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PP: 材料價格最近應該有跌。人工當然係升。 BTW 我相信成本從來不是影響價格因素,只有供求才是。
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22.
經濟日報/專家樓論 |
2014-12-09 12:53 |
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兩房置業 好不容易撰文:唐榮 欄名:專家樓論 昨日太古城出現首宗2房單位達到1,000萬元成交個案,金星閣頂層連天台特色單位,實用面積582平方呎,建築面積675平方呎,屬2房則王。業主叫價1,038萬元,最終以1,000萬元將單位易手,折合平均實用呎價17,182元。 由於金管局收緊按揭,要購買這個單位,一般來說只能借取樓價六成,而以500萬元為上限,換言之,除非資金充裕,甚至全數付樓價,購入這個單位,否則最低限度要準備500萬元資金當首期。樓價持續攀升,兩房是否不再是上車盤?一般中產家庭,要置業上車,惟有愈買愈細,多少反映開放式、1房受追捧的原因。 鐵路沿綫 500萬元起跳 當然,年輕受薪階級首次上車,太古城相信並非選擇,那其他兩房又如何?利用《經濟日報》地產頻道ps.hket.com的搜尋功能,用「兩房」作關鍵字,由上周末起至今找出22宗二手成交,以價位排列,上文提到的太古城兩房成為第一位。第二位同是港島區丹拿花園,與太古城相同的是,屬連天台露台特色戶。第三位是又一村單位,連車位交易,更不是「上車」那杯茶。 退而求其次,股市有所謂半新股,上市一段較短時間的股票,找2房,嘗試找樓齡較新的二手,附表中可以看到,六、七百萬元跑不了,迎海、銀湖‧天峰、太子滙等,都是樓齡稍新的。 鐵路沿綫2房又如何?過去2房上車屋苑,尤其是具知名度的,500萬元起跳,像港島區的健威花園、南豐新邨,再往新界區尋找,著名的沙田中心,搜集的這幾天,剛好有一宗成交價突破500萬元的水平,應該要被剔出上車屋苑之列。 屯門翠林花園 290萬元 再退一萬步,似乎只能再往新界西北尋找上車機會,大部分都是300萬元以上水平,主要是屯門、元朗,一般視為上車屋苑的嘉湖山莊2房亦是300萬元起跳,而22宗成交只有一宗低於300萬-屯門翠林花園290萬元。 看完這個自上周末統計的二手成交2房成交表,便會明白市場目前現象,2房除了新界西北,因價位問題,無法列入上車選擇中,二手2房難上車,發展商近期力推的一房或開放式卻填補了這個空間。300萬至500萬元,甚至價格再高一點,新界西北才有供應,而發展商卻有類近價位的全新盤提供,而且不少是市區項目,自然吸引買家入票選購。當然,大前提是買家都不太管面積大小,只求價碼合適,而這個價位在新盤市場來說,則以開放式及一房為主流供應。
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> BTW 我相信成本從來不是影響價格因素,只有供求才是。 成本又會影響供應,世上不會有不留成本格價影響的供應吧!
其實聰明和智慧的分別,就是聰明者轉數快,可以很快看從提示資料中得到結論,即是所為專家,往往都所謂是讀書好人。而智慧就是看到更大範圍(時間和事物的關係,不同力量的角力等),很多成功人仕就是看到大環境加敢冒險。
樓價是很不同因素的角力,由政治,人心,業主的持貨力,發展商的風險計算,非業主的租金承接力,甚至科技及外圍環境,大家交流可以提供不同角度,但如果把不同力量加權則是各人的主觀意願,單是打中原指數作為投票其實意義不太,反而希望版主收集及表列影響樓市不的同因素讓各人排序,可能會得出更客觀的意見。
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24.
middle middle class |
2014-12-09 13:24 |
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I seriously believe in PP as I have read most of his statistical analysis. However, based on the current economic factors, my assets will be under strong protection if a considerable amount of people decide not to buy property.
