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新盤是樓市上升的原動力
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2021年4月28日

新盤是樓市上升的原動力

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  萬眾矚目的黃竹坑地鐵上蓋新盤開售在即,整個項目分為6期發展,合共有5200個單位。首批單位平均訂價每呎$29700元,一房單位入場費1146萬元,明顯銷售對象非首置上車人士。港島地鐵沿線市場渴求,首日收票已達1300張,反應熱烈乃意料中事,預期樓盤將加價加推,首批160個單位可即日售罄。

  港鐵上蓋已經30年没有新盤出現,何況是港島區具規模的發展項目。朋友問我如何看待此樓盤,抵唔抵買?這個問題不容易作答,從哪一個角度來衡量,結果都不一樣。打個比方,樓盤所處的位置是黃竹坑,屬於南區,但卻是工業區,它的定位應該與壽臣山看齊,還是香港仔看齊?此外,雖然說港鐵至中環十分方便,但其實整個香港島至中環乘地鐵都非常便捷。

  以港鐵沿線樓盤的價值來衡量的話,就要相比鰂魚涌太古城、柴灣杏花邨和炮台山維港頌等,雖然樓盤屬新樓較為優勝,不過位處傳統工業區,仍有待長時間的區域重建美化,生活配套設施或需十年八載才能完善,買家要有心理準備,未來幾年的消閒娛樂必須到外區進行。至於價格方面,筆者認為定價適中,必須經過抽籤程序,買得到當然高興,買不到也不必強求,也可選擇其他港鐵附近樓盤。

沒有炒家 住宅樓市仍然向上

  黃竹坑這個樓盤具有指標作用,屬於下半年樓市的試金石。第一批單位售罄將無可置疑,問題是之後加價加推單位的銷情難以確定,假如加價溫和,樓盤便可賣得滿堂紅;倘若加幅太多,會引致銷情放慢。這樣會影響其他發展商以後對同類單位的銷售部署,情況有點像西九龍站上蓋物業以及啟德發展區項目,不同地產商參與樓盤開發,產生出來的銷情和售價有所不同。

  不管樓盤銷情如何,有一樣可以肯定的是,新盤是帶動樓市上升的原動力。根據以往經驗,新盤開售的訂價通常是逐漸加價加推,隨著地區發展慢慢變好,其他地產商經過幾年的興建過程和推盤步伐,樓價起步雖然只有一平方呎售3萬元,但幾年後或許可以上調至每呎4萬元以上。在沒有炒家的住宅市場,為何樓價仍然一直上升?主要是源於港府的高地價政策和地產商對新樓的銷售策略。

新盤是樓市上升的原動力
1. 東成
2021-04-28 13:11
淪到香港樓市向上升,股市升咗咁耐,資金回流樓市,升係大趨勢.

蔡老闆講得啱,連佢都講樓市升,就冇得跌了.


2. 東成
2021-04-28 13:13
[不管樓盤銷情如何,有一樣可以肯定的是,新盤是帶動樓市上升的原動力。根據以往經驗,新盤開售的訂價通常是逐漸加價加推,隨著地區發展慢慢變好,其他地產商經過幾年的興建過程和推盤步伐,樓價起步雖然只有一平方呎售3萬元,但幾年後或許可以上調至每呎4萬元以上。在沒有炒家的住宅市場,為何樓價仍然一直上升?主要是源於港府的高地價政策和地產商對新樓的銷售策略。]

我同意咁講,社區完善後,樓價可以再升.
3. 說真話
2021-04-28 13:17
樓價升唔係失業率及經濟差嘅事.
4. 正確
2021-04-28 15:13

以下非常好的分析!

港鐵上蓋已經30年没有新盤出現,何況是港島區具規模的發展項目。朋友問我如何看待此樓盤,抵唔抵買?這個問題不容易作答,從哪一個角度來衡量,結果都不一樣。打個比方,樓盤所處的位置是黃竹坑,屬於南區,但卻是工業區,它的定位應該與壽臣山看齊,還是香港仔看齊?此外,雖然說港鐵至中環十分方便,但其實整個香港島至中環乘地鐵都非常便捷。

  以港鐵沿線樓盤的價值來衡量的話,就要相比鰂魚涌太古城、柴灣杏花邨和炮台山維港頌等,雖然樓盤屬新樓較為優勝,不過位處傳統工業區,仍有待長時間的區域重建美化,生活配套設施或需十年八載才能完善,買家要有心理準備,未來幾年的消閒娛樂必須到外區進行。至於價格方面,筆者認為定價適中,必須經過抽籤程序,買得到當然高興,買不到也不必強求,也可選擇其他港鐵附近樓盤。


5. 自然一派
2021-04-28 15:19
一向係新樓幫樓市推動向上,假設年底黃竹坑賣4萬元一呎,樓價會變成點?
淡友會好悲哀.呢個係資金氾濫成災嘅年代.
6. 西周器
2021-04-28 15:51
移民外國,做纳稅奴隸,稅率高,分分鍾夠供樓。
其實香港高地價政策,是多贏的優越格局,繁榮不衰。
主要還是平衡的藝術。

7. 自然一派
2021-04-28 19:16
移民係迫不得已,俾時間中國進步,中國唔係想像中咁專制.

香港人唔好睇得咁悲觀,否則失去好多機會.

