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地产商与小业主对楼市前景分歧
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地产商与小业主对楼市前景分歧

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年8月7日

  市建观塘项目流标之后,大多数评论员说地产商对前景不乐观,所以没有去尽落标,其实,地产商对楼市前景抱著平和态度,只不过市建对前景太过乐观,又要卖得好价钱,又要分红,又要话事权,大拿拿成百亿搞一个项目,仲要睇人眉头眼额,分分钟仲要蚀本,这种生意当然没有人做,除非是值博率非常之高,甚至是坐定粒六,有赚冇蚀,才可以吸引地产商投资,换句话说,即是成本价非常之低,不过,港铁又不肯接受,结局就是流标。
 
  虽然评论员说地产商对前景不乐观,楼价应该下跌,但近日所见,楼价不跌反升,并且屡创新高,点解那些买楼的人忽视地产商对前景不乐观睇法,因为小业主所持理由,就是地产商不肯投地,未来供应必然减少,楼价就算不上升都不会大幅下跌,而地产商不乐观反而令致小业主对后市乐观,这是评论员意料不及,而那些现在买楼的小业主大多数都是已经等了几年,他们买楼的目的并不是希望楼价大升,只要楼市保持平稳便可以,在大家同心的情况下,楼宇更加供不应求,楼价上升是必然道理。

  虽然有很多评论员以世界形势,利息趋升,人均收入不足以支持楼价来评论香港楼市,但是他们忽视购买力的积聚,而购买力是由多方面积聚,由於不但利息低,小业主的借贷率亦相当低,那些小业主的供款当中,大部份是还按揭贷款,利息只是占小部份,久而久之,便会储蓄到一笔庞大的购买力,到有需要的时候,例如他们的儿女需要置业,便可以毫无困难帮助他们的儿女,虽然不是他们直接买楼,但间接性的购买力亦不容忽视,现在买楼的人或多或少都会受到他们父母支助,评论员并没有考虑这个因素。

  另外就是楼价上升所产生出来的购买力,有很多小业主持有的物业都已经超过十年,甚至有二,三十年历史,他们的物业不但没有贬值,反之是升幅惊人,他们亦是楼价上升的受惠者,所以,当他们见到儿女希望置业亦会支助他们,若果那些小业主所拥有的物业没有升值,他们想支助儿女亦不行,而且,他们睇楼市并不会如那些专家那么透彻,只是有需要,供得起便可以,最后,做成近日楼价并未如专家预测般大跌,就是这个简单道理,有时候,预测楼市并不需要考虑到那么复杂,个人需求始终在首位,世界形势,只不过是专家用语,很多时我都唔明白,或者是不明不白。
 

地产商与小业主对楼市前景分歧
1. 法子
2014-08-07 09:47
法子《辣招税解决到楼市的问题吗?》

2014年8月6日

大家请看看我2013年的观点,和昨日的报导。

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法子《10间屋的村》

2013年3月2日

其实这是简单的道理。

一条村有11个家庭,得10间屋。村长话「抽税」就可改善大家居住空间。你信唔信?

这是我对 DSD 的意见。

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二手成交:美孚新邨用家抢货 竟代啃SSD
节录自2014年08月05日(二) 23:50东方

