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市民对CY失去信心,楼市就会上升
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市民对CY失去信心,楼市就会上升

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年6月5日

  有很多人在CY上任前后将自住物业卖走,至今仍然未买回,若果问他们点解会将自住物业卖走,答案很奇怪,就是他们对CY没有信心,骤耳听来,他们的没有错,其实他们心里的想法是完全不一样,他们对CY实在太有信心,认为CY一定可以出招压低楼价,所以先将物业卖主,待楼价下跌之后再买回,现在竟然诿过於CY,话对CY没有信心才将物业卖走,似乎对CY不公道。

  若果有人问我楼市几时会上升,我会答,当那些以前对CY非常有信心,认为他可以压低楼价的人对CY失去信心的时候,楼市就会上升,因为他们知道CY没有能力压低楼价,倒不如趁楼价未有显著升幅时置业,此期时,楼价又焉能不升。其实,现在已经没有多少人认为CY可以压低楼价,反而担心他未能与那些地产商,或者新界土地业主协调,不能增加土地供应,楼价不但不会下跌,甚至反升,而辣招大家亦已知道是一个愚蠢的治标之法,效力已逐渐减退,再出招亦只不过是将楼市上升时间表延迟,但同时又会令购买力凝聚,当政府在被迫要撤招的时候,楼价可能会爆升,但若果辣招令香港经济太坏,市民负债率,失业率等增加,撤招反而会令一些受制SSD业主立刻放售他们的物业,楼价不但不会在预期之内飙升,反而会急速下跌,政府本来是用辣招调控楼市,但撤招后楼市去向也掌握不到,试问,辣招是否成功调控楼市。

  我相信在世界上任何一个城市领导都希望将他们所管辖的城市搞好,CY当然亦不例外,如果我们有信心CY有能力将香港搞好,投资香港房地产或者最少买一层自住物业又有何不可,但如果我们对CY没有信心,知道他不能带领香港前进,甚至不能减低香港在各项排名倒退的速度,例如竞争力等,暂时不要投资房地产亦是明智之举,不过,即使是如此,亦未至於要卖走自住物业,所以,那些人说对CY没信心而将自住物业卖走其实是对香港冇信心,或者,对自己分析楼市下跌理据太有信心,所以才会将物业卖走,而且,他们忽略了一个非常重要的因素,并不是当他们卖走物业后楼价升跌,而是他们在等待要回购物业的时间内的使费,包括租金等,小数怕长计,当他们等待了一段时间之后,便失了自我,并没有反醒自己当日点解要卖走自住物业,而将责任交给CY,说对CY没有信心,其实,说这些话的人,对自己失去信心才真。

市民对CY失去信心,楼市就会上升
1. stanley
2014-06-05 09:24
好文~
2. 政客你的名字是骗子!
2014-06-05 09:32

巴士的点评——政客vs警察

假期期间爆发枪击案,见到英勇的飞虎队出动。自贼王季炳雄被捕后,已经有十一年未睇到飞虎现身大型剿匪行动,今次见佢成功围困枪击疑人,兼没有无辜死伤,心中暗为这支警队王牌部队喝采。

    
我二十多年前参加手球比赛,有个队友是飞虎队成员,佢讲起跑四百公尺不用五十秒,当时自己一分钟都未能跑得完四百公尺,见到个四十几秒完成的人,简直有「心怀敬畏」的感觉,心知做得飞虎队只是体能一项已经爆灯,当然亦唔止体能咁简单。

        
见到警队咁威,上网查一查警察的信任度,只搵到港大民研对警务处的满意度调查,去年十二月调查显示,表示满意或非常满意警队的受访市民合共有64.3%,可算非常高。

再找港大民研对立法会议员的满意度调查,最新的也是一一年十二月对第四届立法会议员的调查(唔知点解之后无做),表示满意或非常满意的受访市民合共只有16.9%,只能用「有趣」两个字来形容呢个64.316.9之比。

