港府放宽双倍印花税条款,换楼客可由原先在购买新单位签临时合约日期起计,改为延至签署转让契(俗称楼契或大契)后才计,享豁免DSD的半年换楼期限。此举对发展商十分有利,主要是会多了一批换楼客;但对拟出售物业的二手楼业主却不利,主因是二手放盘增加。
对发展商而言,由於换楼买家如买入楼花,只须签「大契」后六个月内卖出自住物业,DSD仍可豁免。签临时合约至签大契之间可长逾年,因此有机会吸引大批换楼客。
发展商趁机推盘
然而,换楼客增加意味着二手楼供应骤增,由於措施不会刺激首次置业,供应增加、需求却不会增加,二手楼价只能下跌。
过去一段日子,一手楼相对二手楼的溢价不断收窄。发展商积极提供种种优惠,包括代缴买方印花税。二手楼则由於换楼客不多,放盘也不多,供应特别吃紧,这正是小单位价钱硬净的主因。
发展商趁DSD放宽措施出炉积极推盘,间接造成换楼买家大量供应二手楼,势将把二手楼价推低,一手楼和二手楼楼价估计会再拉阔。
市场对於楼市这个动态规律显然未有足够掌握,个别二手业主以为措施利好楼市,反而提高放盘叫价。如有地产代理表示,北角健威花园C座中层,实用448方尺,业主本开价498万元,反价至520万元。北角和富中心亦有大单位反价,8座低层,实用1,335方尺,叫价由1,580万元上调至1,650万元,反价约4%。
笔者估计这些零星反价个案难成气候,二手楼价下跌趋势会在未来数月更为明显,原因是市场对楼市展望逆转。辣招长期不撤,供应却不断增加,最终的结果是要卖楼的无法不面对现实而被迫减价。
首置须量力而为
笔者反对大部分辣招,并非以此托价,而是因为供应不足的问题,只能以供应增加应对。诸如额印和双印只会增加交易成本,降低市场效率,因此我欢迎港府放宽双倍印花税条款。
二手楼价下跌有利楼市交投,亦有利首次置业人士上车,但首置人士宜审慎评估供楼能力,如首期不足须借二按,物业变成负资产风险十分大。笔者唯一认同的辣招是买方印花税,非本港居民购买香港住宅物业的需要,固然应低於本港居民,以买方印花税挤走境外买家十分合理,虽然笔者认为,非永久居民但在本港工作的外国人应获豁免。
港府声称是次放宽双倍印花税条款并非减辣。我相信上述声称的诚意,正因如此,楼市展望不容乐观。虽然外围经济转稳,建筑成本亦的确不断上升,在供应不停上升而需求不增的大围环境下,笔者对楼市展望仍悲观。
何泺生
香港大学经济系学士、多伦多大学经济学博士,专攻政策研究。研究范围包括社会保障、教育、医疗、房屋、宏观经济、国际金融等。曾任职加拿大安大略省政府经济部及安大略省经济局,回港后在香港中文大学及岭南大学先后任教,现为岭大教授及公共政策研究中心主任。