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点解会有人话辣招是德政
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点解会有人话辣招是德政

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年6月3日

  有投资顾问公司研究员撰文说,辣招初见成效,不应该减辣,他甚至形容辣招是德政,这篇纯粹是拍马屁文章,不过,撰写员甚至未认清辣招,与及政府官员现在对辣招态度,就算财爷在不同场合都一再表示,辣招是非常时期的招式,当情况稳定,政府便会考虑修改甚至撤招,我们知道这亦只不过是官样文章,一般市民早已有心理准备,在CY任内是不会撤招,简单如限奶令都不撤,辣招又如何会撤,所以,大家都在倒数,还有三年,到下一任特首才有机会,如果CY连任,我们再倒数。

  官员们现在就算不撤招,但亦不敢说辣招发挥效力,使需要上车的人可以上车,而事实上,官员们心知肚明,辣招出现反效果,它令到要上车的人更难上车,或者唔敢上车,继续要租楼住,有物业的人不会轻易出售他们的物业,从而享受低息及高租金回报,政府用政策帮助他们上车的人例如白居易等就变成炮灰,地产商最开心,大条道理压低地价,政府要维持供应量的承诺,冇办法唔接受低地价,库房收入减少,还说是德政,或者会有人说,那些国内同胞要付BSD,最少都可以赚番一笔,话虽如此,地产商又会作出相应回赠,总数甚至超出他们要付的BSD,其实,地产商又没有蚀底,只不过将溢价降低而已,究竟,说辣招是德政的是那些人。

  究竟是什么人说辣招是德政,原来圣经早有啓示,在罗马人管治耶路撒冷年代,有一日,士兵带来两个妇人及两个一死一活的婴儿见指挥官彼拉多,两个妇人都说是活的婴儿母亲,任彼拉多怎样问,都问不出一个结果出来,彼拉多在没有其它办法,宣布将活婴劏开两边,每位母亲各取一边,其中一位母亲同意,另一位母亲情愿将活的婴儿送给对方,彼拉多知道谁是活婴的真正母亲。

  今日,说辣招是德政的人根本买不起楼,但他们见到有一些人比他们好不了多少,但竟然有机会可以买楼,於是,那些根本买不起楼的人不断叫政府出招,加辣,甚至说辣招是德政,好让更加多人与他们一样,没有机会置业,又或者,政府不断出招,甚至将香港的经济搞跨也在所不惜,到那时候,不但更加多人不能置业,有一些业主更加要出售他们的物业,这便是他们口中经常说的和谐社会,一个共贫的和谐社会,难得我们的行政长官又如他们一样,认为辣招是德政,香港人真的很无奈,除了等之外,都不知道可以做些什么。(这篇文章有参考网友亮剑留言)

点解会有人话辣招是德政
1. 睇得通
2014-06-03 08:46

一般市民早已有心理准备,在CY任内是不会撤招,简单如限奶令都不撤,辣招又如何会撤,所以,大家都在倒数,还有三年,到下一任特首才有机会,如果CY连任,我们再倒数。.....

如果CY连任,是我们不争气,没有远见.....力量来自组织起来的选票...........

2. Peter Paker
2014-06-03 09:08
汤博士及其他网友,请问有没有该份报告的全文?谢谢
3. 八十后
2014-06-03 09:22
置业大道理:政府无理由减辣
(太阳) 2014年5月31日
过去一个月,由於立法会正审议「双倍印花税」条例草案,市场顿时充斥着广泛的讨论,猜测政府会否借机「减辣」。

事实上,在立法会的讨论中,政府已作出部分修订,如同意放宽为「先买后卖」的换楼人士而设的六个月换楼期限,由购入新置物业的临时买卖协议,延后至签订正式楼契的日期起计。虽然政府多次强调再让步的可能性不大,但已引起不少憧憬,认为政府愿放宽换楼限期是「减辣」的开始,「减辣」招式会陆续有来。

迫不得已稍作让步

不过,以笔者的愚见,政府根本没有「减辣」的意图或打算,今次所谓的「减辣」是被迫的,因为要赶及在立法会休会前,将「条例」正式立法。
首先,读者应该先回忆一下,当初政府为甚么要推出「辣招」?是当时楼价升幅太快、太大,一般市民认为政府办事不力,未有调控楼宇供应和楼价。所以,当时政府出招是回应市民的不满,目的是要令楼价停止大幅上升。

初见成效 惟未达标

今天,「辣招」已收到一定的成效,根据地产代理编制的楼价指数,楼价在过去一年不但停止上升,甚至录得2%的跌幅(相比之下,楼价在一二年升了22%、一一年升了8%、一○年升了21%及○九年升了27%)。
不过,对一般市民而言,相信今天已十分满意「辣招」成效的仍是少数;认为政府控制楼价不力的应该占多数。当初政府推出「辣招」是用来回应市民对高楼价的不满,今天不满的声音仍然存在,根本没有「减辣」甚至取消「辣招」的需要。

另一方面,如果错估形势,过早「减辣」,一旦楼价再升,只会招来市民更大的不满。

所以,如果政府是理性、懂得权衡回报和风险的投资者,现在「减辣」的回报和风险比率根本不合理,因为「减辣」潜在回报很低、甚至没有,但潜在风险却很大。因此现在有何道理主动「减辣」?
安柏环球投资顾问有限公司研究部总监 梁伟民
4. KK
2014-06-03 09:29
博士, 
不是彼拉多, 是所罗门王
5. 亮剑
2014-06-03 09:29

汤博士-----小弟唔少论点,都有参考数字兄下列文章,在此多谢数字兄。

我亮剑还望那些等运到的人兄,反覆细嚼慢咽呢篇呕心沥血的杰作!