再查一查世界各地情况,发觉市场调研公司捷孚凯(GfKVerein)上月初公布的全球职业信任率调查报告,相当有趣。这个调查研究了二十五个国家,在各种职业中,消防员得到了最高信任,有90%的平均信任率,超过医生(89%)和护士(89%),成为全世界人民最信任的职业。

        
在二十五个受调查国家中,有十五个国家消防员排名最高。例外的国家主要信任医护人员,如日本、南韩和澳洲,当地人最信任护士;南非、肯雅、印尼人最信任医生;瑞典人最信任护理人员;土耳其人信任药剂师;尼日利亚人可能无乜好信,最信任农夫。

见唔到警察的信任度,在去年同一调查,警察曾是德国最受信任的职业,今年在德国警察也被消防员爬头。估计警察的全球平均信任度在中游,部份发展中国家警察贪污严重,拉低了这个职业的平均信任度。

        
至於最不信任的职业,登登登登,你懂的,就系政客啦。在二十五个国家中,有二十三个国家的人民将政客列作最不可信任的人,可以话系高度统一,只有两个国家例外,印尼人最不信任保险经纪,瑞典人最不信任贸易商人。

全球平均只有31%人信任政客,排第二低的职业是保险经纪(48%),第三低是市长(58%)。政客普遍无人信,在经济唔好的西班牙最低,只有5%信佢,最高的印尼,有50%

        
睇完呢个调查,更加深我自己认为政客不可信的态度,佢唔靠把口吹水,好难当选,唔大声骂人,亦好难有报纸报道。以后警察被政客闹时,唔使过份伤心,你的信任度高佢好多。当然差人要廉洁奉公,英勇为民,唔好辜负大众对你的期望。

 

巴士的点评——领袖

昨日提到市场调研公司捷孚凯(GfKVerein),在五月初做了一个全球职业信任度的调查,发现最不获信任的职业是政客,全球二十五个国家,有二十三个将政客排在最后,另外两个也是倒数第二,平均信任度只有31%

 

文章出街后,有议员朋友好唠嘈打电话来问我:「你有无咁唔信政治领袖呀(佢好唔钟意人叫佢做政客),其实我都系为阿公做,点解市民对我信任度咁低呢?」

        
我笑住回应:「唔净只系我咁讲,我讲说话系有民调支持。你系PoliticalLeader,译做政治领袖嘛,领袖,衣领同袖口,就系出晒名污糟啦,人民唔信你,都好正常呀!」我咁讲搞到佢无晒瘾。

        
我中国过去只有皇帝,所以Leader一词,好明显系外国货,呢个词在百几年前由外国传入中国。

 

Leader直译是领头人,因为Lead是带领的意思,但译者将之翻成「领袖」,领袖者,衣领和袖口也,是衣服最突出的部份,所以有作为表率之意。

        
不过相信大家知道,洗恤衫最污糟的部份,就是衣领同袖口,非要用清洁剂特别用力清洗,才能洗得干净。政治,亦属如此。所以我很怀疑百多年前高明的译者,以「领袖」代表Leader,亦包含一阳一阴的意思。

台湾才子李敖有几句名言:「如果没有领袖(衣领和衣袖),穿背心也不错啊!政客最不要脸是,他们出尔反尔,硬叫做此一时彼一时。」

要脸的政客很难上台,上得台的多数是不要脸的。但他们很多时会装出一副为国为民的嘴脸,吸引很多热血青年去为他们拼命。这让我想起一件旧事,十多年前,在跑马地山光道马会会所,一位朋友介绍一个中年内地男子给我认识,原来是内地一个将军之子,当时已来港搵食多年,搞生意搞得风生水起。

大家谈天之时,将军之子讲起他参加过一九七九年的中越战争,在出征之前,老爸找他去谈心,问他∶「若果两阵对垒,上级命令你们这些新兵向前冲呀,你怎样做?」他转过头问我∶「若然问你你怎样答?」我稍迟疑∶「应该说『冲上前去,杀敌报国』吧?」他说,我当时也给了差不多的答案。

 

