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97年楼价对现在楼市没有指标性
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97年楼价对现在楼市没有指标性

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年8月11日

  中原指数最近破顶,立刻有学者表示现今楼价实在太高,比97年的最高时候还要高20%,政府应该考虑出招,我觉得提出这种论调的人可以说跟不上时势,97年楼价与现在有什么关系,如果要比较,就应该连其他衣,食,行的各项数据一起比较,我相信各项数据均有倍数升幅,单独楼市只升20%,其实是大落后,但我们的专家又不评论其他因素,单独针对楼市,因为他们知道,以粮食为例,如果现在来货价比97年的来货价只给予20%升幅,我相信没有国家愿意将粮食运来香港,不单只粮食,什么货物也有类似情况,点解我们的政府单独压楼价,或者官员们一心想争取基层市民支持,但官员们可能没有考虑到楼价低,地价又必然要低,受害者始终是香港政府,而楼价中包括的建筑费又会随著通胀上升,单是建筑费对楼价影响,现在与97年的时候相比,已经不止20%,所以,现在还说楼价与97年相比,其实是有点落后,但我又认为专家对楼市睇法应该带有前瞻,经常以旧数据来作出警告,与他们的身份不同,简单地说,有人问我现在买楼是否合适,如果我答现在楼价比97年的顶峰时还要高20%,买楼是非常危险,请问,有什么指标性作用,如果我回答,应该考虑利息不会跌,只会升,失业率低无可低,经济环境转坏,政府可能再出招,买楼,都是唔买好过买,这个答案总比现在楼价比97年还要上升20%好得多。

  有人买了楼之后到银行申请按揭,而银行见到该物业的周围已经很久没有成交,而不知道如何估价,於是将该物业交给一间专业的测量师行估值,该测量师行见没有成交个案可以参考,於是将最近,大约二十年前成交的个案酌量加20%便成为他的估价,结果该估价只得成交价30%,银行当然做唔成生意,而另一间银行根本则毫不考虑在估足价的情况下接下该笔按揭生意,而且他们没有将该物业交往测量师行估价,因为他们知道,测量师行对於这类估价比较保守,很难达到申请者要求,而是否能够做到按揭生意,他们又漠不关心,所做的估价亦只不过是按本子办事,而该银行的揸fit人认为,十年没有类此成交,最新的成交价就是市价,千祈唔好以为该名银行家非常进取,他其实是一名资深银行家,根据过往银行业的一般做法,因为他们认为,十几年前成交价,对於市价根本没有指标性,我真的不明白,点解咁多评论员经常将97年楼价与现在相比。

97年楼价对现在楼市没有指标性
1. 亮剑
2014-08-11 09:25
汤博士……
今日你呢篇文章,小弟有D唔同意见。
1一件成交稀疏的砖头,测量师系唔能够单单用周围类近物业最近成交作估价标准。
2 正路D的做法,系应该用埋收益还原法(折算现金流)、剩余法、成本逼近法、重置成本法等作参考同考虑。

我近几年不停指出,建筑成本系咁升,楼价冇奶油大插的理论基础,乃建基於第二点。
2. 香港首席经济及策略师罗家聪-未来楼价很可能会向下调整五成
2014-08-11 09:41

罗家聪:楼价年内见顶

交银香港首席经济及策略师罗家聪同意,目前楼价已涨至难以负担水平,根据八一年及九七年跌市经验,未来楼价很可能会向下调整五成。除楼价与收入比率外,他用楼市周期进行分析,本港楼市每十六至十七年为一个完整周期,八一年跌市至九七年为十六年,九七年十月至现时接近十七年,依此推算,楼价将於今年见顶,明年首季之后会出现较明显下调,跌市会持续多久,则要视乎去杠杆化速度。

事实上,「on.cc东网」一项民意调查显示,约四成六受访者认为楼市会在一年内「爆煲」;近四成四受访者认为,即使有一笔资金,也不会买楼投资,因是楼价太高。

 

 

 

3. 大宝二宝
2014-08-11 10:03
小弟不才, 做嘢吾叻。 依家人工比97年多左3倍, 咁楼价呢?

相信班楼淡猛人人工吾只三级跳, 成曰同97比, 正一食X不化, 唉!...........

