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建筑费蚕食地价
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建筑费蚕食地价

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年6月1日

     大埔白石角地皮招标不理想,有报章立刻以「地价跌,楼市危」大字标题,我唔明白个中道理,就算真的是地价跌,但当地产商卖楼的时候适逢经济环境不俗,地产商是非常叻的生意人,深知执到黄金市价卖,没有可能低价卖楼,而且,最近环宇海湾销售极佳,点解会出现地价跌,楼市危这种说法,若果不是哗衆取宠,就是撰文的人对楼市认识不深。

      本来,楼价是会因应地价,建筑费,地产商利润而制定,本来利息也是一项重要元素,但好彩利息长期处於的水平,对建楼成本不构成沈重负担,当然,最后仍然是要视乎香港经济环境而作出调整,但政府出招,不但为楼价设了一个上限,在官员们心目中,楼价要下跌三成才合他们的要求,但建筑费在这几年狂升,在预期楼价不升的情况下,地产商唯有降低地价,才有机会达到合理利润,所以,今次白石角低标价,其实是政府将楼价封顶,与及建筑费上升而得出结果,当中亦不排除地产商有执死鸡意念,总之,政府搞地产市场,最后搞到税收减少,失业率上升,在辣扔下,要上车的人更加困难,反而,那些有多个物业的小业主或者投资者,他们手执现金,又唔需要银行按揭,心态与地产商一样,不过,地产商是执大死鸡,小业主是执小死鷄而已。

       国内的房地产策略有意以不打压,不刺激,尊重市场规律对房地产市场调整的作用,及加强市场监控,做好应对方案,如果是真的话,香港应该考虑逐步放宽辣招,及银行亦应放宽按揭成数,令市场自由运作,与此同时,政府亦需留意市场,增加供应就不再话下,亦应留意是否出现疯狂炒卖活动,反而,少量炒卖令市场更加健康,最后,政府的税收亦会相应增加。现在政府单以一个「禁」字来规管房地产市场,情况就好似泰国戒严一样,表面平静,其实是一触即发,应顺应国策,小心处理。

建筑费蚕食地价
1. 在辣招下
2014-06-01 14:15

当中亦不排除地产商有执死鸡意念,总之,政府搞地产市场,最后搞到税收减少,失业率上升,在辣下,

当中亦不排除地产商有执死鸡意念,总之,政府搞地产市场,最后搞到税收减少,失业率上升,在辣招下,

2. 山高云低
2014-06-01 14:57
博士,
假设建筑费再上涨,而梁府又继续为楼价封顶。咁地价会否给侵蚀至等於零。
再落去,会点呢?
落去,地价将会为负值,同梁府民望同步。大家同为负净值。
咁库房赤字指日可待。 
每年2百几亿的公屋,谁来付?
3. DEF
2014-06-01 15:28
非常同意博士的分析。我估计如果日后楼价不升,而建筑费继续升,将来大西北只能全部发展公屋,发展商不会在这发展私楼,因为蚀本生意无人做,除非地价是负数,这是不可能发生的。
4. 忠实粉丝
2014-06-01 15:33
反映事实 
5. 肥婆四
2014-06-01 16:28
刋於2014/02/19-20石老师对货币看法

金・金・金
撰文:石镜泉 经济日报副社长兼研究部主管
栏名:经济与投资
今日文题:「金・金・金」,是有点偷人家概念,禅话有:「见山是山,再见山不是山,再再见山是山」。同样今时:「见金是金,再见金不是金,再再见金是金。」此中这个「金・金・金」有何启示?

