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卖地流标真凶
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卖地流标真凶
陈超国
(东方) 2014年5月29日
过去一段时间,港铁车站项目及政府土地招标均现流标,引起社会关注是否发展商与政府暗中角力,藉流标施压迫减辣。香港地产市场十分成熟,大中小发展商众多,虽然合作投地经常发生,但要众多发展商联合一起向政府施压,真是天方夜谭。

流标的唯一原因,相信是发展商的出价远低於港铁或政府的可接受水平。土地和现楼或楼花是两个不同的市场,市民购买住宅单位时,主要参考同类型单位过去的成交价。可是发展商落标投地的计算复杂得多,除了要估计哪种发展模式、单位类型最为市场接受外,更要估计未来的楼价及建筑成本走势。由於没有水晶球,纯粹靠估,估计得最乐观的发展商便是中标者。

落标价钱有数得计

发展商现时开售新盘已经十分克制,由数年前的善价而沽,变成今天但求多销。近日荃湾一个新盘,折实后实用面积尺价约9,000至10,000元,如果这地盘今天推出招标,让笔者尝试计算其地价。

假设楼盘实用率八成,建筑面积平均尺价约7,600元,扣除百分之二十发展商利润,若建筑费为较经济的每尺3,500元,再加利息、专业人士费用及其他杂项开支每尺500元,剩余可支付地价的金额仅为每尺2,300元。这个楼面地价仅以现时的楼花尺价及建筑费计算,若发展商看淡后市,或估计建筑费持续上升,或会以更低尺价落标。

在政府仍是拍卖土地的时候,间中会有竞投者出价未及底价而收回土地。拍卖过程公开透明,在你争我夺下,不会让发展商执平货,但仍要收回土地,证明政府的价值预期高於市场可接受水平。早前白石角地皮招标,多家发展商入标,相信最高入标价已充分反映市况,政府无理由不接受最高标价而流标,因为真正的市场价值是由成交价决定而非靠估。

发展局局长早前指港铁推地不力,笔者认为对港铁不公平。政府乃港铁大股东,港铁无理由不配合加快推地,实情是曾尝试推出车站项目却流标。

补地价评估太进取

政府一向以地产项目津贴港铁营运,在评估车站项目的补地价金额时更假设没有铁路服务,补地价金额理论上比地皮的真正市值低得多,但地政署评估补地价金额却往往过分进取。一二年大围站的补地价为每尺4,600多元,加上建筑费及利息等支出,实尺计每尺要卖万三元,发展商才有合理利润,远高於当时同区楼价,而且后市不明朗,流标是意料中事。因过高的补地价评估而不能成功推出项目,责不在港铁。

政府若指望港铁配合加快推出住宅项目,补地价评估必须回归市场,令发展商觉得有利可图。近期日出康城的补地价金额调低至合理水平,项目已成功推出,因此大围站的补地价金额必须大幅下调才会获市场接受。

陈超国

第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理,拥有二十多年资深专业地产服务策划经验,为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为英国皇家特许测量师学会资深会员、香港测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。
卖地流标真凶
1. 亮剑
2014-05-30 10:52

2. 亮剑 2014-03-27 09:12:34

就算每一尺私楼卖一万,条数可以有好多变化,现在当你系足球教練:

 

原本香港系打呢个 424

A  地价----4,000

B  发展成本----2,000

C  毛利----4,000

D  实尺价----10,000

 

建筑费升咗成仟,发展商要嘔翻一仟出来,要转打呢个 433 

A  地价----4,000

B  发展成本----3,000

C  毛利----3,000

D  实尺价----10,000

 

发展成本再升,CY仲希望地价维持不变,要人打 442

A  发展成本----4,000

B  地价----4,000

C  毛利----2,000

D  实尺价----10,000

 

但发展商话都系打翻 433好啲。

A  发展成本----4,000

B  地价----3,000

C  毛利----3,000

D  实尺价----10,000

 

当然发展商最想打 442啦。

A  发展成本----4,000

B  毛利----4,000

C  地价----2,000

D  实尺价----10,000

 

发展成本再升,要打 352

A  毛利----3,000

B  发展成本----5,000

C  地价----2,000

D  实尺价----10,000

 

但现在发展商睇死你 CY同波叔好大喜功,要喺今个财政年度,硬推 18,800个单位,呢次有糊唔食,真系罪大恶极!咁大家一人出一分力,轮你大米围你标,当食尽你政府土储之后,咁就转打 451都有份。

A  毛利----4,000

B  发展成本----5,000

C  地价----1,000

D  实尺价----10,000

 

我在弍楼嘅中心思想,系本人睇倒有「磚家」话地价跌咗喎,那么楼价就会跟跌囉!

但佢哋喺发表呢啲伟论前,有无考虑过比较嗰两幅地有下列因素差别?

发水成数有无唔同?

期间融资成本高低?

不同时间建筑费用差距?

当时市场气氛差异?

