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乾升,樓市下跌的前奏曲
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乾升,樓市下跌的前奏曲

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年12月9日

  二手住宅物業,成交量經常在低位徘徊,但樓價不跌反升,很多人都會認為小業主惜售,樓價將會進一步攀升,我不會排除這個可能性,但除了小業主惜售外,買樓的人亦非常小心,除了那些有急切需要的人外,其他人包括投資者,要付特別印花稅的人,暫時都偃旗息鼓,今次他們並不是休養生息,而是伺機而動,若果現時樓價有十多個%跌幅,已經有人會重投物業市場,但倘若樓價再升,他們要求的跌幅更大,如果樓價在沒有成交量支持下上升,或者俗語稱之為乾升,我認為這是樓市下跌的前奏曲。

  當樓價乾升,很多以前睇淡樓市的專家便會開始懷疑他們例推斷是否有誤,開始轉軚,什麼不利的因素慢慢地放諸腦後,利息,美國點會加息,香港失業率去到6.6%,是否天方夜譚的故事,土地供應增加,就算陳茂波是巧婦,都難為無米之炊,其他鎖鎖碎碎的負面因素,一定會有一個合理的解釋,與此同時,專家們又會發掘出一些利好因素,例如購買力蓄勢待發,小業主防守力堅強,樓價有能力再創高峰,就算有人問他們,答案是很簡單,是時移勢易,其實,這個答案是呃人的,影響樓市的因素完全沒有變化,只不過是專家們的說法有異以往,或者,這個答案才是真實,以往的預測是錯誤,不過,無論如何,當專家改變他們的預測,大家就要小心。

  小業主等專家們改變他們的預測其實已經等到頸長,而且有多少心驚膽顫,揸住層樓好似揸住個炸彈,而專家又好似驚小業主唔死,不斷以逃生門,最後一班列車等形容沒有將物業賣走的小業主,好不容易等到今日他們轉軚,更加唔會將物業賣走,除非有人出一個不合理的天價,唔好以為沒有,不過就不多,結果就是成交量減少,樓價乾升,是海市蜃樓的現象,經濟稍有風吹草動,樓價便會下跌,同樣情況,就算樓價下跌,成交量亦不會太多,或者,這是乾跌,直至成交量增加,樓市才會穩定下來,所以我說,乾升是下跌的前奏曲。

  如果樓市受到專家唱淡或唱好而升跌,他們真的是專家,樓市升跌除了各項因素外,辣招亦極具影響力,倘若樓價繼續上升,政府一定受到各方壓力,什至會再出招,結果就是成交量繼續減少,小業主繼續持貨不賣,有需要買樓的人要出更高價錢,結果是樓價更加乾升,當到達某一個階段,成交量少到無可再少,有意賣樓的小業主唯有減價,這亦是跌市開始,當有其他小業主跟隨,樓價便正式向下調整,我大膽估計,在明年第四季就會出現這個現象,不過,倘若是慢慢乾升,這支前奏曲就會很長。

乾升,樓市下跌的前奏曲
1. Peter Paker
2014-12-09 08:53
2. lga908
2014-12-09 09:35
又係果句  跌市  跌幾多先? 跌之前又會升幾多? 若沒有回答以上兩點, 說甚麼樓市調整也只是空談
3. 八十後小業主
2014-12-09 10:01
iga908
有人回答你這兩條問題
才是真正的空談
4. 引刀一快
2014-12-09 10:02
依傢入市嘅好多都係分期付款上車,分期付款就係先使未來錢,對價格嘅敏感度一定偏低,好多時仲會忽略咗利息部份嘅比重。加上壓測,本身係一種心理暗示,慫恿同鼓勵通過者入市。經濟防守力同心理防守力係唔可以畫等號嘅。
再者,强者都一樣會出貨啫,唔係又點變得更强呢?