百年前,金是货币之一,到70年代其货币功能因美国不再许美元换金而被废,再些年后金又可能再具货币功能,若是届时金价或会是7,000至10,000美元一盎斯。作这估计的人是《货币战争》作者Jim Rickards。

货币信心崩溃 金价将狂升

《货币战争》作者Jim Rickards认为有一系列动力,推动金价大幅上涨。Rickards的目标金价在7,000到9,000美元/盎斯间,「这不是会马上发生的事情,但也不是10年远期预测,这会发生在3到5年里,价格会上涨5到6倍。」

Rickards称自己的分析是基於美元等货币信心的崩塌而来的。「要使货币重获市场信心有两种方式,要么通过世界货币基金组织(IMF)以特别提款权(SDRs)的方式来增加流动性,要么重新回到金本位。」

「用SDR的方式将会带来高通胀。」Rickards说,「那么金价就会被推高。如果回到金本位,那么就将要带来通缩。」因为世界上没有足够的黄金。

但Rickards认为,世界上有的是足够的黄金,只是问题在价格上。「1,300美元/盎斯的金价不足以支撑全球贸易和金融,但如果金价到10,000美元/盎斯的水平,就有足够黄金了。故这不是黄金量的问题,是价格的问题。」

2013年金价大跌跟黄金ETF(GLD)有关,不是跟金有关。「当人们买GLD的时候,他们不是买入或者卖出黄金,他们是在买入或者买入股份。」

「那些在仓库中的黄金只有一些经过授权的参与者才能获得,而这些参与者基本又是那些大行,高盛(Goldman Sachs)、花旗(Citigroup)、摩根大通(JPMorgan)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、德意志银行(Deutsche Bank)和滙丰银行(HSBC)等。」

因此,Rickards认为,在央行操控金价以及这些大行抛售实物黄金的作用下,很大量的黄金被投入到市场上,为Comex带来了很大的售出压力,使到2013年金价下跌。

「所以这是很多不良因素合在了一起,但问题在於这是不会持久的。」

他们的金库是不能被清空的,很多大行的金库存量已很低,Rickards称诸如瑞银集团(UBS)、瑞士信贷(Credit Suisse)和德意志银行等金库中的黄金都在被移至诸如G4S、ViaMAT和Brink's等私人金库中。「这并未增加黄金的供应量,但却减少了交易的浮动供给。」

「全球黄金总供应量是有限的,但要对市场产生影响,不用买下所有黄金,只要买下浮动供给就可以。全球大约有17万吨黄金,其中只有一点是可被交易的浮动供给,」Rickards说,「Comex或者摩根大通或者GLD金库中的黄金是可以被用来交易的。而被中国买走的黄金可能几百年都见不到天日,也不会被交易。所以黄金在从西方向东方流,在从GLD流向中国。黄金总量没有改变,但浮动供给量在迅速下降。」

Rickards认为这使得纸黄金愈来愈脆弱,因为没有足够的实物黄金在背后支撑,「因此会在某一时刻崩塌,并且引发大量买入实金。」近月金价上升,会否就是这波实金买浪之始?

Rickards为2013年的金价波动作了解释之余,亦阐明了金价如爆升,是因为人们对货币失去信心。届时市场有两条路可走,⑴用IMF的SDR,⑵用金本位。而这就是笔者讲的金、金、金。

美国一直在印银纸,说得坦白,是在印由美国政府印出来的「假」美钞,之所以谓假,是因为这些美钞是超量发行,其购买力将与日俱跌,到跌到某一日,当市场出现集体厌恶时,一抛出来,美元的贬值速度,可以惊人。这并不是靠吓,也不是生安白做,在1900年代,一英镑可兑6至7美元,今时只能兑1.6美元左右,少了一大截,是因为二次大战使英国由日不落国变成斜阳帝国。以前因有庞大殖民地的被迫需求,使英镑价昂,迄至60年代初,一英镑还是被官价定为兑16港元,但随着大英帝国力弱,英镑价不能不回归现实,取而代之的是美元、日圆。这个英镑的「失势」、「贬值」过程不是一年两年,而是在百年中出现了。

如果美元「失势」、「贬值」,又是要用上百年,则笔者此文是多余,因为笔者无命见,相信各位读者也无百年命去等。然这是十倍速年代,百年所竟之事,可以在十年内见到。《货币战争》作者Rickards认为会在3、5年内发生,笔者则谓会在2020年之前发生,因为届时人民币应会国际化,再加上欧元回稳,俄罗斯和伊朗出来搞搞局,今时美元的货币霸主地位,将受挑战。当世界上的毒贩和军火商都怕所收到的美元有贬值可能性时,并肯收欧元、人民币时,美元的贬值速度将会提速,一旦启动这个雪球滚动,将会带出雪崩。

