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忖測與謹言
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忖測與謹言

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年11月1日

  我在小學六年班的時候要參加一個全澳門辯論比賽,其實我唔想去,因為我自小受訓,就算贏都只是勝之不武,輸就大件事,一定會俾傅佬榕三奶及我阿嫲罵死,但唔去又唔得,學校指定,校令又難違。辯論題目叫「謹言」,一齊參賽的學生大多數是初中生,他們大多數用楊修之死來解說謹言之重要性,其實,他們當中,唔知道有幾多個讀過三國,讀飲冰室文集,荷塘月色等散文就多,辯論比賽內容,大多數由老師撰寫,大家唔好奇怪,當時亦習以為常。就算現在,丹哥同我講,康哥與林鄭等對話的內容,都是出自他的手筆,康哥只不過是即場演繹,即使是如此,丹哥嫌康哥演繹得不太理想,手部動作太多,使人覺得他信心不足,用手勢搭夠,我對丹哥說,不能夠雙題並論,你已老薑,康哥是子薑,老薑當然比子薑辣,康哥表現其實唔錯。
 
  當時我收到題目,又知道差不多全部參賽者都會用楊修之死之雞肋來演繹。於是我問兩位老薑,即是傅佬榕三奶同我阿嫲,而我阿嫲一定會讓三奶講。她們聽到之後,隔了一陣子,三奶才慢慢對我說,她說今次所講的叫我用心記著,會一生受用無窮,三奶說得那麼凝重,我一定用心聽。三奶當時話,打工仔,當然是要忖測老闆心意,不過,就算忖測到都唔好預先說出來,因為全世界的老闆都是很小氣,就算未做老闆前非常大方,做咗老闆之後都很小氣,如果真的是想說,就與老闆唱對台。我當時唯唯喏喏,根本唔知道三奶在說什麼。後來,我當然知道,本來我唔想寫出來,不過,三奶傳給我,我有義務傳給大家,領略到的人有福了。及後,我參加比賽,一樣用楊修之死,不過用忖測代替雞肋,我說,既然楊修已經忖測到曹操心意,應該叫將士準備戰鬥,因為曹操連雞肋都要食,即是要贏到盡,所以,劇戰難免,曹操知道後,一定會話楊修唔夠工夫,雞肋代表食之無味,棄之可惜,於是宣布退兵,楊修唔會殺頭,辯論比賽結果,我唔記得。
 
  有記者叫我發表關於田少被免職的事,是否衰多口,我說,無謂強人之所難,田少可能從某些渠道消息忖測CY有可能被撤,故此預先張揚,一來做成米已成炊,二來在其他人來看,他真的是睇通睇透。其實,真的壞了大事,就算中央有意撤CY,田少講咗之後都唔會撤,詳情就如曹操食雞肋一樣。現在中央力保CY,四少被撤,可以說是大局已定。如果CY妥善處理佔中,連任都有可能。
 
  老實說,CY上任之後,其實已經做得唔錯,雖然推出BSD與及DSD壓樓價,但他亦只不過沿用DT遺留下來房屋政策,及後,CY又及時醒覺樓價飆升原來是土地供應不足所致,於是,吩咐陳茂波急急忙忙取消勾地政策,以招標替代,最近,又宣布以仲裁方法解決與地產商在補地價上之分歧,在公屋方面,對濫用公屋的人亦絕不留手,房屋問題可以說在解決中,我不明白點解CY評分越評越低,或者那些評級機構忖測民意,降低CY的評分,他們的報告評價就越高,負責寫報告的教授學術地位就越高,又或者,是我多疑。

忖測與謹言
1. 人人
2014-11-01 09:06
有$人諗嘢唔同D,
不像其他少少少身家的人狂鬧什麼稅收,不知遊戲玩法不斷改變

當大部份人鬧Cy,話cy小氣,
博士贊成老闆小氣!

Cy又仇富又小氣,博士仍撐Cy!
博士好嘢! 有氣魄!

最後,
愛保皇,撐Cy,愛窮人

2. 人人
2014-11-01 09:12
地價低,樓價高,地產商得益!

3. 亮劍
2014-11-01 10:59

我亮劍於 2013-10-24是咁寫的:

 

好多時事情發展,都會有情理之中、意料之外!

例如SSD本是阻撓萬惡嘅炒家入市,點知因為美國係咁QE,按息持續低企,你攪到嗰啲炒家焗長揸,原來迫人執深啲,仲益咗佢哋!

又例如BSD原本係阻撓大把銭嘅大陸客入市搶貴曬啲貨,但最近筲箕灣「遇刀」收樓,俾大家見到發展商點食盡溢價唔益人嘅一面,兩年幾前嘅CCL100啦,比對現在係120,即升咗兩成啦!但手持「遇刀」嘅小業主,呢次打和要偷笑、要還神呀!喺大陸客來講,你CY呢個 BSB,來得正合時,否則他們就會接曬嗰啲什麼「地庫海灣」「癲曬」「屙屎癲」⋯⋯嘅火棒!現在呢啲盤「定價」變得合理,SD又有得打折,隨時送埋乜乜物物,BSD之前那些大陸客係水魚,現在係上賓,係兩碼子的事情!於國家層面來看,你呢個CY「好事多為」,保障國人免於被港商欺負,功在國家。

最後 DSD 本來想阻撓投資客入多間,但係人都知,美國收硬水,現在只是睇係後年、大後年或大大後年發生啫!又唔係無瓦遮頭,買樓收租只是求利,犯不着去火中取栗,儲定人仔等待2017年出現跌市嗰陣才入囉!