5. 引刀一快
2014-12-09 10:05
To 3樓 八十後小業主

非常精境、精闢。
6. 引刀一快
2014-12-09 10:10
To 1樓 Peter Paker兄

我諗你冇考慮過香港會出現大量人選擇瞓街嘅情况。
7. lga908
2014-12-09 10:12
3樓

我記得那是博士自己說過的
8. 引刀一快
2014-12-09 10:24
係精度問題。
9. 山高雲低
2014-12-09 10:40
2楼是langa嗎?
10. Peter Paker
2014-12-09 10:50

咪玩啦,依家邊個買樓唔借 mortgage、唔使分期?  分期就係爆煲?問題係有冇過度借貸。per my analysis,依家冇過度借貸


這是當月新批按揭貸款時的 loan-to-value ratio,不是以往貸款的 loan-to-value ratio


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依傢入市嘅好多都係分期付款上車,分期付款就係先使未來錢,對價格嘅敏感度一定偏低,好多時仲會忽略咗利息部份嘅比重。加上壓測,本身係一種心理暗示,慫恿同鼓勵通過者入市。經濟防守力同心理防守力係唔可以畫等號嘅。

再者,强者都一樣會出貨啫,唔係又點變得更强呢?
11. 大寶二寶
2014-12-09 10:53
回6 刀兄

最多咪瞓埋呢個禮拜,之後冇得瞓街喇,PK就有份。

共勉之,哈哈!
12. 香港仔
2014-12-09 10:58
我覺得無謂爭論高定低, 買既人各有原因,度得掂,埋買囉. 度唔掂,埋等下囉. 實有機會,努力工作最緊要, 儲定錢. 等市場有回調既的時候,先有機會出手. 群眾絕大多數都系羊群心態既. 市場越旺,大家一齊心急. 同股票市場一樣, 越升越多人追入貨. 冇貨系手, 絕大多數人都系好心急入場.

13. Johnny
2014-12-09 11:14
湯博士一直都系大好友,點解最近出左好幾篇淡文?
而家連好多大淡友都唔覺得香港樓有跌既空間,想跌市真系難過登天。
14. 引刀一快
2014-12-09 11:23
咪玩啦,大寶兄!

我係講緊真係交唔起租果D人呀,唔係講緊佔中呀!
如果租金係咁升,會有好多上唔切樓嘅人,選擇瞓街。
15. 引刀一快
2014-12-09 11:36
有冇過度借貸係現實經濟問題,有冇買貴嘢、同會唔會蝕水係心理問題,互為影響。
依傢嘅“剛需”,就係交租肉赤嘅心理問題,俾得起首期唔會俾唔起租金,覺得蝕底先上車之麻。
16. Peter Paker
2014-12-09 11:47


回刀兄,我會預計2年內,好大机會出現沙田第1城 390 - 410 呎單位,出現1開2劏房,每間劏房要租$10,000,劏房潮在大型屋苑及工廈未來會大幅出現。瞓街,未有耐啦!

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6. 引刀一快 2014-12-09 10:10:13
To 1樓 Peter Paker兄

我諗你冇考慮過香港會出現大量人選擇瞓街嘅情况。
17. Peter Paker
2014-12-09 11:51
18. e_kam
2014-12-09 12:10
PP 兄。你似乎吾把銀行的保護傘(收緊按揭)放左落樓市度。當然銀行嘅保護傘對現在樓市有消極的影響(你的"強者市")。但在跌市時,它對樓市的幫助作用不大  相反跌市時政府可能要放鬆按揭來增加需求,以穩樓市。所以你會發現2004 05 同 2009 年 淡市的時候,hkmc 非常進取。

以你的分折,如果世上無得做按揭,人人要full paid ,樓市就永遠不會下跌嗎?   股市上好多人都係 full paid. 唔通D人就永不蝕讓?  須知道所謂的 market price 係由成交產生。投資者的持貨力同market price 的關係其實不大。  反而按揭成數細左,銀行會安全D,有問題的時候call loan 會遲D。對經濟嘅負面影響會細D。


19. 租金
2014-12-09 12:22

如果租金能夠持續上升,和樓價上升的%差不多,即是剛性需求仍然強勁

我睇唔到樓價點解會跌,湯博士都未必實正確嘅

收租咁正,無incentive賣樓

20. Peter Paker
2014-12-09 12:22

如果金管局今天禁止按揭,即是買樓的人數目會大跌,但都係果句,唔買都要租,且現有空置單位不足夠供應新增自住需求,到時候,需求壓力由買賣轉至租賃,


不要忘記,今天我地身處在供應嚴重不足的境況,如果金管局今天禁止按揭,你估到時有冇又會買地起樓,冇新樓,又如何解決供不應求?


如果政府出厘招,政府、業主、發展商及需求者一齊死,不過最重傷的一定不是自住業主,不要忘記今天有66%私樓 業主居於其自置單位上皮

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