留樓不留人

有讀者表示剛在全國人大公布「港區國安法」草案前幾日，買了人生第一層樓，現在頗為擔憂，畢竟近日很多人爭相辦移民、換美金，就連美國領事館也承認放售港島南區百億元洋房物業，摩根大通更警告外國人可能「賣樓撤資」4800億元，樓市頗有點山雨欲來。然而，即便從政治上的最悲觀角度看，「國安法」落實之後也不代表樓價會大跌，且有機會反過來注入購買力，實現某程度的「留樓不留人」。

毋庸置疑，現時樓市面臨龐大負面壓力，特別是不少中產階層都在認真思量移民選項，假若外資機構亦逐步撤出香港市場或者收縮在港投資，樓市購買力頓成疑問。

打掃房子再迎客

不過從另一角度看，全球「去中國化」似成大勢所趨，歐美國家對於來自中國的有錢人、留學生恐將愈來愈不friendly。相比之下，香港就算只剩「1.5制」和「低度自治」地位，較諸中國內地仍是一個相對開放、國際化的地區。換言之，內地有條件人士以往首選到歐美移居或留學，今後此路不通，當中不少人或「退而求其次」選擇來港。據聯合國經濟及社會理事會統計，中國截至去年有逾1100萬人以移民、留學身份居於境外，每年外流人數接近100萬，香港若「承接」一小部分已很可觀。

或曰，經過去年社會動盪後，很多內地人都對香港有戒心，尤其擔心安全問題。不過這正是「國安法」出爐原意之一，套用內地講法即「打掃房子再迎客」，在香港掃乾掃淨之後，便可讓貴客安心來訪。同樣道理，中央近年一直嚴限內地資金流到香港，以防外滙無序流失，以及奸商和貪官「着草」（這亦是《逃犯條例》修訂原因之一）；反過來看，有了「國安法」之後，阿爺可望更放心讓資金往返中港。

「獅城式」金融中心

講到底，不論中美是否脫鈎甚至冷戰，中國始終需要一個國際金融中心，不過北京可能覺得，這種金融中心不一定要有高度自由，大可改行「新加坡模式」，即在管治上趨於收緊，同時仍能發揮金融中心功能。姑勿論香港今後能否跟新加坡相提並論（後者畢竟有普選制度，政府直接對500多萬國民負責），以及這種盤算行不行得通，但可預期這將是未來幾年的政策大方向。

近日京東、網易等中概股排隊來港作第二上市，正是上述盤算的其中一個環節，亦顯示在「去中國化」趨勢下，香港金融中心對中國的重要性有增無減。所以本港整體金融行業規模短期內不會萎縮，假若有一些外籍及本地金融人士離開，隨時可由內地專才頂替，切合「新加坡化」大方向。

另一個憂慮是在「去中國化」、「中美冷戰」氛圍下，假若中國整體經濟陷困，香港樓市還能獨善其身嗎？這確實是一種合理的擔憂，不過城市發展向來存在「聚寶盆效應」，以中國的14億人口體量及現有基礎，經濟再差不會差過伊朗和俄羅斯，而北上深及香港等一線城市只要能凝聚5%有錢人，便可維持一定的繁榮。

香港土地和樓宇供應先天受限，同時經濟活動暫不會全面死火，從最悲觀的政治角度看，樓市也沒有太大下跌空間，儘管市場價格隨時可能調整一兩成。正所謂「七孔流血還七孔流血，死還死，係兩回事」，香港的「自由指數」和「樓價指數」亦非同一回事，甚至乎在「國安法」後大量內地購買力湧入，可能反過來為樓市帶來強勁支撐。

移民外國後遙距收租

從個人層面出發，若已打定主意要移民，或者部署幾年內起錨去海外定居，那筆者當然不建議你在此時入市買樓。若果決定「身土不二」留守香港，又或者一家大細難以離開，那就始終要住屋，分別在於租還是買。而好像文首所述剛剛置業的人士，則毋須太過擔心樓市會崩盤。

近年很多「小粉紅」主張對台灣和香港都要「留島不留人」，但正如國家領導人一再強調，中央非常關顧台港同胞，肯定不會採取這種殘酷不仁的政策。只不過客觀而言，一方面部分本地及外籍人士自行選擇離開，同時大批內地專才、企業員工、駐港機構人員準備南下，確會造成某程度的「留島不留人」效果，放諸樓市就是「留樓不留人」了。

亦因如此，就算是計劃移民的人士，手上若擁有多元化資產配置，也不一定要急急拋售所有香港物業，自己「走佬」之餘，大可保留幾層樓繼續收租，實現個人層面的「留樓不留人」。