,若楼价回落中,理论上楼价逐月回落,补地价亦会向下修订,站在港铁的角度的确可把占发展成本极大比重的补地价金额压低。但同期发展商亦会因应市况下修投标价,两者是同步的,甚至有可能,「利」字当头,发展商搜集的资讯及出价,较政府批出的补价更「超前」反映市况。

回说市建局观塘重建调整招标条件后再推,据报道主要作出了4项修订,其中一项是撤销了80亿元入场费的要求,市建局是否牺牲了一定的「利益」?先收80亿元,撇除招标出价后留待分红,其实已经造成一定损失,包括较充裕可运用的资金、利息收入及支出、或需要挪用资金发展其他项目等等,其实均造成一定的损失,而同时,亦可以说是市建局的投资比重加大。

那回看港铁,至今尚未有大围站招标详情公布,不过,以其耗费两年「专攻」补地价来看,招标条件上有重大改变吗?而且港府有关方面早前已透露,要求港铁尽快推地,换言之,大围站在第三季招标是「迫」出来的。

市建局花一周重新招标、港铁或花两年才闻楼梯响,纯粹是上市非上市、商业与(半)官方机构的差异?港铁手握不少住宅供应,过去两年正正需要大幅增加供应,以调控市民对缺盘令楼价只升不跌的预期,港铁却在这个时候「缺席」了!

想知更多港铁项目,唐荣第一本作品《买新楼分析・部署・大出击》其中2014-16新盘巡礼,包括港铁全綫未来项目介绍。书册已进驻各大书局,读者剪下coupon到全綫商务印书馆门市购买本书则可当钱用,减10元。

www.facebook.com/hktongwing
24. 肥婆四
2014-08-11 13:01

独家】补价仲裁 释6千伙潜在供应
缩至4个月完成 涉25项目本月实行
楼价指数屡创新高,政府为加快私楼供应而提出的「补地价仲裁先导计划」,将於本月开始实行,令符合资格的25个补地价项目有望提早释出6,000伙潜在住宅供应。

两次补价上诉失败 可申仲裁

「补地价仲裁先导计划」属今年施政报告中,3项催谷短期住宅供应的招数之一,容许发展商在两次补地价上诉失败后,透过仲裁机制,解决政府与发展商之间对补地价金额的分歧,避免无了期的上诉,阻慢可供短期出售的住宅供应。

据了解,地政总署已经整理好「补地价仲裁先导计划」的名单,目前约有25个项目已经最少提出了两次补地价上诉,符合启动仲裁机制的要求,预计有关项目合共涉及约6,000伙潜在住宅供应。除住宅供应之外,有关用地同时亦涉及约215.28万平方尺商业楼面面积。

上述符合仲裁资格的住宅项目,分布在元朗、九龙湾、油塘及筲箕湾等地区。据悉,其中包括宏安(01222)旗下油塘四山街重建项目,由原本的工厦重建改作住宅发展,发展商至今就补地价金额所提出的上诉次数已累积达4次。

油塘四山街重建项目早於2010年,已获城规会批准重建为两幢楼高33层住宅,合共涉及约332伙住宅单位,属於「补地价仲裁先导计划」中,可获优先处理的住宅类别。

超200伙项目 政府优先处理

根据发展局文件显示,若果市场提出的仲裁申请,超出地政总署、律政司,以及仲裁员候选人的处理能力,政府将会优先处理规模较大的项目,包括住宅单位不少於200伙,或非住宅楼面面积不少於21.52万平方尺的项目。

除宏安旗下油塘四山街重建项目外,据本报统计,市场现时最少还有5个中、大型住宅项目正跟地政总署商讨补地价,例如会德丰(00020)旗下九龙湾九龙货仓重建项目,涉约911个单位。

身兼地产建设商会执委会主席的会德丰副主席梁志坚表示,支持政府在补地价问题上引入仲裁机制,为业界提供另一个渠道完成补地价,认为有助住宅供应。

「补地价仲裁先导计划」本月开始实行,为期两年,仲裁申请可由政府或发展商提出,但仲裁机制要两方同意才能启动。

仲裁庭会由3名仲裁员组成,仲裁庭主席由法律专业人士出任,其余两名仲裁员则由最少有10年经验的专业测量师担任,政府预计由提出仲裁申请至完成补地价,合共需时约16星期,即大约4个月时间。

撰文:古广荣


25. Alan Pepper
2014-08-11 13:01
To 3/F & 4/F

You both have your points, dont get hostile la...

3/F is based on individuals, which applies to personal affordability la... his statement can encourage young people to see their income rise in the future as their experience and ability increase.

4/F you are talking about data such as median income and average income la. But unfortunately housing is also related to saving rate, not just nominal income la... but you do have your point.