辣招!目的就是要能力次等的人买唔到楼

做人处事,要成功,就要先分清敌我,谁人是敌人,谁又是自己人,必须分得清清楚楚。否则,假如误将敌人当作是自己人,后果可大可小。

政府自2010年推出一系列的辣招,受到除AA以外的广大市民欢迎,尤其是看淡楼市,希望楼价下跌357成的淡友。因为佢地相信,政府是站在自己的一边,大家同一阵线势要把楼价拉下,让贫苦大众可以上车安居。

这是一个极严重、敌我不分的误解。

政府推出一系列辣招的真正目的,并不是要让楼价跌至一个普通文员都能负担的水平,正正相反的是,政府是希望以辣招来封锁能力次等的人,让他们无法置业,因 为这些能力次等的人,在金融危机发生时第一个失业兼无法还款,是整个金融体系的隐忧,把他们拒之门外,就可以大力保护香港的金融体系。

为何我说政府要令能力次等的人无法置业?

1. 辣招除了3D外,对首置人士最大影响的,其实是取消9成半按揭的措施。无论你是好友或淡友,都应该同意供楼其实唔难,最难是储首期,而储首期的困难之处在 於储钱的速度比楼价的升值速度慢,能力较次等的人会出现永远也储不到首期的问题。将首期的最低门槛,由5%提升至10%,其实是把储首期的难度提高了一 倍。社会上有一批能力次次等的人,会因为这额外的5%而无法储首期,成为长期租客。若果政府真的是要帮助这些能力次等、次次等的人上车,其实应该参考日本 (零首期)或荷兰(110%按揭、其中10%是装修费)的做法,让这些有能力负担每月供款、但没有首期的贫苦大众立即上车。

2. 当然,政府并无意帮助这些交税少、甚至冇交税的贫苦大众,相反,政府好像幸灾乐祸一样,害怕银行为求生意不惜贷款予能力次等的人,竟要求把压测由+2%提 升至+3%。不要小看这额外的1%,以200万贷款来计算,多1%即一年多俾2万,每月多俾1666。假如某人月入2万,在+2%压力测试时刚好 12000合格,额外加多1666供款的话,他的月入就要有22777才勉强过关,即要加薪14%!很多拉长30年供款才能过压测的人,就因为这额外的 1%而与楼无缘。政府如要帮助这些人置业,其实就应该维持或降低压测标准,而不是提升。

3. 在过去,租客在完约前要买楼,其实可以买连约盘,成交后先收几个月租,租约到期自己搬入去住。连约盘在市场上一般平少少,而对於准买家来说,先不论价钱, 最重要是多一个选择。但政府推出辣招,规定连约盘首期要50%,对於能力较次等的准买家来说,变相减少选择,令吉盘的供应更加紧张。政府若果有考虑次等买 家置业的问题,就应该会在政策上作出一些修正,例如容许首置买家或换楼买家买租约在半年内完结的连约盘,而租约完结后不可续租等……但政府当然没有这样去 做,因为政府并不是要帮次等买家买楼,而是要赶绝佢地,令佢地买唔到楼。

4. 政府已多次表明,现有措施是要压低需求。这只是一种语言伪术,因为楼房的需求其实很大程度是男女性生活的需求,这种需求只能被满足,不会自动消失。政府说 压低需求,其实即是话,希望买楼但实力不足的人士,并不是楼市的参与者,政府不会将他们计算为楼市的需求,换句话说,希望过二人世界但能力次等的准买家, 政府叫你地返屋企打飞机。

对於那些永远也买唔到楼的废青、低收入人士来说,欢迎辣招是可以理解的,因为辣招令更多人好似佢地咁买唔到楼,显得自己冇咁废。但对於正在储首期买楼的准 买家来说,与其期望辣招帮自己上车,倒不如自己搵多d钱,因为辣招要攻击的,不是业主、不是收租佬,而是炒家及能力次等的准买家!

对於业主来说,辣招是一项非常良好的措施,甚至应该加辣,避免能力不足的人进入楼市。冇左次等买家和炒家,基本上再来金融风暴,都唔会因为有人失业供唔起楼而劈价。

最后都系那一句,我分析错,就由市场惩罚我,如果你敌我不分,误将敌人当作自己人,则必定会悲剧收场。

2013-10-6

6. 法子
2014-06-03 09:33
7. Andy
2014-06-03 09:40

李德仁出狱后不久即获公屋,房屋署表示不会评论个别个案。但据了解,轮候公屋人士即使入狱,资格不会被取消或暂停,只是如在服刑时可以「拣楼」,房署会待他出狱后处理,亦不会因协助释囚更生加快其「上楼」,李很大机会是刚巧「轮到」。

OMG!

