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放宽DSD利楼市?
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放宽DSD利楼市?
何泺生
(东方) 2014年6月3日
港府放宽双倍印花税条款,换楼客可由原先在购买新单位签临时合约日期起计,改为延至签署转让契(俗称楼契或大契)后才计,享豁免DSD的半年换楼期限。此举对发展商十分有利,主要是会多了一批换楼客;但对拟出售物业的二手楼业主却不利,主因是二手放盘增加。

对发展商而言,由於换楼买家如买入楼花,只须签「大契」后六个月内卖出自住物业,DSD仍可豁免。签临时合约至签大契之间可长逾年,因此有机会吸引大批换楼客。

发展商趁机推盘

然而,换楼客增加意味着二手楼供应骤增,由於措施不会刺激首次置业,供应增加、需求却不会增加,二手楼价只能下跌。

过去一段日子,一手楼相对二手楼的溢价不断收窄。发展商积极提供种种优惠,包括代缴买方印花税。二手楼则由於换楼客不多,放盘也不多,供应特别吃紧,这正是小单位价钱硬净的主因。

发展商趁DSD放宽措施出炉积极推盘,间接造成换楼买家大量供应二手楼,势将把二手楼价推低,一手楼和二手楼楼价估计会再拉阔。

市场对於楼市这个动态规律显然未有足够掌握,个别二手业主以为措施利好楼市,反而提高放盘叫价。如有地产代理表示,北角健威花园C座中层,实用448方尺,业主本开价498万元,反价至520万元。北角和富中心亦有大单位反价,8座低层,实用1,335方尺,叫价由1,580万元上调至1,650万元,反价约4%。

笔者估计这些零星反价个案难成气候,二手楼价下跌趋势会在未来数月更为明显,原因是市场对楼市展望逆转。辣招长期不撤,供应却不断增加,最终的结果是要卖楼的无法不面对现实而被迫减价。

首置须量力而为

笔者反对大部分辣招,并非以此托价,而是因为供应不足的问题,只能以供应增加应对。诸如额印和双印只会增加交易成本,降低市场效率,因此我欢迎港府放宽双倍印花税条款。

二手楼价下跌有利楼市交投,亦有利首次置业人士上车,但首置人士宜审慎评估供楼能力,如首期不足须借二按,物业变成负资产风险十分大。笔者唯一认同的辣招是买方印花税,非本港居民购买香港住宅物业的需要,固然应低於本港居民,以买方印花税挤走境外买家十分合理,虽然笔者认为,非永久居民但在本港工作的外国人应获豁免。

港府声称是次放宽双倍印花税条款并非减辣。我相信上述声称的诚意,正因如此,楼市展望不容乐观。虽然外围经济转稳,建筑成本亦的确不断上升,在供应不停上升而需求不增的大围环境下,笔者对楼市展望仍悲观。

何泺生

香港大学经济系学士、多伦多大学经济学博士,专攻政策研究。研究范围包括社会保障、教育、医疗、房屋、宏观经济、国际金融等。曾任职加拿大安大略省政府经济部及安大略省经济局,回港后在香港中文大学及岭南大学先后任教,现为岭大教授及公共政策研究中心主任。
放宽DSD利楼市?
1. 大宝二宝
2014-06-03 10:32
请问笔者“有甚么因素会令到二手楼价在未来数月下跌趋势更为明显”? 我看不到。 反为坏消息已尽出而楼价跌不下, 随时会作出报复式反弹上升。

就算修改了DSD 都吾会见得短期二手供应大增, 如因如下:

1. 未来大单位落成量相对地仍然偏少, 由换楼客释放出来嘅单位也相对地不多。

2. 换楼客买了一手新楼花, 平均有近两年嘅放售旧单位期限, 大都会睇定才再作步处,短期供应何以大增。

所以我睇吾到未来数月有大跌理由。

共勉之, 哈哈!
2. 大宝二宝
2014-06-03 10:37
请问笔者“有甚么因素会令到二手楼价在未来数月下跌趋势更为明显”? 我看不到。 反为坏消息已尽出而楼价跌不下, 随时会作出报复式反弹上升。

就算修改了DSD 都吾会见得短期二手供应大增, 如因如下:

1. 未来大单位落成量相对地仍然偏少, 由换楼客释放出来嘅单位也相对地不多。

2. 换楼客买了一手新楼花, 平均有近两年嘅放售旧单位期限, 大都会睇定才再作步处,短期供应何以大增。

所以我睇吾到未来数月有大跌理由。

共勉之, 哈哈!
3. 大宝二宝
2014-06-03 10:39
请问笔者“有甚么因素会令到二手楼价在未来数月下跌趋势更为明显”? 我看不到。 反为坏消息已尽出而楼价跌不下, 随时会作出报复式反弹上升。

就算修改了DSD 都吾会见得短期二手供应大增, 如因如下:

1. 依家全城缺盘。

2. 未来大单位落成量相对地仍然偏少, 由换楼客释放出来嘅单位也相对地不多。

3. 换楼客买了一手新楼花, 平均有近两年嘅放售旧单位期限, 大都会睇定才再作步处,短期供应何以大增。

所以我睇吾到未来数月有大跌理由。

共勉之, 哈哈!
4. 小阳
2014-06-04 14:24

在供应不停上升而需求不增的大围环境下,笔者对楼市展望仍悲观。

Prove it ?

5. 花旗转軚:{楼市见底冇得跌}
2014-06-05 00:22
花旗转軚:{楼市见底冇得跌}

港府楼市政策减辣后,物业交投重现小阳春,美资大行花旗对楼市立即转軚,该行日前发表研究报告,看法明显较早前乐观,认为中小型住宅楼价已经见底,吁吸纳新地(016)、恒地(012)及长实(001)三大蓝筹地产股。

花旗指出,中小型物业价格经历过去15个月整固后已走出谷底,该行由原先估计今年楼价跌一成调整为持平;而市场普遍预期楼价至2015年底价有两至三成跌幅,成为地产股上升契机。豪宅市场方面,花旗仍估计今年仍有5%至10%跌幅,但比原先估计跌一成温和。

该行列举市场看淡楼市5大原因,并逐点反驳。第一:新供应未来几年涌现,花旗称,未来每年新增供应13,000至14,000单位,低於政府18,800个目标及市场15,000个的刚性需求。第二:按息上升打击需求,花旗相信美国会有序加息且於3至3.5厘见顶,本港仍处负利率。第三:地价低等於低楼价,花旗看法是市场忽略了高建筑成本。第四:政府仍有意压楼价,该行指政府是希望楼市稳定,减辣证明现时情况合适。第五:二手供将增加,花旗认为,重置物业门槛提高将令业主惜售物业。

6. 白河愁
2014-06-05 01:00
唔通花旗分析员都有上黎?
7. 小阳
2014-06-05 07:05
花其的观点呢度全部讲过。不过都系太迟!!!!!

可能佢有上黎抄考!打工啫!
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