本人講一万银一尺,只系想指出,就算打后几年楼价,真系橫行冇升跌,你地价都可以有好大变化啫。

当地产商仲可以以溢价几成,卖远期楼花嗰阵,你打 442 执六七成毛利,真系闲过立秋。

其实毛利嘅嘢,系地产商落标前做评估,话明系估当然有机会估錯,现在市况太多不明朗因素,那么发展商嘅精算师,当然落个执死雞价来保障自己啦,得嘅话安全系数高啲。

唔得嘅话俾同行执倒亦冇所谓,下个月政府又有另外两幅地攞出来,到时咪再来过。

要是政府唔肯給人鱼肉流标咁仲好,这等如中期供应减少 or 政府坚持高地价政策!

荃湾西三相连地,长江已经中咗左右两幅,但连中间嗰幅都唔去争以争取协同效应;信和连白石角相连临海亦唔高追以保障自己嗰幅地嘅价值,就知地产商个想法,系以计掂数为原则!

现在喺大西北及东涌嘅一手楼,你发展商要出货平均实收 8仟一尺咁大把。

当建筑费四仟银一尺,利息、专业人士及其他费用系一千元。

呢度每尺成本系咪等如 (4,000 + 1,000 ) = 5,000

楼价要是跌 3 成,那发展商平均实收系咪得翻5.6 K一尺?

那么剩下来呢个600大元,究竟点分先?

政府收地价 3百、发展商搅四五六年执3百?

或政府零地价批地,然后让利俾发展商执 12 %

 

而在市区收旧楼重建呢条路,仲俾丰滙一炮打沉埋!

现在喺九龙收一间 50 年左右嘅旧楼,你一尺冇一万唔該死开。

当呢个地盆有一万尺,总楼面面积有 3.5 万实尺。

唔计地铺即先付 3.5 亿俾业主。

当建筑费四仟银一尺,拆迁、利息、专业人士及其他费用系千五元。

在未计补地价因素下,当俾你发展商起夠总楼面面积 7 万实尺。

呢度系咪等如 (4,000 + 1,500 ) x 70,000 = 3.85 亿?

总成本加埋系 3.5 亿 + 3.85 亿等如 7.35 亿,即每一尺成本系 7.35 亿 / 7 万实尺 = 10,500 元!

同现在丰滙实收尺价一样!!!

那么呢个棵蓆:

发展商一毛子都执唔倒!

政府斗零补地价都无!

地铺业主条数都唔知点计!

大賺大搅、小賺小搅,无肉食盞搅!

 

喺农地转屋地的谈判过程中,你政府唔想俾人话官商勾结,那个补地价会去到尽。

但另一方面地产商要追求最大利润,补地价最好越平越好。

双方利益有严重冲突,又各自要向顶头上司及小股东负责交代,本来解决呢个差距嘅最佳方法,系后市有『想像式上升空间』!

 

例如XXX地区一手可平均 1 万出货,条数咁计:

A  发展成本----4,000

B  地价----4,000

C  毛利----2,000

D  实尺价----10,000

 

你政府各级官员话明,你个市一升就做你世界,但所有成本真系升咗喎,那条数就要咁计:

A  地价----3,000

B  发展成本----5,000

C  毛利----2,000

D  实尺价----10,000

 

政府要是令人有『想像式上升空间』又点呢?香港大部分时间有通货膨脹,那麽发展商当对下六年,呢个XXX地区每年每尺升 500 元,那条数就可以咁计:

A  地价----3,500

B  发展成本----6,500

C  毛利----3,000

D  实尺价----13,000

 

咁政府就可同小市民交代,拒哋已经系倾倒个「市价」返来。

而发展商亦可发表,拒哋出呢个3,500高价,系睇好后市啫!

 

现在个市曲街,地代食榖种、发展商推大码货楼花有困难、政府拍地收入大减,最重要系后市冇咗『想像式上升空间』呀!

 

呢几年地产业,日日聽倒嘅系你 CY 及其團隊唱衰个市,又整出一浪接一浪嘅辣椒出来,阻攔真系有、又唔怕貴嘅实客入市,加上建筑费及销售成本如脱韁野马般上升,那么就算你政府真系实行补地价仲裁机制又点喎?

 

大伙儿都系读嗰啲书,揸住嘅又系相同数据用来计,分别只是部分观点有落差,那么真系一个唔好彩,嗰班仲裁人估出来嘅价,仲高过政府心目中嗰口价的话,咁地产商咪窝轮炒粉要唔要硬食先?

无咗『想像式上升空间』,那几个大型发展商会点玩,仲唔系傻仔都估倒嗎?

而呢个『想像式上升空间』可以系人们美丽嘅幻想,未必实际出现都得嫁!

但现在 CY 就连人哋发下白日夢都唔俾,咁大家咪齐齐学小学生做加减数囉!

你发展成本每升一百,地价减翻一百;或你预计楼价每尺跌一百,地价又减翻一百,系咪正路过正路先!

 

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