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民國時,上海大亨杜月笙擁有嘅財產傳聞達到驚人嘅200億美元, 杜生當時絕對算係富可敵國,傳聞佢嘅財產之中佔咗99%係各種上海最好地點嘅物業,但當黑天鵝事件發生,共產黨打敗國民黨,上海被接收之前嘅一個月,杜月笙被逼以100萬美元嘅代價賣咗佢價值200億嘅所有物業。
呢個真故事係唔係好有啟發性呢 ? ^_^
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聰明和智慧無我份,所以小弟睇楼市係用觀察身邊事物出發。 屋企人同老闆,都有唔少物業出租,因此我看到租盤供不應求。 路過已賣出嘅地盆,見久久無人動工,因此我看到香港未來三四年有7萬多個单位供應,係揾夠扮賊! 政府官員不斷走出來唱淡楼市,那手持大量農地的發展商,怎會咁岸居在呢D水位作基礎,同你政府商討換地同補地價? 泛民議員當道,怎會俾路你政府行?咁更改郊野公園及綠化帶作建屋用途;大規模移山填海;將舊區作大規模重建……從何說起? 身為60後,睇見年齡相若的同學、同事及朋友,點為佢哋D细路張羅首期、幫手供楼,就知那一班60後,又擁有物業的中上收入人士,將係這一波楼市的原动力,因為他們有「人頭」同你去首置,还可迴避晒所有打房政策,而且呢度仲係開始咋!
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當大快活食個午歺都要HK$50.00,最低工資又要調整,洗碗1万蚊都冇人做,樓价睇唔到有下調空间!
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28.
打工仔 Andy |
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2014-12-09 14:21 |
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To PP兄 博士的新睇法唔知係唔係收到一d內幕消息, 對樓市有不利影響?!或者只是想平衡一下我地好友的思惟, 當作提醒! 講開供求, 而東九某大熱門屋苑為例, 早兩個月前我只放租一兩天便順利以市價租出, 當時,同時間有兩枱客上來睇屋, 第一枱是中資機構, 前後5分鐘以作出決定承租, 同場的本地客雖然都好滿意, 不過只能無奈了! 後來地代話該中資機構office 剛搬到東九, 要在本區租10間8間屋比員工住!如此情况一間公司租10間, 再多幾間公司搬來, 多多租盤都被消化?!本地租客就慘了!
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29.
打工仔 Andy |
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2014-12-09 14:30 |
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To 引刀兄, 中國人文化始終喜歡置業, 唔似d鬼佬, 有酒今朝醉的心態, 所以中國人咪富起來囉!哈哈哈!
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30.
中女社社長 |
2014-12-09 14:43 |
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今朝忙個不停, 剛見到博士這篇文, 跟我最近言論有點差不多 只不過我認為樓價還會再升8個月, 之後就不上不落.
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如果其他因素不大變,一年內出現乾升,甚至到法子兄嘅衡平比1.6,我記得法子兄話會沽貨獲利,如果這樣,持多個物業,即強者如法子兄和各位師兄都沽貨,巿場上的供應豈不是會增加?那麼樓價還會不會支持得住?
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頭脂姐手持物業如手持炸彈 , 都會增加保險掣 , 可以防守 . 如手持二三線大陸股 , 則不止如手持炸彈 , 直情似手持核廢料 , 手尾長 .
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33.
引刀一快 |
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2014-12-09 16:05 |
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To 31樓 CH兄
你心水清,如果1.6係應該出貨嘅時候,咁又有邊個肯以呢個價位入貨?唔通全世界凈係你知道幾時1.6?有心賺錢嘅係咪會喺1.5甚至1.3就先出晒貨?如果係咁,又邊有機會去到1.6?
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34.
乾升vs乾平vs乾跌 |
2014-12-09 16:24 |
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車公廟樓市求簽: 乾:成交好少。 乾升:唔出新高價休想老子放貨。上簽。 乾平:買賣双方角力伺機而動。 中簽。 乾跌:唔平到夠休想老子接貨。 下簽。 現在求到上簽,車公話:佔中收工、樓市再衝、升到2015年尾!
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35.
運輸工人 |
2014-12-09 16:27 |
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落左車、未上車、等上車、永遠都唔會上車者都奢望樓價大跌,好正常。
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36.
運輸工人 |
2014-12-09 16:27 |
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落左車、未上車、等上車、永遠都唔會上車者都奢望樓價大跌,好正常。
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38.
引刀兩快 |
2014-12-09 16:37 |
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To 31/F CH
你知道什麼是衡平比嗎?你知道當中的驅使價格的因素及各因素的比重嗎?
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我個人係想樓價平穩上升,但係想嘅野唔一定會發生,我只係有疑問,並嘗試根據以往嘅討論,提出一啲假設。我嘅假設係:
外圍因素沒大變 有乾升 乾升會短時間導致衡平比到1.6, 到左1.6強者會沽貨
我唔知道呢幾個假設有幾恰當,所以更希望請教咁多位師兄,我只係拋磚引玉。
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40.
引刀一快 |
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2014-12-09 16:55 |
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