但老爸说∶「第一排冲上去的,啪啪啪一輪枪响,必死无疑;第二、三排杀上去的都是九死一生。你应该冲出去,然后马上趴在地上,头也不要抬起来看,子弹射来你的鋼盔应该可以頂擋一擋。

 

枪声过后,你的背包应该也充满弹孔,但你或许可以把小命捡回来。」将军之子说,「这就是领袖叫人做的事情,但很少叫自己儿子去做。」(毛泽东儿子毛岸英死在韩战战场上,是一个例外而非典型)

 
我听完这个故事后冷汗直冒,对「领袖」一词有新的体会。香港的政客虽然也喜欢玩(泛民和建制派皆有),但也只算小儿科吧。

 

3. 好心著雷避
2014-06-05 09:45

受到多面攻击!!!好心著雷避!!!

梁振英∶租管对租户适得其反

2014年02月18日 10:45 星期二

now新闻台】行政长官梁振英再次澄清,政府对租金管制的立场没有改变,认为重新引入只会对租务市场带来负面影响,重申解决房屋问题最有效的方法是增加供应。

《施政报告》梁振英:租管政策不奏效 最终影响基层市民

(阿思达克财经网) 2014年01月16日 11:48

行政长官梁振英出席立法会《施政报告》问答大会。有立法会议员向梁振英提出租金管制政策,措施包括租住权保障及租金调整幅度管制,以协助基层市民。梁振英回应指,本港70年代末曾经推出租管措施,惟经验所得,与外国国家所得经验一致。虽然过去数十年多个国家楼市曾经出现起伏,但已绝少国家再推出租管措施,因影响牵连甚大。
他解释,若立例实施租管,业主或会封盘,因而影响市场流通性,及楼宇的市场价值。出租盘将会愈来愈少,租金只会上升,结果将适得其反,最终受害是基层。
他重申,政府会尽最大努力兴建更多公屋单位,以满足基层市民需要。(ka/a)

阿思达克财经新闻
网址: www.aastocks.com

 

4. 好心著雷劈
2014-06-05 09:47

受到多面攻击!!!好心著雷!!!

梁振英∶租管对租户适得其反

2014年02月18日 10:45 星期二

now新闻台】行政长官梁振英再次澄清,政府对租金管制的立场没有改变,认为重新引入只会对租务市场带来负面影响,重申解决房屋问题最有效的方法是增加供应。

《施政报告》梁振英:租管政策不奏效 最终影响基层市民

(阿思达克财经网) 2014年01月16日 11:48

行政长官梁振英出席立法会《施政报告》问答大会。有立法会议员向梁振英提出租金管制政策,措施包括租住权保障及租金调整幅度管制,以协助基层市民。梁振英回应指,本港70年代末曾经推出租管措施,惟经验所得,与外国国家所得经验一致。虽然过去数十年多个国家楼市曾经出现起伏,但已绝少国家再推出租管措施,因影响牵连甚大。
他解释,若立例实施租管,业主或会封盘,因而影响市场流通性,及楼宇的市场价值。出租盘将会愈来愈少,租金只会上升,结果将适得其反,最终受害是基层。
他重申,政府会尽最大努力兴建更多公屋单位,以满足基层市民需要。(ka/a)

阿思达克财经新闻
网址: www.aastocks.com

 

5. 推出辣招期间
2014-06-05 09:50

2007325日,曾荫权在中央政府的支援下第2次当选行政长官,任期至2012630日结束。(推出辣招期间约有10万宗二手住宅沽出)…..

闲话不多说了,言多必失???

本港楼市辣招内容撮要:

日期20101120

税项:首度推出「额外印花税(SSD)

内容:买家6个月内转手徵15%印花税;612个月内转手徵10%印花税,1224个月转手徵收5%印花税。

 

日期:20121026

税项:推出「买家印花税」BSD

内容:对非香港永久居民人士,以及用本地及海外公司名义买入住宅,一律徵收15%的买家印花税。

 

6. 成交宗数
2014-06-05 09:52

土地注册处成交纪录- 2010…..