To be fair if you start your data from 1994 to 2014, the housing prices has increased about 7 - 8% per year. I don't think this is unreasonable. 1st it reflects inflation, 2nd it reflects growing population of HK with limited land. 3rd it also reflects globalization. All of which we cannot control la...
26. 亮剑
2014-08-11 13:21
回四阿哥……
呢几年我唔知点解,香港报纸D写手、财演同埋学者,喺咪生活在另一个时空里面?
MTR几条支线及高铁做价超支、延迟落成……睇唔倒!
公屋做价每间成球嘢、不能如期提供俾房委会……又睇唔倒!
每年政府嘅预期落成量不能达标、地产商系咁话每尺建筑成本贵咗好多……亦睇唔倒!
熟练建筑业工人、建造业机械、合资格认可人士通通短缺,系各项公私型工程追不上进度的死结,呢个樽颈一日唔解决,咁任何工程的做价都不能有效回落……这是一加一等如乜的数学常识!
请大家为香港有一班,唔知香港楼市发生紧乜事的砖家,默哀三分钟!
27. 新手
2014-08-11 13:31

     回应罗生的周期言论, 只系睇10几年前既数据就真系可笑, 不如问下一个午餐既价钱系1997年系25-30蚊, 而家食个集团式既普通午餐要40-45, 我想问一个午餐价钱会否回落50%到25蚊呢?

    仲有根据「on.cc东网」一项民意调查显示近四成四受访者认为,即使有一笔资金,也不会买楼投资,因是楼价太高。我想话系有多余钱果D吾会投资, 咁我当自用有三成既都会等机会再入市

28. 肥婆四
2014-08-11 13:33
默哀完毕,又要数返几句,政策打压市场,发展商又唔可以私人蚀比你,唔通投左地起好楼等加大辣椒蚀卖?不如政府包底比发展商有赚无蚀咁得唔得。
29. 打工仔 Andy
2014-08-11 13:38

再过三年1997就足20年!如果到时再有什么专家攞97楼价来比较, 就真系超低能!

 

30. 亮剑
2014-08-11 14:02
睇完今日唐荣呢篇文章,我亮剑真系唔大力插你都唔得。

1市建局系你政府私人小金库,就算佢有乜冬瓜豆腐,你政府自行了断,但MTR系上市公司,要同小股东交数呀!

2 大围站喺两年招标果阵:
发展商可发水三成。
可将D楼花当西饼咁,断打以几成溢价卖俾投资者。
一架直巴来到可做倒几拾件交易,仲要系贵到无伦既特色单位。
建筑成本系现在嘅7成。
仲系用建筑尺价卖紧楼。

3 美联新界指数所包含的屋苑,相对上系较早前落成的,佢哋有升只是反映大市啫,但近呢两年才入伙的新界半新旧楼,同最近开售的一手比较,原地踏步咋。

咁基於新界中低档一手价冇得升、除地价之外的各种成本全面上涨、客路又大幅收窄咗、无得发水、政府又凶人话置产有危险……那么开发商唔喺地价呢度,大大力同你压一压,唔通仲同你客气、去同你做2公?
31. Will Hunting
2014-08-11 14:14

To 12/F,

Would someone verify the definition of CCL whether it has catered for GFA and NFA changes over the past few years....

If not, if then the CCL at 1997 ~ 100 is for GFA, but the CCL today is for NFA. Assume 70% is the average ratio between GFA & NFA in 90's, then the difference between 1997 & 2014 should be:

= 124/ (100*0.7) ~ 80% increase from 1997.

But the CPI composite index from 1999 to 2013 increased only around 10% (as before 2004, deflation every year after financial crisis).

Discounting everything, should it be accurate to conclude that CCL has increased ~70% from 1997?

For discussion.

32. TO:亮剑
2014-08-11 15:01

AV系咩,accomodation value点解会等於unit price of saleable area?

其实建筑成本贵, 点解建筑成本是支持楼价的因素

当价钱下跌, 建筑成本会否跟住回落?

一手楼的质素要求会否同现在一样? 一样要求云石厨房? 名牌装修? 豪华大堂?

33. 引刀一快
2014-08-11 15:10
陆东:痛苦指数惹关注
不过,Look's Asset Management董事总经理兼投资总监陆东认为,本港楼价已涨至「警戒线」,未来下跌机会很大,以「痛苦指数」为例,将一个面积591方尺住宅楼价除以家庭年入息中位数,每逢数值涨至15或以上,楼市便显著下跌,八一年及九七年大跌市分别为15及15.7,一二年十二月底数值为14.6,情况令人关注。

好明显,呢个论坛嘅主流言论就系镇痛剂、神仙水,不过已伤就系伤,该痛终会痛,赶住水尾入场呢班施主,阿弥陀佛...................................................................满身X班。
34. 亮剑
2014-08-11 15:55
多谢楼上32/F指正……

AV-楼面地价

利润同建筑成本=0, AV就会=卖出尺价。但这个不会发生,除非呢D系有政府补贴的福利房。

Residual method中,AV值几多钱系以销售价减发展成本减利润而出。

在土地估值方面,地产商除咗睇下行家新盘开乜价同销情如何外,仲通常会采用剩余法、成本逼近法、重置成本法等来计土地成本。
那除非为数不少嘅发展商集体:

陷入严重财困、从此洗手不干、睇到后市好淡……

否则他们会做的事系:

向政府施压减少土地供应、增加楼宇需求、放宽税务鉫锁……

我绝对不排除某些开发商,喺部份项目中蚀到入肉,甚至倒闭,但要是剧情系如此发展的话,咁政府D土地招标或拍卖,肯定频频流标及收回!