8. 红眼症
2014-06-03 09:47

我记得我买第一层楼时,有几个同枱食饭的同事都冇嘢同我讲了。

 

9. 政府房策何其不知所谓!
2014-06-03 09:49
自资进驻启德每尺最少万几银,够交一年公屋租金……
10. Andy
2014-06-03 09:54

是所罗门王,母亲叫Sarah, 坏女人叫 Deborah :)

Form 2 English Reading text :)

11. 小阳
2014-06-03 10:28
博士讲得对,辣招对整体社会都有害,地産周边行业有很多,楼市交投缩,财富在社会流转性慢和少左,对经济稳定有一定影响。

虽然辣招反而帮了楼市投资者,使楼市更强,但是要整个社会一齐承担。

12. 大富翁的游戏
2014-06-03 10:39

我相信大家都玩过大富翁

好清楚谁会是赢家?

13. ....
2014-06-03 10:49
你要知道共贫既社会远比贫富悬殊既社会和谐得多
14. 叶子
2014-06-03 11:06
我唔想共贫, 要贫你自己贫
15. To 13
2014-06-03 11:07
例如呢?
16. 叶子
2014-06-03 11:18
社会唔和谐, 系因为d 穷人有眼红症, 我地d 小业主不知几想和谐, 而家系d 穷人日嘈夜嘈咋, 成日想打劫人地既勤力既成果, 如果无晒d 穷人, 香港不知几和谐...
17. 法子
2014-06-03 11:51
这明显是「压力煲効应」


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【苹果统计】
久吹淡风的楼市,在政府减辣刺激下,二手楼交投回升,缺盘情况令部份屋苑楼价再度被「挟升」,银行亦纷转軚调高估值。本报追踪全港20个指标屋苑,近九成、即17个屋苑单位估值被调高,当中以沙田第一城按月反弹5.3%最劲。相反,逾千万元豪宅估值仍相对保守,目前估值较去年8月还低3%至4%。
记者:朱连峰 汤家明

今年4月,本报统计全港20个屋苑,银行估值全面插水,部份屋苑8个月内估值更一度跌近15%。
不过,在政府建议放宽双倍印花税(DSD)换楼期限之后,即刺激二手楼成交反弹,银行对楼市前景的悲观看法亦似乎有所改变,二手楼估值几乎全面反弹,特别是近期被抢到缺盘的上车楼尤为明显。
综观本报统计的20个大型屋苑估价,沙田第一城的估值反弹最快。该屋苑的40座低层A室两房单位,建筑面积395方尺,实用面积284方尺,中银及滙丰银行均调升该单位估值。
去年8月,中银估值308万元,今年4月估值被削近2%至302万元,但是最新估值回升至318万元,按月反弹5.3%,较9个月前估价还要高3.2%。

上车盘缺 「冇楼睇」照抢

上车需求有增无减,美联物业黄锦瀚指,第一城过去两个月录逾100宗买卖,盘源严重短缺,5月份52宗买卖,多达一半属连租约及「冇楼睇」成交,导致越抢越贵,两房户由平均价约330万元,抢高6%至350万元以上。缺盘下,一名用家要追价2万元,以350万元购入50座中层B室细户,实尺12,324元。
另一方面,市区上车乐园九龙湾淘大花园,L座高层3室,建筑面积482方尺,实用面积390方尺,中银估值由4月348万元调高至5月365万元,单月反弹近5%。天水围嘉湖山庄赏湖居1座低层户,中银及滙丰估值均升逾2%。
鰂鱼涌太古城5月录45宗买卖,创1年半新高,估值亦见反弹4.7%。中原赵鸿运表示,洞庭阁低层D室,实用489方尺,中银4月仍估值494万元,惟上月已回升至517万元,上升4.7%,滙丰对该单位估值按月升0.6%。

豪宅受压 估价仍保守

不过,豪宅市况仍然受压,银行对逾千万元豪宅估值见保守。尖沙嘴君临天下1座高层B室为例,实用1,088方尺,中银於4至5月维持估值4,446万元,较去年8月4,584万元还要低3%。即使滙丰对该户估值轻微调升1%,惟相比去年8月估值仍要低4.5%。
至於一度是跌市重灾区的西九龙,部份屋苑估值亦止跌回升。如长沙湾升悦居7座高层D室,实用491方尺,中银及滙丰最新估值521万元及558万元,按月分别上升2%及3.1%。

18. 法子
2014-06-03 12:04
爆邉在即
19. 惜缘
2014-06-03 12:20
同意法子兄。
20. middle middle class
2014-06-03 12:28

It is so amusing when I read the comment

"你要知道共贫既社会远比贫富悬殊既社会和谐得多" today.  Well, we have freedom of speech in Hong Kong, but if this kind of opinion become the mainstream, we are absolutely hopeless!

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