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欧联决赛
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欧联决赛

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年5月25日

  今早的欧联决赛,是西班牙马德利市内閧,由平民化的马德利体育会对贵族化的皇家马德利,结果是马体会几乎可以夺得冠军,我说几乎,即是皇家马德利夺得,正场双方1比1,加时皇马以4比1获胜,本来,欧联决赛之后,欧洲球坛就会休息一段时间,今年,适逢四年一度世界杯,有份量球员就会马不停蹄,代表他们所属的国家参赛,而我就大胆接受经济日报邀请,在世界杯期间为他们写评论足球文章,除了我之外,还有马啓仁,他不但是体育评论员,还曾经替有线电视设计一个游戏,叫襟钱,另外还有一位国内著名体育评论员,他将会现场报道,我在经济日报世界杯专栏名字叫「以波论楼」,在网站就是「以楼论波」。

  今次世界杯决赛,并没有一队有压倒性优势,与往时一样,就是南美洲双雄,巴西和阿根廷对欧洲四杰,西班牙,德国,意大利,荷兰,这六队有一个共通点,就是国家队成员大多数在顶级球会担任正选,输出球员比输入球员多,不似有一些国家,因为太多外援,以至国家队成员得不到足够的比赛时间,以英格兰为例,整队国家队都是英超联的中,下游球队,或者是坐在富豪球队的后备席,这样的阵容,有什么资格取得冠军,我觉得,若果不是从商业角度考虑,英超联简直是替其它国家练兵。

  不过,如果没有外援,英格兰球员至今仍然可能仍然用高Q大棍,长传急功打法,高质素外援,的确能够带起本土球员,但太多高质素外援,又会握杀本土球员成长,所以,在输入外援的人数,的确令英格兰足总费刹思量,不过,英格兰已经中毒太深,没有高质素外援,入场人数与及收视率就会下降,世界性转播就会因此而减少,球会收益当然会大减,今次世界杯,大家就可以见到英格兰球员的丑态。

  在欧联决赛之后,有份参与世界杯的球员已经开始向国家队报到,其中有伤的球员争取最后养伤机会,希望能够替国家队出赛,有时候,并不是他们热血沸腾,有伤都会为国家队出赛,其实是合约所限,若果他们不能入选国家队,他们的原属球会就不能收足转会费,而他们亦不能收足薪酬,所以,那些有伤球员唯有带伤上阵,有时的确是很心伤。

欧联决赛
1. 江湖隐士
2014-05-25 17:36

所以,那些有伤球员唯有带伤上阵,有时的确是很心伤。...........

香港公屋子女都想买楼!!!

2. 经济社评
2014-05-25 18:00
楼市怕升更怕跌 中央左右为难

栏名:社评

中央松绑楼控风声正频传。总理李克强曾欲减行政干预,改以市场化调节楼市,现却忧楼市调整冲击太大,又急托市。对楼控支绌的不仅中国,而是全球性难题,中央拆弹须新思维。

行政干预无功 市场调节又怕痛

内地官方传媒昨引述住建部消息指,除京、沪、深、穗等一綫城市外,其他三十多个正实施楼市限购的二三綫城市,有望全面松绑。人民银行行长周小川亦暗示,楼控政策或将调整。中央很可能大规模松绑楼控,应因中央担心受不起楼市回调的冲击。

上述楼控措施,是由前总理温家宝在2010年力推,先后经历国十条、国五条、国八条等,干预力度一再加辣,楼价却愈遏愈升。现任总理李克强则大建保障房助中下层安居,商品房则由市场调节,但内地楼市去年仍明显上涨,近月才出现成交量降、整体楼价却仅微跌,但中央已忍不了楼市调整的痛,个中有两原因。

其一,经济冲击太大。内地经济由投资支撑,房地产投资占固定资产投资近两成比重,更带动钢铁、水泥等六十多个周边行业。若楼市交投续挫,加剧楼价跌势,势重创投资以至其他行业的动力,加剧欲振乏力的经济向下沉风险。

其二,金融隐患处处。内地楼市与金融高度捆绑,去年内地银行贷款总规模达71.9万亿元人币,当中近两成,即14.61万亿元流向房地产。且不少地产商藉影子银行融资、地方政府则抵押土地发地方债,若楼市显著调整,恐严重冲击金融稳定。