【on.cc东网专讯】 政府辣招原意压抑炒风,但最终「辣埋」买家,苦果要用家自付,楼龄已届约36至46年的荔枝角美孚新邨,在缺盘下有换楼客不仅不还价,甚至愿付5%额外印花税(SSD),终成功打动业主以890万元出售所持的园景标准户,连同约44.5万元税款计,单位实用尺价近1.3万元,超越凸海楼王,再创新高纪录。有学者认为,情况反映二手市场供应短缺,并由业主「话晒事」,买家忧虑后市再升。
美联吴志辉称,美孚新邨5期兰秀道高层A室,建筑/实用面积959/719方尺,望公园泳池景,原业主於前年9月底以约748.8万元购入自用,设百万元装修,上月以约890万元放盘。
一名外区换楼客钟情单位优质,为求购得心头好单位,不惜以开价890万元承接单位,更愿额外承担44.5万元SSD税款,建筑/实用尺价约9,281/12,378元,实用尺价仅次於屋苑楼王凸海户。
上述成交若连同税款计,实用尺价则高约12,997元,料创屋苑历来尺价新高。据土地注册处资料,上述单位1973年成交价仅8.438万元,反映该单位楼价在41年间上升约104倍。
吴氏续称,上址原业主持货不足2年帐面赚约141.2万元,由於美孚新邨盘源短缺,市场现仅余约30个锁匙盘,而上述用家睇楼后认为机不可失,怕后市再升,尽管多等约2个月单位便可松绑,买家亦情愿付辣招税抢盘。现时即使质素较低的放盘,如1期百老滙街17号极低层户,亦获买家以400万元承接,属近月低价,实用尺价约8,247元。
蓝筹屋苑出现买家付SSD抢盘,浸会大学财务及决策系副教授麦萃才认为,反映市场供应不足,卖方明显已主导二手市场,买家亦担心后市再升,为避免风险才付税入市。虽然市场有机会再录同类个案,但预期不会成为二手市大趋势。
各区买家继续高价抢盘,世纪21奇丰周淑萍称,沙田欣廷轩2座连天台单位,原叫价约520万元,尽管临场反价8万元,但买家仍愿追价至528万元承接,实用尺价约13,333元,尺价创屋苑新高。消息称,同区好运中心柏林阁高层H室售约418万元,实用尺价约12,822元亦创新高。
2. 法子
2014-08-07 09:53
他们睇楼市并不会如那些专家那么透彻」

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这句话是在说反话吧!看得透彻的人一直看错市,没看得透彻的人看对市。
3. 打工仔 Andy
2014-08-07 09:56
照睇细价真系有排升!
4. 亮剑
2014-08-07 09:56
咁喺高位买楼嘅喺咩人呢?
咁你教下D穷人点应对喇……

我都唔知点解,楼市喺低位果阵,D人系要等,想摸底入。
明明有居住需要、有首期又供得起都唔落手。
系要等到D楼价升到爸爸声先走来喊苦喊忽,要政府做乜做物!
通常去到果阵时,楼价已达高位,就算你政府乜都唔做,楼价亦因为呢个世界有无形之手关系而作出调整。
但好多政府以为自己系上帝、系万能嘅,可以五饼二鱼,可令广大穷人脱贫致富。
后果当然系政府想帮果班,俾人老点喺高位接火棒变成炮灰啦!
香港97前后的夹屋及自置居所贷款政策,推咗唔少人落火坑;美国於金融海啸前喺政治压力下借钱俾三无人仕置业,通通系好心做儍事的代表作!
实力不足的人若要喺现在相对高位度嚷着买楼,系不自量力,系揾狗笨贼,骨子里系想纳税人同佢哋埋单!
因此穷人喺衣家应做的事,系自我增值、节俭储蓄、学懂投资、想想点增加收入、改变消极思想……
然后等楼市进入下一个循环,而唔系等政棍同政府打救!
5. 睇得通
2014-08-07 10:45

虽然评论员说地产商对前景不乐观,楼价应该下跌,但近日所见,楼价不跌反升,并且屡创新高,点解那些买楼的人忽视地产商对前景不乐观睇法,因为小业主所持理由,就是地产商不肯投地,未来供应必然减少,楼价就算不上升都不会大幅下跌,而地产商不乐观反而令致小业主对后市乐观,这是评论员意料不及,而那些现在买楼的小业主大多数都是已经等了几年,他们买楼的目的并不是希望楼价大升,只要楼市保持平稳便可以,在大家同心的情况下,楼宇更加供不应求,楼价上升是必然道理。.............

楼价上升是必然道理的一个最重要因素, 就是因为太多人想楼价下跌了, 市场上永远存在一个无形之手成为市场的主导者 .......楼价上升的最重要因素就是政府的辣招施政的结局......

