本港置業階梯斷裂多年，「無殼蝸牛」愈來愈多。「自置居所對香港社會經濟的影響」《研究簡報》指出，近年全港租戶急增，於2009年至2019年期間，全港增添33.5萬住戶，其中自置居所只增加8.02萬戶，居於公營房屋或私樓的租戶則飆升25.02萬戶，包括9.27萬個居住環境較差的劏房單位。

相比1997年至2008年期間，全港住戶增加35.41萬戶，當中自置居所住戶顯著多33.67萬戶，而租戶只增加4.72萬戶。

七成父母願資助子女買樓

2021年3月2日

研究表示，住戶的居所租住權分布出現重大變化。2009年至2019年期間，公營或私營房屋的租戶數目增幅最大，這與1997年至2008年期間最大的相應增幅來自於自置居所住戶，形成強烈對比。有樓與無樓人士財富差距擴大，對社會流動構成連鎖影響；2009年至2019年期間，私人住宅單位的淨增業權大多由投資者持有，並放租予租戶，而非自住；雖然普通租戶也可努力儲蓄置業，但單憑工資，他們較難在物業市場與其他買家競爭。

財富分配不公平會否延伸至下一代引起關注。綜合數項調查，本地父母在財政上傾向支持子女置業。以房委會為例，2017年的資助出售房屋買家中，約22%獲父母資助繳付首期。另一調查顯示，約七成父母願意協助子女買樓，當中一半更準備為此把自身居所重新按揭。社會關注此種財富轉移，會否對跨代社會流動帶來影響。

香港人買樓安居愈來愈困難，受樓價高企、房屋供應不足及租戶大增等因素影響，自置居所比率持續下降。立法會秘書處昨天發表「自置居所對香港社會經濟的影響」《研究簡報》，指出整體自置居所的戶主中，年輕人僅佔7.6%；要上車買樓平均要等到44歲。

比例遠遜其他富裕經濟體

《研究簡報》提到，本港樓價於15年內急升近4倍，自置居所比率於2019年跌至49.8%的約20年新低，儘管去年第四季輕微反彈至51.2%，但仍低於2004年高位的54.3%，亦遠不及富裕經濟體系，包括英美歐盟及日本的60%水平。研究更稱，整體自置居所戶主中，年輕人只佔7.6%；首次置業人士的平均年齡由38歲推遲至44歲。

研究指出，在土地嚴重短缺和置業負擔能力下降的背景下，35歲以下的年輕世代於整體自置居所戶主中的比例，由1997年的22.1%（19.81萬人），大幅縮減至2019年的7.6%（9.82萬人）；年輕世代單憑工作入息，難以追趕不斷攀升的樓價，亦未有足夠財力在物業市場跟其他買家競爭，據悉，置業困難是本港年輕世代感到無望的其中一個源頭，瀰漫着負面情緒。

與此相反，60歲及以上的年長人士，於自置居所戶主中的比例為41%（53.6萬人），較1997年的21%（19.21萬人）上升一倍。然而，貧窮情況報告顯示，於2019年約有11.2萬個擁有資產的長者家庭活在貧窮線之下，比例相等於居於自置單位年長戶主的五分一。政府視這現象為「貧窮線分析框架」的掣肘，但有其他意見認為這代表退休保障的不足。

66%還清按揭 有力買多層

此外，多達三分之二（65.7%）本地業主，已於2016年全面繳清按揭貸款，較2001年的48.5%、2006年的52.2%及2011年的60.1%有顯著改善；他們擁有較強購買力添置額外單位，作為子女的第二居所，或為收租的投資物業。研究稱，這或是由於從事經濟活動的家庭收入年均增長2.5%，令他們可以提早清還按揭，而樓價短短15年間急升391%，亦令業主有更大財政空間決定如何及何時清還按揭債務。

研究又提到，私樓市值於1997年至2019年間累升兩倍至約12萬億元，2019年私樓總值約為本地生產總值4倍，遠高於美國的1.6倍；樓價變化帶來的財富效應，對本地消費及本地生產總值，可以產生重大影響。

未來10年私樓供應仍緊絀

《長遠房屋策略》未來10年私樓建屋目標僅年均1.29萬伙，低於過去10年約1.35萬伙的實際年均建屋量，可見供應仍緊絀，儘管資助出售房屋在未來10年的年均建屋目標由2100個提高至約9100個，但整體可供出售房屋的數量，與社會需求仍存在頗大距離。中長期展望，提升自置居所比率仍然充滿挑戰。

中文大學經濟學系副教授莊太量認為，香港的自置居所比率較其他地方低，並非不合理，香港有其獨特因素，由於公營房屋規模較大，本港有約三成人住公屋，實際有約八成人已滿足居住問題。