内地楼市绑架经济与金融,问题已冰封三尺,惟无论是温式强力行政干预,又或李式市场化调节,如今看来皆难济事。然而,此问题非中国独有,而是全球各地政府,皆感老鼠拉龟、无从入手。港人对此应感受至深,在港府陷弱势下,楼市死结固难解,徒添政经折腾;惟强势政府如新加坡,楼市问题仍是民怨源头,削弱人民对执政党的支持;甚或制度与监察机制成熟、金融与政策工具多元化的美国,亦难阻楼市泡沫膨胀,亦救不了在2007年的泡沫爆破,触发全球金融海啸。

故今次中央虽欲出招托楼市,惟成效难逆料,最坏情况固是如美国般阻止不了楼泡大爆;惟就算如2009年般,中央出招托起楼市,却令内地楼市泡沫愈吹愈胀,令楼市炸弹变得更危更凶险。

全球政府楼控难 中国要新思维

中央要解决楼市此老大难题,必须有突破性的新思维,以打破恶性循环,助楼市软着陆,否则楼市终有爆破之日,势重创内地经济。

 
3. 亮剑
2014-05-25 18:11
任何政府都最怕面对崩盘式楼灾,因为随之而来定必系:一

经济衰退、失业率上升、物业出现负资产、好多业主断供、银主盘大幅增加、银行出现大量坏帐、政府税收减少但支出增加……

相对於有部份穷人上唔倒车,边镬恶搞D?
4. 哈哈
2014-05-25 19:25
所以香港政府就系要另到房屋同经济完全脱鈎!楼系民生必需!!!绝对唔应该把所有大众都拥有既资源"出卖"!
5. to 3/f
2014-05-25 19:30
政府再三再四强调楼市有泡沫唔好买楼!香港大冧市政府大量负资产再系与人无尤!唔好睇到香港冇左楼市就死硬先得架!
6. to 4 & 5/f
2014-05-25 20:44

推倒楼价换来重税 民怨更深

撰文:麦萃才 香港浸会大学工商管理硕士课程拓展总监
栏名:房策透视

社会上有不少声音认为香港楼价太高,而楼贵高、租金贵是使企业经营困难以及市民住屋难的原因。社会出现了仇富的情绪,特别是对於地产商而言,於是便有地产霸权的批评出现。而有意见认为政府向大地产商倾斜,有点不公平的嫌疑。问题是这些批评与政府房屋政策有关吗?如果是的话,为何不去改善?个中又有何难题?

早前曾特首在电台节目中说,香港的高地价及高楼价是香港成功的代价,东京、伦敦、纽约也面对相同的问题。问题是香港成功的背后代价,你愿意承担吗?又或者宁愿香港不成功,那么大家可以少付出些?

私楼租户约百万 真正苦主

早前政府的施政报告,把房屋问题排列最前,认为是市民最关心的迫切问题。而房屋问题,往往是最棘手,最难解的事项。第一是「高楼价」下市民未能买私楼;第二是「租金贵」市民租楼难的问题。问题之所以复杂是因为这两者是相关的!

根据施政报告,香港有124万个家庭住在私人物业,其中87万户是自置物业,其余的37万户租住私楼。那么楼价贵会影响哪些人?

对於已拥有自置居所的住户,楼价高企当然高兴,因为他们的财富上升了。如果要局部变现,可以要求银行加按,套取资金。对於私楼租户来说,部分希望最终自己能购入物业,而这批人会对高楼价有怨言。

至於租金贵的问题,自置物业的住户不是问题,因为他们不用交租。如果拥有出租物业的就更高兴,因为租金上升,他们的收入便会增多。

那些对租金贵感到反感的,往往就是这37万户租住私楼的。租金上升,如果负担不来,便要大屋搬细屋,贵区搬去租金较廉宜的区域。业主更可能会把物业收回放售,因此楼市上升之时,这批37万的住户怨气最大,以平均每个住户有2.9位成员计,牵涉人数有107万人,占香港人口的15%!

公屋轮三年 中产买楼待何时

这批人,往往是夹心阶层,家庭收入高於公屋申请资格,但部分又未富裕到能够负担私楼楼价,因此要暂时租住私楼。所以对他们而言,楼价高、高租金是很恶劣的社会现象,需要改变。

政府要解决房屋问题,理论上不难。首先政府是土地的主要供应者,政府只需要有充足资源发展便可。问题是香港政府能否解决香港市民所有居住问题?所谓羊毛出在羊身上,政府的开支,最终要有人承担,问题是谁?