美国不会任由美元贬值

笔者这个美元失势估计,是有很多:「如果」、「一旦」、「将」、「可能」的不肯定性词,是因为美国不是英国,美国仍有11个航空母舰战斗群,有N架F35和一小时环球打击部队。更重要的是美国有个华尔街团队,在军事、金融力量上,今日仍是世难匹敌者,美国是不会坐以待毙,在军队未出动前,美国已经早早在外交、商业、金融、货币、通讯、能源、粮食等环节上掀起了全面的美元保衞战。

美国政府一定不会有个美元保衞战的誓师大会,在国际争斗的暗战中,有很多场战事,是打了定了输赢也不会宣之於口,当然亦有些话会做的事,到真要做时,也未必做。作为个小投资者,如果你只醉心於明天股市、金市、滙市上搵多少的,大家可以参考两周前笔者的出入市锦囊(其实是自2013年以来一直沿用的)便是,拣合条件之股伺机而买便是,但如果想将这些赚到的利润,留到2020年前后作退休用时,或要参考笔者上周的一系列重刊的旧文,又或是这几天及明天,讲金的文章。这些文章有两个重点:

⑴美国在打美元保衞战(笔者的阴谋论);

⑵金的货币功能,在70年被美国政府公然抛弃后,或将会覆水重收,并纳为正室,明天续。


回归金本位?
撰文:石镜泉 经济日报副社长兼研究部主管
栏名:经济与投资

当我们讲可不可以回归金本位时,一个最常听到的反对声音是,黄金的量,不足以支持环球贸易与金融所需,笔者以前也是持这个想法,但近日改变了。

昨文笔者所提到的《货币战争》一书作者Jim Rickards认为不是,不是黄金量够不够,而是黄金价为何,他认为黄金到7,000以至10,000美元一盎斯时,今时已知的库存17万吨黄金量,是足够支持环球贸易与金融所需。按Jim Rickards的推论,如果仍不够,便将黄金定为一盎斯兑2万,5万,以至10万美元便是。

金本位制约政府滥印钞

这个「吹胀了」(inflated)的金价有甚么好处?以后任何政府都不能乱印钞票,要印,先要有金。由於任何政府都不能乱印钞票,钞票的发行量就受到限制,就可以恢复人们对钞票的信心。

以前谓不可以回到金本位的原因是,以金价只在几百元以至一、两千元一盎斯时,以黄金为本所能印出来的钞票量会少,这会带来严重通缩,例如香港政府的持金於金价每盎斯1,300美元,只值100万元时,就只可以印100万元的钞票量。那时每尺楼价,可能只是一个仙,那时不愁无「平价」楼买,平价要用「」号,是因为届时阁下人工可能只是0.0001仙,楼价缩,有乜理由你人工唔缩,咁大幅缩,一定全民缩死。

但如我们给些创意,倒过来想,只要黄金涨价,涨到等同全球的货币量时,则阁下人工、楼价仍是跟今时差不多,一个早餐仍是26元,但千万不要叫金箔烧卖,因那时金价已升至逾万美元一盎斯。

只金价高,大家不会死,只要早餐价不贵、米价不贵便OK。谈了这一堆,有甚么意义?

大家都知美国印了N量美元、美债,大家亦知美国不可能无止境地再印下去,因为欧元,人民币一企稳,就算世上有四分一的之前揸美元者转揸人民币、欧元时,美债将现挤兑,美元或有信心危机。你是美国国家领导人,会不会容许这样的事情发生?不会,因为一出现就可能会失控,亦因此美国政府一定要阻止欧元/人民币可以广泛流通,从而带来美元金融危机。

欧元於1992年面世,亦委实抢走了些美元的光采,美滙跌,但不久有欧元危机,美滙又回升。如今欧元危机渐退,再加上人民币如於2020年真的能自由兑换,并能为市场所接受时,则到2030年、2050年时,美元在欧元与人民币相夹击时,会不会痛苦了?