他又說，港人難以自置居所並非供應不足問題，而是由於樓價貴，並且要負擔較高首期；即使增加供應也難令樓價回落，自置居所比率長遠未必能提升。

2021年3月2日

近日香港跨年齡層圍繞「港產片前途」爆發論戰，非常熱鬧。而在樓市方面，昨日有兩份最新研究報告出爐，顯示這個市場未來仍將由「長輩」世代牢牢主宰，年輕世代不太可能接棒，「代際鴻溝」比電影業更嚴重。這種「代溝」非關觀念差異，而在於購買力及入場門檻差距。

第一份報告《自置居所對香港社會經濟的影響》，由立法會秘書處資料研究組發布，顯示本港住戶自置居所比率，由2004年的54%下降至2019年的49.8%；這符合大眾一般觀感，皆因隨着樓價上漲、供應有限，打工仔愈來愈難買樓上車，「無殼蝸牛」比率自然提高。

更吸引眼球的是另一組數據，本港35歲以下自置物業戶主佔所有自置戶主的比率，由1997年的22.1%降至2019年的7.6%；相反，60歲以上自置戶主佔比則由21.4%增至41.2%。

或曰，隨着本港經濟及人口結構漸趨成熟，很多在早年買了樓的「年輕」戶主（例如在九十年代以30多歲之齡入市），現自然已邁進銀髮階段，他們佔比提升實屬正常。但同時值得留意，按絕對值計，1997年全港有19.8萬35歲以下自置戶主，2019年卻只剩9.8萬，充分顯示，如今在香港35歲以下而擁有自置物業者，屬極稀有族群（扣除「靠父幹」或「做人頭」則更少）。

致富方程式門檻比天高

何以如此？其實不難理解，一來樓價由2004年至今上漲近4倍，大幅拋離打工仔收入，年輕人原已不易上車。其次，港府為遏抑樓價、管控風險，連番推出逆周期措施，包括假設息率提升3厘之壓力測試，令初出茅廬青年很難像九十年代般「借到盡買樓」。第三，「雙薪族」家庭集合夫婦二人之力較易咬緊牙關供樓，然而香港近年遲婚、不婚成風。這3個因素也互為影響（例如樓價高企，損害年輕人結婚成家意欲），構成惡性循環。

與此同時，自置戶主已「供斷」的比率，由2004年的48.5%升至2016年的65.7%，多達三分之二。該報告認為，「這批財務穩健業主，擁有較強購買力，（可以）添置單位，或作為第二個居所，（或）供子女居住；又或作投資用途，賺取租金收入。對跨代財富分配，或會構成一定影響。」

另一邊廂，國際物業顧問萊坊（Knight Frank）發布2021年度《全球財富報告》，指出在香港若想成為最富裕1%人，須擁有至少279萬美元（約2176萬港元）淨資產，此門檻在全球排行第六，高於日本（150萬美元）、台灣（150萬美元）、英國（180萬美元）、德國（200萬美元），僅次於摩納哥、瑞士、美國、新加坡和紐西蘭。

那麼在香港想成為「最富1%」算不算難？說難不難，只需擁有一個已供滿的鰂魚涌太古城住宅物業連車位，再加上數百萬元現金和股票便能達標。這種「靠一間屋致富」方程式迄今仍有效，惟站在年輕人角度，入場門檻不可同日而語。誠然，上一代未必一開始就買太古城，不少兩口子由單幢迷你戶起步，隨着收入增加、生兒育女，一步步換樓，問題是今天的年輕年代連荃灣綠楊新邨、沙田第一城也難以「上車」。

該報告又顯示，本港超高淨值人士（擁有至少3000萬美元淨資產）當中，約29%今年有意入市買樓，較去年的21%有所提升。這或許反映本港儘管在政治、社會和經濟等方面陷於低氣壓，但真正「買得起樓」族群的入市意欲有增無減。

年輕人無望 加劇社會不穩

總的而言，本港電影業能否由年輕世代再創輝煌，尚屬未知數，樓市主導權則看來不太可能「世代交替」。即便考慮到家族內傳承，但本港是全球最長壽地區，平均預期壽命達85歲（且在持續提升），當「長輩」戶主把物業傳承予「下一代」時，後者恐已不再年輕。

在歷史上，本港八十代末、九十年代初掀起移民潮，曾為年輕世代帶來「上位」兼「上車」良機。不過今次可能出現的移民潮，根據多個不同機構民調，偏偏愈年輕愈想離開；若說有人可以趁機入市，其實更可能是內地及「新香港人」買家，而非本地年輕人。

當然，任何成功定義都不會一成不變，就像香港電影業不一定要拍回八九十年代《精裝追女仔》、《英雄本色》和《家有囍事》才算成功，新世代憑《狂舞派》、《一念無明》、《幻愛》也可闖出新路。但所謂衣食住行，「安居」是任何年齡層之共同核心需求。正如上述立法會報告指出，「置業難」令年輕世代感到無望，瀰漫負面情緒，甚至被視為「近年社會不穩的其中一個潛在原因」（非唯一原因）；而在「土地不足」死結下，樓市「世代差距」於可預見的將來都無法收窄。