两位拟似特首候选人都说政府要大力增加公屋建设。单是一个公屋单位的建筑费用,便要30万至40万一个。以中间数35万计,15,000公屋单位建造费便要52.5亿。如果要建3万个便要百多亿,中间还没有计土地平整费用,以及地价。如果要顾及公屋轮候册中三年上楼的承诺,香港每年公屋建造量便要多於30,000个,对特区政府来说是个负担。届时又可能有人会提出,公屋轮候册那十几万户三年便能上楼;那么住私楼租户之中那些非公屋轮候册的租户的,又能否取得政府资帮助,三年能上楼(买楼)?

香港的营商环境之所以能够位列世界最高排名的首几位,低税率是原因之一。而政府的收入来源,与很多西方国家在结构上有很大差异。以2011至2012财政预算为例,占政府最大收入的是利得税,有969亿,占25.8%,而薪俸税有482亿,占政府收入的12.9%。通常这两项数字应占政府收入的很大比例,但对於香港特区政府,占所有的收入仅有38.7%,连四成不到(见图)。

严遏楼市 薪俸税难抵地价

香港薪俸税率低不在话下,而税网之窄,又是世界少见。在300多万在职人士之中,只有百多万人需要缴税,而其余的人士不用缴税之余还能享用社会福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860亿,占总数的22.9%,至於其他非经营收入有64亿元,占1.7%。如果把这些收入全部加起来,大约占总数的63.3%。那么其余近政府四成的收究竟来自哪里?

地价收入620亿元,占总收入的16.5%是一个重要来源。这个数字会被界定为非经营收入,但实际上它比薪俸税的收益482亿还要多!假设把楼市推倒,发展商不投地,不补地价,整个收益便会是零,那么资金缺口如何弥补?如果全部由薪俸税去补,一是把全港在职人士都纳入税网,而且税率要大幅上升,例如把标准税率提升一倍,接近西方水平。那市民会接受吗?

印花税之中有400亿,占政府收入的10.7%,其中有部分是物业买卖印花税,其余的是股票交易印花税。如果楼市死寂,印花税便会大减。很多声音批评,香港经济单靠房地产及金融业是不对的,这个产业结构很不健康。但现实上特区财政上有很大来源,就是来自这两个产业,形成了一个千丝万缕的关系。政府还有9.5%的收入,是来自投资收益。经营投资收入占8.1%,非经营投资收入占1.4%,大部分收入是来自外滙基金的投资收益(见表)。

购物业如缴税 业主望楼价升

总体而言,政府收入之中只有八成是来自经营收入,其余两成是来自非经营收入。以2011至2012财政预算计算,假设碰上最坏的情况,股市楼市失利,库房便少收20%收益,约值750亿元!比起薪俸税总收入的482亿元还要高!所以政府要有些少财政储备去应付不时之需。

如果要作譬如,特区政府的财政,就好像一个家庭,丈夫每个月所给予的家用,不足够支持正常家庭开支。主妇要靠投资收益来补贴。正因为有这些补贴,才能够以这么少的家用,仍能维持家庭的运作。

说回高楼价,高地价政策,政府不贱卖土地,卖地与补地价收益才能支持政府财政。否则要纳税的人数要比现时的多,而且税率亦会加重。高地价,高楼价换来了低税率,某个程度来说也是一种隐含税项。这与一般的税项不同之处,是用者自付。换句话说,赚买物业,等同於向政府缴交了税项,而税项是从地价及印花税中缴付的。要明白一点,能够负担私楼的,会是经济较为富裕的中层阶层,而这一批中层阶层,亦是付税最多的一群。

如果问他们,喜欢高楼价但较低薪俸税?还是低楼价较高薪俸税呢?可能选前者居多。因为后者,所缴付的税款是每年缴的,而且支出之后,便真的少了资金运用。但前者则并不一样,因为物业有储存财富的用途,今天同高价买楼不是问题,虽然价格之中已包含了这样的隐含税项,但只要楼价维持现况或上升,当物业转手,便变相把这税项转嫁到下一位买家,结果等有没有纳税。