.总计宗数: 162,739,金额(亿元): 6,894.80 (亿).

二手住宅成交宗数: 123,995.

土地注册处成交纪录- 2011…..

.总计宗数: 108,814,金额(亿元): 5,878.90 (亿).

二手住宅成交宗数: 75,195.

土地注册处成交纪录- 2012….

.总计宗数: 115,533,金额(亿元): 6,539.58(亿元).

二手住宅成交宗数: 70,183.

7. 梁振英上任期间
2014-06-05 09:55

梁振英上任期间推出双辣招,(约有7万宗二手住宅沽出……)

日期20121026

税项:推出「『加强版』额外印花税」SSD 2

内容:将额外印花税的适用期,由2年延长至3年,首半年转手税率由15%加至20%;半年至一年由10%加至15%;一年至三年由5%加至10%

 

日期2013222

税项:推出「双倍印花税」DSD

内容:把楼宇买卖印花税的税率全面增加一倍,最高税率由楼价4.25%加至8.5%,首置或换楼人士可豁免。印花税涵盖范围扩至非住宅物业,签订「买卖协议」之后就要缴付。

土地注册处成交纪录- 2012….

.总计宗数: 115,533,金额(亿元): 6,539.58(亿元).

二手住宅成交宗数: 70,183.

土地注册处成交纪录- 2013

.总计宗数: 70,503,金额(亿元): 4,562.81(亿元).

二手住宅成交宗数: 41,784.

日期:20101120 2014年5月,最少有20万位精仔沽空房产等跌,……等待良机回购???

 

8. 惜缘
2014-06-05 09:59

真的很心痛!!

【驱蝗吓窒】
香港本土主义崛起,并作出激烈的「驱蝗行动」,逢周末日到游客区驱赶自由行客,结果「如愿以偿」。《南方周末》进行的网上民意调查显示,「不想被歧视」成为内地网民未来一年无意前往香港旅游的首要原因。
《南方周末》在官方网站的民调中心进行的问券调查显示,受访的1,245名网民中,占67.63%、相当於842名网民表示,未来一年也无意前往香港。首要原因是不想被歧视,占26.27%;其次是生活成本高,占22.8%;认为香港人太多占22.71%;认为香港不够人情味亦占15.69%;去过太多次只占3.74%。
而403名相当於32.4%受访网民表示,於一年内有计划前往香港。最主要原因是为观赏人文风景,占18.75%;以及感受香港的自由气氛,占18.72%。
此外,人民币高企,占17.63%受访者认为香港是奢侈品天堂,价廉物美。来港享受美食亦占14.21%。为了买奶粉只占3.21%。其他原因包括使用本港教育服务、公务,以及体验香港城市人情味。

【壹锤定音】星期一至五,早上8点开咪!

 