6. 山高云低
2014-08-07 11:08
睇得通兄, 
小弟一直都有留意你的留言。一言蔽之, 
阁下堪称高人。
7. 叶子
2014-08-07 11:18
d 钱系咁冲入黎, 楼股可以唔升咩?
8. 亮剑
2014-08-07 11:25

租客452 购渔安苑2

栏名:交易现场

楼价不断上升,租客转租为买的个案愈来愈普遍,香港仔渔安苑一个两房单位,刚以452万元易手,买家便是区内租客。据了解,新买家早於两年前,将自用的单位沽出,而转租鸭脷洲大街的单位,月租1.1万,由於单位租约已届满--------

 

在此年几我不断指出.,香港呢几年有极多人,将自用的单位沽出,然后以租住等形式走一转搏一搏,就以上述个案为例,呢位人兄两年内就咁唔见几拾个租金同使用。

我估计呢数年起码有为数拾万呢种沽自住,然后租住等个案,就算斋做呢班客,无论你系二手小业主或发展商都不愁销路。

9. 香港无奈
2014-08-07 11:49
亮剑兄话:
实力不足的人若要喺现在相对高位度嚷着买楼,系不自量力,系揾狗笨贼,骨子里系想纳税人同佢哋埋单!
因此穷人喺衣家应做的事,系自我增值、节俭储蓄、学懂投资、想想点增加收入、改变消极思想……
然后等楼市进入下一个循环,而唔系等政棍同政府打救!
*************************************

我系做普通职员,没有专业资格的70后,
也是33岁见楼市低位买楼啦,没有父荫,边个话可以大学毕业做2-3年买楼架,现在个个后生,以为大学毕业大支野。。。随便做几年要买楼,买不到就吵政府,真是痴鬼线!
鼓励想买楼的年轻人,你用时间增加自己实力,机会是留给有准备的人。。。
不要怨天尤人。。


10. 60后
2014-08-07 12:13
本人喺60后,上月一次旧同学聚会中讲及香港楼价,当中有好多人都卖咗楼等待时机买翻,大多都喺09-12年卖出转为租客,认为有profit应该先落袋。而他们估计楼价喺未来下跌最少30%,还叫未卖的快d卖,我唯有回应已在放盘中及连声道谢!
11. 大宝二宝
2014-08-07 12:27
咁多人排紧队等买楼, 楼价想跌都几难。 哈哈!

共勉之, 哈哈!
12. 大宝二宝
2014-08-07 12:28
咁多人排队等住买楼, CCL 年尾都几难唔爆上130。

共勉之, 哈哈!
13. 亮剑
2014-08-07 12:34
回忆90年代嗰阵,你够姜的话,可一次过买入几个物业,然后攞住一张粮单,走入几间银行借按揭。
但自从有咗正面信贷资料库之后,你想买多间来收租,都唔系咁容易啦。
真人真事就系我死党,他有自住同收租物业喺手,想话买多件砖头保值啫,银行要嘅资料,多得吓人。
唔记得讲埋,他是专业人士,只是借你银行一百几拾咋!
14.
2014-08-07 12:59
IQ题 :
某甲, 用5蚊买左粒鸡蛋, 一段时间后用6蚊卖左
跟住佢用7蚊买多一粒蛋, 再用8蚊卖返出去

请问, 某甲佢赚/蚀左几多钱?
15. 代理仔
2014-08-07 12:59

如果政府立例,只持有一个自用物业人仕,卖出自用物业后,五年内再购入物业需缴付卖出物业的「特别利得税」。唔知咁可唔可以减少而家好多嘈高楼价声音呢?而呢个方法唔知可唔以防止D人再向下炒物业呢?

16. 引刀一快
2014-08-07 13:12
To 14楼 东

系咪讲紧通涨?
17. 引刀一快
2014-08-07 13:18
大新闻呀,大新闻呀

广东省内佛山率先松绑限购!!!!
18. To 15
2014-08-07 13:19
作为全方位乱搞楼市套餐的一部分, 点少得唔整番个「沽空利得税」, 8蚊卖掉蛋蛋后, 如果5蚊买得番的, 应该又抽番三五七十个 per cent.
19. 60后
2014-08-07 13:20

有无人听过喺大陆买楼会买一间送一间?

20.
2014-08-07 14:13
to 16 引刀

我都唔知8蚊系通胀定系泡沫...
 
定系因为最近鸡生少左蛋, 供应紧张呢?
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