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汤博士…… 今日你呢篇文章,小弟有D唔同意见。 1一件成交稀疏的砖头,测量师系唔能够单单用周围类近物业最近成交作估价标准。 2 正路D的做法,系应该用埋收益还原法(折算现金流)、剩余法、成本逼近法、重置成本法等作参考同考虑。
我近几年不停指出,建筑成本系咁升,楼价冇奶油大插的理论基础,乃建基於第二点。
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2.
香港首席经济及策略师罗家聪-未来楼价很可能会向下调整五成 |
2014-08-11 09:41 |
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罗家聪:楼价年内见顶 交银香港首席经济及策略师罗家聪同意,目前楼价已涨至难以负担水平,根据八一年及九七年跌市经验,未来楼价很可能会向下调整五成。除楼价与收入比率外,他用楼市周期进行分析,本港楼市每十六至十七年为一个完整周期,八一年跌市至九七年为十六年,九七年十月至现时接近十七年,依此推算,楼价将於今年见顶,明年首季之后会出现较明显下调,跌市会持续多久,则要视乎去杠杆化速度。 事实上,「on.cc东网」一项民意调查显示,约四成六受访者认为楼市会在一年内「爆煲」;近四成四受访者认为,即使有一笔资金,也不会买楼投资,因是楼价太高。
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小弟不才, 做嘢吾叻。 依家人工比97年多左3倍, 咁楼价呢?
相信班楼淡猛人人工吾只三级跳, 成曰同97比, 正一食X不化, 唉!...........
共勉之, 哈哈!
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如果比人工点会比同一个人? 梗系比同一条件的蛋散,楼上师兄咁巴闭,由蛋散进化成大宝,赚多三十倍都得。但唔系咁比架下化。我唔系唔抵得楼升,但想讲下道理啫。
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加葱及预计香港楼市要跌一半的财演请答我亮剑呢条问题。 喺新界现在中低档既住宅物业,一手实收都只系做紧8K 实尺。咁跌一半是否剩下 4K 实尺呢? 呢类中低档物业的建筑成本,要不要 2 K几一尺先? 再加上整个普通会所泳池,同埋销售、装修、家电及利息支出等,总计要不要4 K埋单? 喺资本主义社会,发展商做生意当然唔包你必赚,但连开发成本都攞唔翻,地价成本全面泡汤,咁请问他们有何诱因去做呢D儍事? 你政府会否零地价批出土地去俾人做生意先? 如果唔得的话,咁加葱唔该你收旗!
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6.
中女社社长 |
2014-08-11 10:29 |
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我一向指出, 以物价计算, 楼价是落后於大市! 奈何平民只许物价狂升, 不许楼价同升...到底是什么道理?
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7.
To 6/F |
2014-08-11 10:48 |
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Perhaps housing is the most important among the 4 basic living necessities - clothing, food, housing and transport.
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我都觉得D人好幼稚,成日97,97咁比,都17年前啦,计通涨价都唔止咁少!
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回4楼
呢个只系一个简单比喻。背后嘅理论系十几年来有通涨因素。 咁你依家人工同九七比有冇多到, 抑或原地踏步? 吾系咁简单嘅理论都吾识嘛?讲得深D复杂D咪更加吾明?
共勉之, 哈哈!
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10.
Now=1985 to 1997 |
2014-08-11 11:14 |
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We are going through the stage of 1985 to 1997 since 2008. The rise is rocket type just look at the price of super deluxe houses in Victoria Peak.
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11.
《完美风暴》 |
2014-08-11 11:15 |
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恐一万亿热钱流走 造成震荡 曾俊华又预测,若「一切正常」,下半年经济会略有改善。但他强调本地和外围都有各种风险因素,包括本地楼市有再次升温迹象,且近年流入本港的资金累积达一万亿港元,若短期流出,对本地利率、股市和楼市都会造成震荡。他称要避免自制风险,但面对内忧外患,「如再加上本地政局不稳,可能引发一场完美的金融经济风暴,为国际大鳄提供机会,后果不堪切(设)想。」
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12.
山高云低 |
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2014-08-11 11:30 |
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博士: 若以97年为基数,为求简单,不计有几年通缩,设每年的平均通货膨胀率为3.5%。1997至2014共17年,也即3.5%x17=59.5%。故合理的楼价,随通胀而升的话,应比97高59.5%,而现在才高20%,我又不明白,是否代表大落后呢???
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其实有咩情况底下, 先会发生一万亿港元流出香港的事情?
如果真系咁的话, 唔好话股市定楼市, 我谂全个香港应该一齐玩完了吧?
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14.
大家简单些 |
2014-08-11 11:43 |
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大家简单些用人仔作参考,97前1兑1.1-1.2啦,现在1兑0.796,未讲大陆输入通涨,你话香港楼值几多?其实未升回97水平.
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现在是互联网时代 , 全球一体化时代 , 经贸合作非冷战时代 , 资金高流动性时代 , 交通网络发达时代 , 楼价与世界各大城市楼价挂勾 ,并加上各种参数考虑 ,亦非常重要 . 以前 97 种种 , 应先放下 .
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16.
引刀一快 |
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2014-08-11 12:18 |
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To 3楼 大宝二宝兄
依家人工系咪97年三倍呀?冇挂?
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17.
今次死唔到人 |
2014-08-11 12:22 |
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陆东:痛苦指数惹关注 不过,Look's Asset Management董事总经理兼投资总监陆东认为,本港楼价已涨至「警戒线」,未来下跌机会很大,以「痛苦指数」为例,将一个面积591方尺住宅楼价除以家庭年入息中位数,每逢数值涨至15或以上,楼市便显著下跌,八一年及九七年大跌市分别为15及15.7,一二年十二月底数值为14.6,情况令人关注。 > 他续表示,现时全港约有120万个私人住宅,总市值为本地生产总值的三倍,九七年时有关数值同样为三倍,未来楼价下跌,可以由任何重大负面消息触发,目前很难估计何时发生,同时不知整个跌市过程会持续多久。 > 尽管最坏情况如利率与失业率急涨,会导致楼价跌一半,但相较九七年「差好远,今次死唔到人」,原因是金管局已有多项措施保护银行体系,同时政府可放宽「辣招」来纾缓跌市的痛苦。
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18.
引刀一快 |
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2014-08-11 12:24 |
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19.
引刀一快 |
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2014-08-11 12:29 |
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我一直都讲,数据系已经发生咗嘅事,如果可以用数据预测未来,电脑就够,唔驶人脑。
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20.
废佬 (To: 12/F) |
2014-08-11 12:39 |
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复息应该系咁计: =1*(1.035)^17 = 1.7947 (即系升左79.47%) 而唔系剩咁将3.5% x 17.
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