楼价跌兼加税 双重打击业主

当楼价大跌又怎样?这等於物业减值,业主如将物业转手,便不能把隐含税项全数转嫁给买家,所以负资产之时,业主怨气最深。正因为这个特性,所以一般业主不介意高楼价;但对租户来说,则是另外一回事,因为楼贵,租金亦贵,变相等於在租户之中加了税。个人住户等同加了薪俸税;公司等同加了利得税。最大问题他们不能享受高楼价的得益,却要承受高楼价高租金的结果。

以上的分析只能说出高楼价与政府财政收入的关系,以及现在香港资源分配的机制,并不等於认同这种机制的。但有一点可以肯定的是,如果把香港楼价推跌,将会有87万户私楼居民会受害,财富减少。另外政府库房收益可能会减少数百亿,包括地价,补地价及物业买卖印花税,总数可能会比薪俸税还要多!而资金缺口可能要迫政府加税,包括薪俸税及利得税。这样持有物业的中产阶层,已承受楼价下跌而引负面财富效应,如果还要承担薪俸税上升的双重打击,相信民怨更深!

 

 

 

7. 虾虾
2014-05-25 21:25

4楼,5楼

业主同盟己经听到两位凄励申诉,处理会尽快进行,请耐心等候。

8. 网中人
2014-05-25 22:45
谂落楼又几似波,比人抛来抛去。
9. 蟹民
2014-05-25 22:49
2楼社评  
内地楼市绑架经济与金融,问题已冰封三尺,惟无论是温式强力行政干预,又或李式市场化调节,如今看来皆难济事。然而,此问题非中国独有,而是全球各地政府,皆感老鼠拉龟、无从入手。港人对此应感受至深,在港府陷弱势下,楼市死结固难解,徒添政经折腾;惟强势政府如新加坡,楼市问题仍是民怨源头,削弱人民对执政党的支持;甚或制度与监察机制成熟、金融与政策工具多元化的美国,亦难阻楼市泡沫膨胀,亦救不了在2007年的泡沫爆破,触发全球金融海啸。

故今次中央虽欲出招托楼市,惟成效难逆料,最坏情况固是如美国般阻止不了楼泡大爆;惟就算如2009年般,中央出招托起楼市,却令内地楼市泡沫愈吹愈胀,令楼市炸弹变得更危更凶险。

全球政府楼控难 中国要新思维

中央要解决楼市此老大难题,必须有突破性的新思维,以打破恶性循环,助楼市软着陆,否则楼市终有爆破之日,势重创内地经济。

西方帝国之所以有楼泡爆破,必须根本性去睇故事始末:话说故事由西人银行骗子销售团伙合谋以楼房实物当作股市以外另类可交易"呵卵"於金融交易体系内搵散户笨。结果发生咩结果,大家可多了解。   但华人社会对楼房资产定位及操作,根本性与西方骗子国完全不同,购入及持有方式亦大大不同,再者,西人骗子帝国楼泡因由来自金融团伙一手泡制,爆泡大循环后结果亦是金融团伙得益...........只是骗子国成功骗取了全世界以骗子废纸买单,同时间接做就骗子国向全世界大量输出废纸。

话返转头,眼见大多学者及经济分析师谈论楼房定位一盖以骗子国楼泡为依据,究竟是否有根本性错误呢? 

10. 大宝二宝
2014-05-25 23:23
回 8

场内球员 = 已上车业主
后傋球员 = 等上车业主
球证 = 思歪
旁证 = 九官
足球 = CCL
黄牌 = 3D 辣招
红牌 = 卖掉自住楼向下炒炒家
换人 = 买卖交易
领队 = 博士
完场 = 彻招
...................

共勉之, 哈哈!
11. 网中人
2014-05-26 01:53
回10
场地供应=大地产商
赛事转播=地产资讯网
...................

共勉之, 哈哈!
12. 大宝二宝
2014-05-26 06:52
回11 网兄

妙哉! 仲有

现场观衆 = 冇资格上车嘅市民
讲波佬 = 传媒报章
受伤球员 = 负资产
军医 = 白武士
破产球队 = 银主盘
...................

共勉之, 哈哈!


13. Oscar Lam
2014-05-26 07:49
To: 12/f 大宝兄,
球赛终极胜利者=业主

共勉之,哈哈!
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