9. To 9
2014-06-05 10:01
在公众地方可以随意行为不检?
10.
2014-06-05 10:02
日期:20101120 2014年5月,最少有20万位精仔购买房产等升,……等待升值良机???
11. 顺民
2014-06-05 10:07
博士,在下分同意阁下见解,就是不卖楼,亦十分同意李首富所说,买得起就买,买嚟自住无妨,要量力而为。因在下知道你们两位都是用良心去说话。但在下和和众多小业主们一样对梁振英此人完全没有信心,只是对国家和香港有信心而已。至於对他是否公道 ?公道是在人心里面的。
12.
2014-06-05 10:12
一开始都已经无咩信心,依家信心继续下跌到近零CY只系做show,只系想博掌声却从唔理会之后会有咩影响从佢身上, 只见到「民粹」二字如果系咁, 唔系搵特首, 下下全民公投做决定算啦?
13.
2014-06-05 10:13
一开始都已经无咩信心,依家信心继续下跌到近零
CY只系做show,只系想博掌声却从唔理会之后会有咩影响
从佢身上, 只见到「民粹」二字
如果系咁, 唔系搵特首, 下下全民公投做决定算啦?
14. 惜缘
2014-06-05 10:13
To ''驱蝗行动''发起人,
我想问你们是否100%的游客都是行为不检?你们不能以偏概全,应互相包容,你们真的是不知天高地厚,如果经济变差,最受伤害的可能就是你们这班人。
15. To 14
2014-06-05 10:17
我系话, 响公众地方骚扰任何人, 包括游客的人. 佢地可以试试去圣母院或白金汉宫外搞行为艺术, 叫外来人唔好去当地, 即刻警棍侍候, 系香港哩度先可以咁包容.
16. Alan Pepper
2014-06-05 10:18
I think when they said 没有信心 they thought CY will mess things up for HK, especially the economy. But luckily the economy is still sustainable and healthy at this stage, and savings rate high.  Unlike CH Tung era when the economy was in the brink of collapse starting from the Asian Economic crisis and lending at all time high. In retrospect CH Tung was the visionary born at the wrong time with poor execution. Imagine if he start office not from 1997 but from 2002, and that his 85K policy was flexible and was tone down to around 45K, then the property market would rise at a more steady and healthy rate from 2002 to 2012. And as he wins support we would also have a real Cyberport and a good recycling industry???!!! A mere 5 years would make all the difference!
17. to 2/f
2014-06-05 10:27
发人深省的好文章!
18. 惜缘
2014-06-05 10:29
To 15楼,
对不起,误会了你的意思。
那些说话是送俾''驱蝗行动''发起人。
19. 利世民
2014-06-05 10:55
当地产经纪说二手交投淡过沙士,社会栋梁不但不作声,而且暗自高兴,反正这些机会不是他们的。
当零售业开始放缓,珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值跌幅,乃系沙士以来最大,社会栋梁更大大声叫自由行不要回来,因为这些机会不是他们的。
当香港真正「踣直」,社会栋梁仍然是对的,因为错的,永远是别人。每次讲到自由行,总发觉难以理性讨论。香港人的神经太脆弱了,现在已经发展到一讲大陆,敌我矛盾界线即时黑白分明。
其实没有自由行,没有一签多行,大陆游客仍然可以办旅行团签证,得益的是大陆各地方做签证的有关系人士;香港的本土派,竟然走去为大陆的土豪权贵搵着数,应要数奇闻中之奇闻。
回到零售销售大跌。反振英抗暴男神维基王前天在报章撰文,指自由行大势已去是既定事实,叫香港人学会教训,不要事事靠中央。我也不想过份解读这篇文,是否另有所指香港一男子的上位传奇。大原则上,我是120%赞成香港人要食四方饭,到五湖四海找机会,但是反大陆旅客那群勇士,又是否会出去跑码头找生意的人呢?其实别人怎样过活,是他的个人选择,其他人没有插嘴的余地;只不过,他们跑去阻碍别的正当人家做生意,道理又怎样讲得过去?莫非做大陆游客生意就是出卖香港?要是本土派有这个意思,还是讲清讲楚均真一点。
前天政府公布最新数字,扣除期间价格变动后,2014年4月的零售业总销货数量,较上年同月下跌9.5%,撇除季节性影响,是为沙士以来最差。其实政府未有数据之前,单凭莎莎国际(178)的股价,就知道外面正在发生甚么事。
只可惜,社会栋梁读大学文化研究系时已决志,终生不去了解市场经济的现象。那管天塌下来,只知道继续追梦就好。有一天,香港人马死落地行,处处萧条的景象,如无意外,应该最近似社会栋梁心目中,后资本主义反市场社会的美好新世界。

20. Alan Pepper
2014-06-05 11:27
To: 19

Agreed. He lives in his own world, but he also wants everyone to live in HIS world. He doesn't offer choice, but restrictions. He promotes obedience but obstruct freedom. He is extremely self centered and believes everyone revolves around him. Damn if I had a boss like this I would quit my job. Unfortunately this boss is forced upon us and this is one job we cannot quit. How I wish Henry Tang was our CE right now. He might favor the property developers, but it's better than going against all employers and hard working people.
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