美国一方面不能减太多印美元的速度,但同一时期美国不印美元又不成,一个可以的方法是回归金本位。当美国讲,我知衰,今后大家印银纸时请先出示持有黄金量,美元率先「晒冷」。结果?请看表一。

黄金占美国外储逾七成

美国是今时持有最多黄金的国家,不单如此,其持金量占其外储比例达71.7%。而中国黄金量占外储比例只为1.2%,你人民币要国际化?可以,但就绝不可能对美元起冲击。

笔者以上所言,是否发神经?好彩连华尔街也有人陪我发神经。《华尔街见闻》有如下报道:中国黄金数据猜想:500吨黄金去哪儿了?它这个故事是。

来个简单归纳:

・中国黄金协会本月公布:2013年,中国超越印度成为全球最大的黄金消费国,黄金消费量首次突破1,000吨,达到1,176.40吨,同比激增41.36%。

・同在这一年,中国全年国内黄金产量同比增长6%,达428.163吨。

・但也是在2013年,中国由香港进口黄金规模同比几乎翻倍,达1,158吨。这一年里中国经上海进口黄金数量并未公开。

由以上进口量和产量计算,2013年,中国实际黄金消耗量应该是1,604.163吨(1,176.40+428.163),加上经上海进口的黄金规模,总消耗量预计可能超过1,700吨。这个数据比中国黄金协会公布的消耗量多约500吨。

也就是说,根据黄金协会的数据,这相差的500吨黄金没有消耗。可中国央行的数据告诉我们,官方储备也没有增加:

截至2013年年底,中国官方黄金储备仍为1,054吨,持平2009年4月数据,连续五年不变。

照这样推算,500吨黄金就不知去向了。

所以,现在中国央行就面对一个直接的问题:去年金价大跌的时候当真没有逢低囤积黄金?

低吸高抛符合常理。去年「中国大妈」都趁金价下跌蜂拥淘金,即便中国官方趁低价位买入黄金也没甚么大惊小怪的。

而且,当美联储逐步退出QE时,中国等担心国际资本流出冲击的发展中国家有理由未雨绸缪,囤积黄金以备不时之需。

Pivotfarm估计,中国央行可能对增加黄金储备的猜疑保持沉默,如果囤积黄金确有其事,一旦公之於众也会激起金价进一步上涨,这是中国央行不想看到的形势。

去年10月《华尔街见闻》曾报道,GoldMoney的研究主管Alasdair Macleod将中国囤积黄金与地缘政治联系到一起。他认为有一点值得注意:

通过上海合作组织,中国和俄罗斯在多国的支持下正在建立一个经济集团,这个经济集团有一个共同特徵——黄金,几乎所有的上海合作组织国家均在储备黄金。

中国官方黄金储备量5年来不变,美国於70年代不再允美元换金,但就未如欧洲一些国家般去沽金,仍然手握这么多黄金。近日不少央行,连欧洲一些央行也买回黄金,都是已知的事实,但就没有解释,今日笔者提出这个回归金本位的解释,信不信由你。但如果按笔者推想发展,金价将有机会升、升、升。升到几多,不知,笔者只知,每年二月,会重刊此文,一就证明我错,一就证明货币危机将临。

6. 睇得通
2014-06-01 23:22
建筑费蚕食地价???
目前香港房地产前景是暗淡的,但是想楼价大跌是困难的,除非政治人物制造重大动荡事件......否则,有恐惧,冇害怕......因为现在香港是藏富於民/藏富於综援社群,很多在香港领取综援公屋社群在中国境内有大量现金资产/住宅/商铺........
 
7. 山高云低
2014-06-02 08:50
T06睇得通兄,
公屋确存在漏洞,值得检讨。
如何杜绝拥有海外,包括国内有资产的人脱离公屋行列,交回间屋给真正有需要的人士,我想是一个刻不容缓的事。
我想,不单止国内外拥有资 产,就算在香港境内,也有很多资产,物业,政府不去追查。
公屋到底是为谁而设?
8. 建筑费升幅被放大
2014-06-02 10:01

以前买卖楼讲建筑面积, 而一般发展商早两年只给实用率60%, 如今以实用面积计建筑费当然由 $2000 psf 之下 变成 $3000 至 $4000 psf.

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