撰文:麦萃才 香港浸会大学工商管理硕士课程拓展总监
栏名:房策透视
社会上有不少声音认为香港楼价太高,而楼贵高、租金贵是使企业经营困难以及市民住屋难的原因。社会出现了仇富的情绪,特别是对於地产商而言,於是便有地产霸权的批评出现。而有意见认为政府向大地产商倾斜,有点不公平的嫌疑。问题是这些批评与政府房屋政策有关吗?如果是的话,为何不去改善?个中又有何难题?
早前曾特首在电台节目中说,香港的高地价及高楼价是香港成功的代价,东京、伦敦、纽约也面对相同的问题。问题是香港成功的背后代价,你愿意承担吗?又或者宁愿香港不成功,那么大家可以少付出些?
私楼租户约百万 真正苦主
早前政府的施政报告,把房屋问题排列最前,认为是市民最关心的迫切问题。而房屋问题,往往是最棘手,最难解的事项。第一是「高楼价」下市民未能买私楼;第二是「租金贵」市民租楼难的问题。问题之所以复杂是因为这两者是相关的!
根据施政报告,香港有124万个家庭住在私人物业,其中87万户是自置物业,其余的37万户租住私楼。那么楼价贵会影响哪些人?
对於已拥有自置居所的住户,楼价高企当然高兴,因为他们的财富上升了。如果要局部变现,可以要求银行加按,套取资金。对於私楼租户来说,部分希望最终自己能购入物业,而这批人会对高楼价有怨言。
至於租金贵的问题,自置物业的住户不是问题,因为他们不用交租。如果拥有出租物业的就更高兴,因为租金上升,他们的收入便会增多。
那些对租金贵感到反感的,往往就是这37万户租住私楼的。租金上升,如果负担不来,便要大屋搬细屋,贵区搬去租金较廉宜的区域。业主更可能会把物业收回放售,因此楼市上升之时,这批37万的住户怨气最大,以平均每个住户有2.9位成员计,牵涉人数有107万人,占香港人口的15%!
公屋轮三年 中产买楼待何时
这批人,往往是夹心阶层,家庭收入高於公屋申请资格,但部分又未富裕到能够负担私楼楼价,因此要暂时租住私楼。所以对他们而言,楼价高、高租金是很恶劣的社会现象,需要改变。
政府要解决房屋问题,理论上不难。首先政府是土地的主要供应者,政府只需要有充足资源发展便可。问题是香港政府能否解决香港市民所有居住问题?所谓羊毛出在羊身上,政府的开支,最终要有人承担,问题是谁?
两位拟似特首候选人都说政府要大力增加公屋建设。单是一个公屋单位的建筑费用,便要30万至40万一个。以中间数35万计,15,000公屋单位建造费便要52.5亿。如果要建3万个便要百多亿,中间还没有计土地平整费用,以及地价。如果要顾及公屋轮候册中三年上楼的承诺,香港每年公屋建造量便要多於30,000个,对特区政府来说是个负担。届时又可能有人会提出,公屋轮候册那十几万户三年便能上楼;那么住私楼租户之中那些非公屋轮候册的租户的,又能否取得政府资帮助,三年能上楼(买楼)?
香港的营商环境之所以能够位列世界最高排名的首几位,低税率是原因之一。而政府的收入来源,与很多西方国家在结构上有很大差异。以2011至2012财政预算为例,占政府最大收入的是利得税,有969亿,占25.8%,而薪俸税有482亿,占政府收入的12.9%。通常这两项数字应占政府收入的很大比例,但对於香港特区政府,占所有的收入仅有38.7%,连四成不到(见图)。
严遏楼市 薪俸税难抵地价
香港薪俸税率低不在话下,而税网之窄,又是世界少见。在300多万在职人士之中,只有百多万人需要缴税,而其余的人士不用缴税之余还能享用社会福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860亿,占总数的22.9%,至於其他非经营收入有64亿元,占1.7%。如果把这些收入全部加起来,大约占总数的63.3%。那么其余近政府四成的收究竟来自哪里?
地价收入620亿元,占总收入的16.5%是一个重要来源。这个数字会被界定为非经营收入,但实际上它比薪俸税的收益482亿还要多!假设把楼市推倒,发展商不投地,不补地价,整个收益便会是零,那么资金缺口如何弥补?如果全部由薪俸税去补,一是把全港在职人士都纳入税网,而且税率要大幅上升,例如把标准税率提升一倍,接近西方水平。那市民会接受吗?
印花税之中有400亿,占政府收入的10.7%,其中有部分是物业买卖印花税,其余的是股票交易印花税。如果楼市死寂,印花税便会大减。很多声音批评,香港经济单靠房地产及金融业是不对的,这个产业结构很不健康。但现实上特区财政上有很大来源,就是来自这两个产业,形成了一个千丝万缕的关系。政府还有9.5%的收入,是来自投资收益。经营投资收入占8.1%,非经营投资收入占1.4%,大部分收入是来自外滙基金的投资收益(见表)。
购物业如缴税 业主望楼价升
总体而言,政府收入之中只有八成是来自经营收入,其余两成是来自非经营收入。以2011至2012财政预算计算,假设碰上最坏的情况,股市楼市失利,库房便少收20%收益,约值750亿元!比起薪俸税总收入的482亿元还要高!所以政府要有些少财政储备去应付不时之需。
如果要作譬如,特区政府的财政,就好像一个家庭,丈夫每个月所给予的家用,不足够支持正常家庭开支。主妇要靠投资收益来补贴。正因为有这些补贴,才能够以这么少的家用,仍能维持家庭的运作。
说回高楼价,高地价政策,政府不贱卖土地,卖地与补地价收益才能支持政府财政。否则要纳税的人数要比现时的多,而且税率亦会加重。高地价,高楼价换来了低税率,某个程度来说也是一种隐含税项。这与一般的税项不同之处,是用者自付。换句话说,赚买物业,等同於向政府缴交了税项,而税项是从地价及印花税中缴付的。要明白一点,能够负担私楼的,会是经济较为富裕的中层阶层,而这一批中层阶层,亦是付税最多的一群。
如果问他们,喜欢高楼价但较低薪俸税?还是低楼价较高薪俸税呢?可能选前者居多。因为后者,所缴付的税款是每年缴的,而且支出之后,便真的少了资金运用。但前者则并不一样,因为物业有储存财富的用途,今天同高价买楼不是问题,虽然价格之中已包含了这样的隐含税项,但只要楼价维持现况或上升,当物业转手,便变相把这税项转嫁到下一位买家,结果等有没有纳税。
楼价跌兼加税 双重打击业主
当楼价大跌又怎样?这等於物业减值,业主如将物业转手,便不能把隐含税项全数转嫁给买家,所以负资产之时,业主怨气最深。正因为这个特性,所以一般业主不介意高楼价;但对租户来说,则是另外一回事,因为楼贵,租金亦贵,变相等於在租户之中加了税。个人住户等同加了薪俸税;公司等同加了利得税。最大问题他们不能享受高楼价的得益,却要承受高楼价高租金的结果。
以上的分析只能说出高楼价与政府财政收入的关系,以及现在香港资源分配的机制,并不等於认同这种机制的。但有一点可以肯定的是,如果把香港楼价推跌,将会有87万户私楼居民会受害,财富减少。另外政府库房收益可能会减少数百亿,包括地价,补地价及物业买卖印花税,总数可能会比薪俸税还要多!而资金缺口可能要迫政府加税,包括薪俸税及利得税。这样持有物业的中产阶层,已承受楼价下跌而引负面财富效应,如果还要承担薪俸税上升的双重打击,相信民怨更深!