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以樓論波 之 和波三分,贏波兩分
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以樓論波 之 和波三分,贏波兩分

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年11月4日

  以前足球比賽,贏波兩分,和波一分,令到大部份球隊都打守勢波,901是最普遍戰術,有時,比較弱的球隊會打全防守戰術,暱稱「泊架巴士在龍門口」戰術,當時的足球比賽非常沉悶,入場觀眾銳減,國際足協有見及此,容許一些國家改例,英國為先行者,將分數改為贏波三方,和波一分,就算某一隊球隊的防守如何堅強,整個球季都沒有失一個波,但全季亦沒有入一個波,即是場場和波,球隊所得的分數與比賽的場數相同,講出嚟大家都未必會相信,該隊全季和波的球隊很大機會會降班,至此,防守不再是足球的主要戰術,進攻才是。

  投資物業的戰術就相反,以往由於利息太高,租金回報遠遠低於利息支出,如果買樓收租,打其防守戰術,最終都是給利息蠶食了資產,不過,過程始終是漫長,在期間物業能夠升值,便可以抵消利息的蠶食,甚至藉著物業升值而獲取利潤,但在利息蠶食資產年代,這始終是一個消極做法,但若果物業眨值,持有人就會有雙重損失,正如一隊球隊如何努力打防守足球,但一樣有機會失波。如果藉著物業升值,持有者又改變戰術,將防守變成進攻,他們會適時將物業賣走,賺取利潤,以戰養戰,不但能夠生存,甚至獲利不菲,這個情況與現時的足球計分法差不多,贏波三分,和波一分,不過,打進攻戰術就必定在某個程度上放棄部份防守,如果形勢逆轉,物業不升反跌,這個進攻戰術便會令到使用者損失慘重,所以,某些球評家說,進攻是最佳的防守,只不過是假設,當某隊波不顧後防而大打進攻足球,導致輸波的時候,那些球評家又會批評球隊教練亂打進攻足球,總之,有佢哋講就冇人講。

  如果英超聯再改變足球計分法,和波三分,贏波兩分,結果會是如何,唔使我講大家都知道所有英超球隊都打防守足球,在球季結束時每一隊都會得到最高分數,在足球比賽當然不會出現,但我們的香港政府就率先創立了這個計分制,在這個低息年代推出那麼多辣招稅,迫使一向在物業市場打進攻戰術的投資者改變打法,轉而打防守戰術,因為,如果仍然進攻,即是經常摸出摸入,單是那些辣招稅已經蠶食了利潤,如果有的話,如果沒有,就會蠶食資產,就好似足球計分,贏波兩分,輸波零分,既然如此,聰明的物業投資者就會打防守戰術,不會摸出摸入,只緊握手上物業資產,由於利息低迷,租金不但可以應付利息,假以時日,投資者便會享受到物業升值帶來的豐厚利潤,即是和波有三分,有人會說,投資者不事生產,只不過是坐享其成,但他們應該知道,莫與天公試比高,政府改變計分法,如果唔順勢而行,就不配做投資者。

以樓論波 之 和波三分,贏波兩分
1. 物業初哥
2014-11-04 16:50
又一個好的比喻!

博士值得讚!
2. 亮劍
2014-11-05 11:25
在叁拾年前,我首次接觸投資,教我投資既高人講俾我知,喺香港若要長線投資獲利,就應嚴守以下規則。
1 大部分資金要投資在有穩定現金流的資產上,因此買股票要買藍籌股,仲要有息派先好揀,而買楼收租的話,就要揀易於租出的地區,那麼資產就可產生滾雪球效應,而間唔中亦可短炒保持市場觸角,但資金來源,只限你所收取倒嘅股息或租金。
2 要適當地運用OPM來賺息差,例如付5厘息俾資金提供者,然後買入可獲8厘淨回報的資產,咁就可套取其中三厘息差,但當然呢度要做到進取中不忘穩健,穩健中不忘進取啦。
回看近叁拾年,香港最有果幾個富豪,都係運用緊呢兩條守則來滾大資產,看來大打守勢波正路喎!
3. 引刀一快
2014-11-05 11:37
亮劍兄

你唔係話住喺果區咩?我見你地成日話睇住個市咋,我真係有心問唔係講笑嘅,有個舊同學話落嚟醫學院進修一年,學校冇宿舍提供。
4. 亮劍
2014-11-05 12:52
引刀兄……因為中環係香港核心商業區,有大把攞房津來租屋的金領客搶高租金,所以現在喺中上環租一間屋,你要預50元实呎。
隣近中環的西营盤及堅尼地城约40元,如果去到香港仔的話咁30元实呎左右。
因為港大醫學院成日要去瑪麗醫院实習,俾着我會揀南區楼,每間萬零銀月租都有選擇,一個人租可能贵少少,搵多個同學仔孖份啦。

5. 引刀一快
2014-11-05 19:14
多謝亮劍兄

我舊同學搞藥理嘅,唔駛喺醫院做嘢,過嚟進修啫。
如果搵人孖份,佢要搵老鄉先得,如果搵着睇得通兄嘅屋嚟租就好喇,有學生優惠。
唔該晒!
6. 小業主!
2014-11-05 20:40
其實西環有部份業主係好鐘意分租比大學生,
有d同業主共用,分房,有老業主仲可包食!
逐餐計!
有D業主將2房租比4個學生,每人一張床!
有學生退租就再揾學生頂租!
約4……5000!
可以去地產問問,留名登記!
或去睇街招!

7. 肥婆四
2014-11-05 21:50
有人會說,投資者不事生產,只不過是坐享其成,
此言差矣!投資者無論比晒錢,或同銀行借錢投資,其實已等同對社會作出貢獻,讓市場可各取所需,靈活運用。博士厚道不道破,難能可貴。
8. 引刀一快
2014-11-05 22:51
To 6樓 小業主兄

唔該晒,有料交差了!

4-5000一個床位,好恐怖,如果月入得12000,真係赤到麻痹。
9. 小業主!
2014-11-05 23:26
sorry.3000幾都有,
都要睇装侈,size.
每人一張床,一個衣櫃仔,厠所廚房共用!
有D業主好好人,見係大學生可以傾價!
08年聽過有大學生因屋企財困,冇錢交租!
個業主冇催交租,都係一年後之交,
大學生同屋企人一齊上門答謝業主!


10. 引刀一快
2014-11-06 04:38
小業主兄

呢瓣你好熟喎,多謝晒。
我舊同學唔係大學生,係某小高校嘅副教,年紀都唔細,尋日突然搵我問租價,如果3000到5000都應該頂得住嘅,呢類都係公費進修,補貼唔少。
近年咁多大陸學生落嚟,似乎已經形成比較成熟嘅相關市場,小業主兄所講嘅好人業主,我諗將來會有回報嘅,幫得十個人,總有兩三個會銘記于心。
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