共勉之, 哈哈!
4. 忽上脑
2014-08-11 10:16
如果比人工点会比同一个人? 梗系比同一条件的蛋散,楼上师兄咁巴闭,由蛋散进化成大宝,赚多三十倍都得。但唔系咁比架下化。我唔系唔抵得楼升,但想讲下道理啫。
5. 亮剑
2014-08-11 10:24
加葱及预计香港楼市要跌一半的财演请答我亮剑呢条问题。
喺新界现在中低档既住宅物业,一手实收都只系做紧8K 实尺。咁跌一半是否剩下 4K 实尺呢?
呢类中低档物业的建筑成本,要不要 2 K几一尺先?
再加上整个普通会所泳池,同埋销售、装修、家电及利息支出等,总计要不要4 K埋单?
喺资本主义社会,发展商做生意当然唔包你必赚,但连开发成本都攞唔翻,地价成本全面泡汤,咁请问他们有何诱因去做呢D儍事?
你政府会否零地价批出土地去俾人做生意先?
如果唔得的话,咁加葱唔该你收旗!
6. 中女社社长
2014-08-11 10:29
我一向指出, 以物价计算, 楼价是落后於大市! 奈何平民只许物价狂升, 不许楼价同升...到底是什么道理?
7. To 6/F
2014-08-11 10:48
Perhaps housing is the most important among the 4 basic living necessities - clothing, food, 
housing and transport.
8. 大王妹
2014-08-11 10:48
我都觉得D人好幼稚,成日97,97咁比,都17年前啦,计通涨价都唔止咁少!
9. 大宝二宝
2014-08-11 11:01
回4楼

呢个只系一个简单比喻。背后嘅理论系十几年来有通涨因素。 咁你依家人工同九七比有冇多到, 抑或原地踏步? 吾系咁简单嘅理论都吾识嘛?讲得深D复杂D咪更加吾明?

共勉之, 哈哈!
10. Now=1985 to 1997
2014-08-11 11:14
We are going through the stage of 1985 to 1997 since 2008. The rise is rocket type just look at the price of super deluxe houses in Victoria Peak.
11. 《完美风暴》
2014-08-11 11:15

恐一万亿热钱流走 造成震荡

曾俊华又预测,若「一切正常」,下半年经济会略有改善。但他强调本地和外围都有各种风险因素,包括本地楼市有再次升温迹象,且近年流入本港的资金累积达一万亿港元,若短期流出,对本地利率、股市和楼市都会造成震荡。他称要避免自制风险,但面对内忧外患,「如再加上本地政局不稳,可能引发一场完美的金融经济风暴,为国际大鳄提供机会,后果不堪切(设)想。」

12. 山高云低
2014-08-11 11:30

博士:

若以97年为基数,为求简单,不计有几年通缩,设每年的平均通货膨胀率为3.5%。1997至2014共17年,也即3.5%x17=59.5%。故合理的楼价,随通胀而升的话,应比97高59.5%,而现在才高20%,我又不明白,是否代表大落后呢???

13.
2014-08-11 11:34
其实有咩情况底下, 先会发生一万亿港元流出香港的事情?

如果真系咁的话, 唔好话股市定楼市, 我谂全个香港应该一齐玩完了吧?
14. 大家简单些
2014-08-11 11:43
大家简单些用人仔作参考,97前1兑1.1-1.2啦,现在1兑0.796,未讲大陆输入通涨,你话香港楼值几多?其实未升回97水平.
15. 狗头猫
2014-08-11 12:15


      现在是互联网时代 , 全球一体化时代 , 经贸合作非冷战时代 , 资金高流动性时代 , 交通网络发达时代 , 楼价与世界各大城市楼价挂勾 ,并加上各种参数考虑 ,亦非常重要 . 以前 97 种种 , 应先放下 .

16. 引刀一快
2014-08-11 12:18
To 3楼 大宝二宝兄

依家人工系咪97年三倍呀?冇挂?
17. 今次死唔到人
2014-08-11 12:22

陆东:痛苦指数惹关注
不过,Look's Asset Management董事总经理兼投资总监陆东认为,本港楼价已涨至「警戒线」,未来下跌机会很大,以「痛苦指数」为例,将一个面积591方尺住宅楼价除以家庭年入息中位数,每逢数值涨至15或以上,楼市便显著下跌,八一年及九七年大跌市分别为15及15.7,一二年十二月底数值为14.6,情况令人关注。

>

他续表示,现时全港约有120万个私人住宅,总市值为本地生产总值的三倍,九七年时有关数值同样为三倍,未来楼价下跌,可以由任何重大负面消息触发,目前很难估计何时发生,同时不知整个跌市过程会持续多久。

>

尽管最坏情况如利率与失业率急涨,会导致楼价跌一半,但相较九七年「差好远,今次死唔到人」,原因是金管局已有多项措施保护银行体系,同时政府可放宽「辣招」来纾缓跌市的痛苦。

18. 引刀一快
2014-08-11 12:24
原来大宝兄讲紧你自己份人工,咁又唔同
19. 引刀一快
2014-08-11 12:29
我一直都讲,数据系已经发生咗嘅事,如果可以用数据预测未来,电脑就够,唔驶人脑。
20. 废佬 (To: 12/F)
2014-08-11 12:39

复息应该系咁计:
=1*(1.035)^17 = 1.7947 (即系升左79.47%)

而唔系剩咁将3.5% x 17.

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