楼价大插,好多成本都会平咗?我睇未必喎!
例如地代佣金,当人人抢盘果阵,2只得啦,但市道唔好无客帮衬,随时5只佣加奖金。
又例如市况差楼价系咁跌,你唔整到间楼靓一靓先交锁匙,那揾鬼买?
35. on3
2014-08-11 16:10
on 9 极限...成日香港97到而家人工增长冇一成,甘楼系咪好很贵?更何况楼系唔应该贵!
36. 罗杰斯叫人不要买楼
2014-08-11 16:14

【太阳报专讯】楼市重新起飞,中小型单位楼价愈升愈急,上半年600万元以下住宅平均每宗成交金额突破400万元,但交投量则持续向下,而600万元以上中上价楼平均每宗成交金额跌近23%至1,180多万元,但交投就显升16%,反映未上车买家被迫高追,而商品大王罗杰斯口中的「聪明人」就沽货。本港投资者指,上车客盲抢谷起癫市,楼价至少要跌15%才算健康。

据利嘉阁研究部及土地注册处数据,今年上半年600万元以下二手中小型私宅登记录约12,518宗,按半年少约131宗,同期600万元或以上登记,按半年反升16%至3,824宗。以交投计,600万以下上车住宅主导楼市,但成交总值只约501.3亿元,反观600万元或以上中上价楼,涉及总值达约452.9亿元,仅较中细价楼少约10%。

楼价反常 不宜入市

不过,近半年只有「细楼仔」楼价癫升,相反,中上价楼楼价已见疲态,反令交投回勇。资料显示,600万元以下二手私宅登记平均每宗约400万元,按半年升逾18%,但600万元或以上二手私宅登记平均每宗约1,184.4万元,按半年跌近23%。

罗杰斯早前指出,本港楼市已存在泡沫,建议香港年轻人「千万不要在香港买楼」,并斩钉截铁说自己无意在港置业,「很多聪明人说现在是时候卖楼,部分聪明人更已经开始撤离楼市,我喜欢旁观聪明人的做法,自己不会涉足这些市场。」

另资深投资者「白旋风」陈清白继续睇淡楼市,认为现时楼价与正常购买力脱节,尤其是「楼仔」价愈升愈劲,只有「唔识楼市」的上车客才会买楼,奉劝市民上车要考虑及分析清楚。

他续表示,最近两、三年未有入市,现时市况已经不能以正常的思维分析,但强调市民不应该追入市,目前买楼投资毫无值博率,即使自住亦不是入市时候,建议市民应观望一下。

老手唱淡 睇跌15%

过往有投资豪宅及铺位的资深投资者郑躬洪,早年已沽出部分豪宅,他表示,近期已未再投资本港物业市场,尤其是豪宅物业,在内地及辣招因素影响下,楼价再跌机会大於回升。

他续称,辣招后本港楼价未见真正回跌,只是交投减少,他坦言楼价要跌至少15%才会健康发展。

浸会大学财务及决策系副教授麦萃才称,上半年政府微调辣招,令购买力释放,在可负担能力下,用家抢购细价单位,推高该类住宅楼价。而未来新供应集中於细单位,细单位泡沫较易形成,日后下调机会比较大。

37.
2014-08-11 16:41
罗杰斯早前指出,本港楼市已存在泡沫,建议香港年轻人「千万不要在香港买楼」,并斩钉截铁说自己无意在港置业,「很多聪明人说现在是时候卖楼,部分聪明人更已经开始撤离楼市,我喜欢旁观聪明人的做法,自己不会涉足这些市场。」

当然啦, 佢唔会响香港买楼... 佢又唔系住香港, 无香港楼都唔使被迫个个月俾租金...



另资深投资者「白旋风」陈清白继续睇淡楼市,认为现时楼价与正常购买力脱节,尤其是「楼仔」价愈升愈劲,只有「唔识楼市」的上车客才会买楼,奉劝市民上车要考虑及分析清楚。

只有上车客才会买楼, 因为只有上车客先至可以免3D税...
我有钱都唔会想用自己个名买啦, 点解唔用老豆老母老婆仔女的名, 用政府俾佢的「上车客优惠」?

38. To 32 & 34
2014-08-11 16:57
Construction cost of course can fall. It happened before in the economic downturn.
It will also occur when works are scarce. But in the long term, in a mature economy,
it will only go up.
39. 引刀一快
2014-08-11 16:59
今日楼市,楼价又贵租金又贵,买楼同租楼嘅分别就好似杀头同淩迟,一个系一刀过,另一个系慢慢搣,淩迟梗系赤D,不过淩迟仲有机会等到圣旨到刀下留人,杀头就最多系得到追諡。。
40. 大宝二宝
2014-08-11 17:00
回35 你的中文同英文文法一样咁差! 明你讲咩就真系 on 9!
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