8. 樓唔爆煲?
2021-04-28 19:41
今次係大時代來臨,香港翻天覆地大改變,國家興盛由此起.
經濟將來大起飛,樓市梗係大升,唔係普通香港人理解得到.
樓唔會爆煲了.
9. 小心樓爆
2021-04-28 19:44
睇下點?香港人移民大遷徙,賣樓者眾.樓市靠經濟支撐,失業率高甚麼人會買樓?
10. 小心樓爆
2021-04-28 19:46
我只係想討論,有權講自己睇法,唔係想嘈交,唔該有道德就講,唔好人身攻擊.
11. 廢淡人生
2021-04-28 20:52
. 泡沫爆破 2019-06-25 01:34:18
樓價爆破在即,二手樓冇成交就知大件事,下半年有機會冧兩三成,觀望吓先,唔好宜家買樓!

根本冇人理你地嘅(爆破系列),年年噏跌兩三成但年年講錯,麻木啦。
時間站在勝利者一方,繼續吹吧,好快又十年。

12. 廢淡人生
2021-04-28 21:01
又推前一年,噏錯唔使負責。

危機再現 2018-02-22 15:58:58
通常個個以為安全就會危機降臨,爆煲論冇人提就係到危險期.
生於憂患,死於安樂!宜家買樓保佑你!
13. 廢淡人生
2021-04-28 21:08
17年高危喎,年年都吹跌,跌咗未?

14. 風險高 2017-03-31 00:56:37
香港樓價的確高危,返大陸投資好過!引刀兄講得有理!
14. 廢淡人生
2021-04-28 21:16
16年咒要跌五成七成,廢淡只想不勞而獲,眼紅别人有樓。

28. 哈哈 2016-04-29 00:58:01
政府係有必要推冧樓市,5成係起碼!7成先正路!

救經濟?似樣既政府就應該知道樓市係完全唔應該同經濟掛勾!
樓市冧死好多人?你希望樓巿可以另你有經濟效益已經係詆死!如果樓市冧而嗰班資本家死我係第一個出黎開香檳!
有良知就唔好做蓄生!人一出世係應該有地方住架!唔係有錢先有得住架。
15. 廢淡人生
2021-04-28 21:26
15年呢個廢物話買樓投資要死喎。

12. to 3/f 2015-06-03 16:48:07
物業投資失敗死嗰班有乜值得可憐,根本應該死無全屍!

得一層自住既負資產我唔太覺得要自殺!

唔駛多講樓係用黎住!邊個覺得樓住用於投資就已經係死罪!!
16. 廢淡人生
2021-04-28 21:42
14年,要忍手。

講道理 2014-04-23 18:44:48

蔡生好明顯叫人別買樓,如果有需要都係買新界區.

我認為宜家忍下手為佳,買樓有風險

17. 廢淡人生
2021-04-28 21:48
13年話樓市跌三至五成係平常事。

不平人 2013-09-04 11:34:22
樓價跌3-5成係平常事,升過頭應該回,如果樓價好像深圳咁,香港人就唔會有意見!
18. 廢淡人生
2021-04-28 21:55
12年,呢位淡淡好堅持。

 唔買樓 2012-03-05 04:54:04
寧願等耐啲上公屋都唔買樓,冇理由為咗層樓就要放棄人嘅基本生活權利,成世幫地產商打工係好唔公道,堅決唔高價去買樓,除非樓價跌3成!
19. 廢淡人生
2021-04-28 22:02
11年已經(到頂)了,10年前接火棒嘅人是儍人?叻仔叻到2021年。

接力 2011-04-24 13:03:23

成交量不足,可見係到頂的先兆,高價成交難維持,火棒誰人敢接?

20. 廢淡人生
2021-04-28 22:18
作者是誰不重要,千祈咪講一套做一套。

楊偉樂 2010-04-22 17:14:52

《謂樓市已復甦言之過早(2)》 2003年9月29日

《這個旺市是虛還是實》 2004年2月11日

《樓價調整無可避免》2004年5月14日

《樓價較大幅度調整逼在眉睫》2004年6月28日

《樓價重入長期及高升幅上升軌﹖(1)》2004年10月19日

《樓價重入長期及高升幅上升軌﹖(2)》2004年11月13日

《慎防第二個97泡沫》2005年3月18日

《豪宅炒作是最大的泡沫(1)》2005年4月23日

《豪宅炒作是最大的泡沫(2)》2005年4月30日

《樓市再度進入調整期》2005年7月15日

《樓價升幅遠低於看好者預期》2005年9月16日

《樓價拉鋸局面蘊釀新變》2005年10月13日

《走為上著》2005年11月9日

《經不起推敲的看法 (1)》2005年11月21日

《經不起推敲的看法 (2)》2005年11月26日

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《好不到哪裏,亦壞不到哪裏》2006年4月13日

《樓價下調壓力愈來愈大》2006年5月10日

《樓價易跌難升》2006年8月12日

《賣地價不一定有指標性》2006年12月29日

《最近樓市幾個特別現象》2007年2月24日

《樓市利淡因素悄然而降》2007年3月10日

《投資中小型住宅及豪宅,孰優孰劣﹖》2007年5月8日

《豪宅的隱憂》2007年6月13日

《今年樓價升幅,不宜過份樂觀》2007年8月16日

《投資香港地產,不如投資大陸》2007年8月22日

《投資物業,應捨豪宅而就中下價樓》2007年12月12日

《再論投資豪宅與中下價樓》2007年12月14日

《去年樓市是豐收的一年》2008年2月5日

《對市場上一些樓市看法的看法》2008年2月20日

《危機四伏,投資策略該如何﹖》2008年3月14日

《不利賣方的形勢愈來愈明顯》2008年3月19日

《樓市低迷有突破的迹象》2008年5月20日

《樓市調整期已完結?》2008年6月17日

《供應短缺不確保樓價升》2008年7月11日

《是認真思而行的時候了!》2008年7月16日

《對未來樓市的估量》2008年10月18日

2003年的樓市必跌預言,講了7年,現在實現,所以他睇市的確很準確

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