 

呢個 CY 政府「愛民如子」,由其是對有$人咁照顧、咁關照,等我「上書」習总俾個「讚」佢哋先!

4. 亮劍
2014-11-01 11:03

林一鳴 8 月咁講

 

筆者去年底作出2014年香港樓價破頂的預測,終於發生了,而且還是連環破頂﹗首先是差餉物業估價署,公佈在六月份住宅樓價指數為249.8,較五月的247.2了百分之一,創該署有紀錄以來新高紀錄;然後上星期五的中原城市領先指數CCL,最新報124點,升穿了2013317123.66點高位,創下了歷史新高。

相信很多人看見這個數字,特別是還未上車的人,一定會破口大罵,粗話連飛;但你又不可以不承認,這是放在眼前千真萬確的事實,無論你的心情如何低落,在政府總部抗議N次,都不能把這個事實改變。

買不起樓的人,將會更加買不起樓,特別在今次的升浪中,細價樓的升幅,是遠遠拋離大價樓。

筆者深感明白,很多人都不希望樓價上升,所以當我每次作出樓價上升的預測,都會被人在網上罵過狗血淋頭;罵我自己有樓就吹樓價會升,罵我偏幫地產霸權;而「專家」們唱淡香港樓市下跌,最多跌幅可達三至五成,就很容易得到掌聲。

過去淡友看跌樓市的原因很多,最常見的是「樓價是平均收入的很多倍」,「普通人不吃不喝十幾年都不夠錢給首期」等;但其實這些分析犯了最基本的錯誤。

正確的分析,是計算需求的時候,只應計算市場上的參與者,即是正在進行或將會買賣樓宇的人,而不應包括不會參與買賣的塘邊鶴;因為他們的聲音雖然最大,但他們的想法,是不會影響市場價格的。

所以「樓價是平均收入的很多倍」是沒有意義的,應該只看高收入家庭的購買能力,把低收入的人從分析計算中拿走。

全香港約有一百多萬私入物業的業主,所以分析應看最高收入一百多萬個家庭的購買能力,你將會得到完全不同的結論。

這就像畢加索的名畫十分昂貴,但只要有極少數的千億富豪覺得便宜,價格就可以愈炒愈高。我們要分析畢加索名畫的價錢,也不會向哪些普羅大眾的打工仔,問他們是否願意付數億買一幅名畫吧!

國內的樓市調控經驗,很值得香港政府的高官參考。國內政府推出辣招之後,剛開始時樓價橫行,但兩年後就上升,導致2013年北京上海深圳廣州等大城市,樓價漲幅高達20%以上。

政府用辣招壓低需求,但這些需求並沒有消失,而只是像一個被壓逼著的皮球,會導致將來爆發的時候,力量變得更加強烈。

很多人做分析的時候,都會把「應該怎樣才是最好」變成分析的結果,是一個很容易犯的錯誤。

筆者非常認同,如果整體樓價可以調低,對香港很多方面都是好事,人們生活會更愉快,社會怨氣減低,家庭不用把大部份人收入用來供樓,內需消費可以提升,再推動各行各業。

但我們做分析時必須明白,經濟市場只會向供求平衡點的方向走,而不是向我們的夢想去走。

現在香港樓價破頂,一定不是大眾人最想見到的,但卻是供求下的結果。

你不喜歡的話,樓價都不會因為你的憤怒而下跌。

 

林一鳴博士

5. 亮劍
2014-11-01 11:46

以下文章係本人於一年前發表嘅,現在大部份觀點已成立--------

 

你政府死撐話3D成功,咁嘅言論或者呃下一啲無知婦孺就得!

我亦讀過數年所謂經濟,假假哋都知道乜嘢係無形之手,但唔知點解,政府班高官竟然唔知呢樣嘢!

我將成件事簡單化,廢事你班友唔明。

1〉現在每年有幾萬個新增住屋需求,唔買都要租,咁你政府話啲樓價高到痴忍缐,走去冰封佢,但唔通就可解決倒問題啦嗎?呢個仲唔係掩耳盜鈴?

2〉而你們又有否想過,就算你哋今日將所有辣椒取消,啲樓價貴成咁,連白痴都知買唔過,或買唔起!咁乜水去買呢?就算真的有乜水,點解你政府唔俾呢班人去跌錢益下街坊?

3〉你政府將樓市冰封,咁嗰啲地產商就坐喺度唔做嘢唔還拖,俾你哋拳打腳踢?佢哋唔識凍結農地補地價申請,拖慢建築進度,將預售樓花期壓縮嗎?

4〉你班友有無計過你哋有幾多土地彈藥喺手?你哋無做唔緊要,大把人同你們做咗啦,否則明顯嗰個巿跌硬,點解那些發展商仲去投地呢?

5〉現在啲息低成咁,那些萬惡嘅炒家同收租佬,會否俾你們震倒倉?現在係有錢嗰班越玩越多錢,而越窮嗰班就越玩越少銀用,你哋知無?

6〉你哋想幫那班人,佔總體人口有幾多?係佢哋多定是小業主呢邊多先!

7〉喺現在咁高水位,理論上嗰啲發展商,喺咪應該挖埋啲倉底貨出來賣,以求鎖定利潤先?但點解你班友走去反其道而行,阻撓人哋救火?

8〉你班褲袋經濟學家,究竟知唔知香港有成弍拾多萬伙住宅,係供緊一厘息上下呢?佢哋納息就千多,租就要皮幾,借問聲點賣樓為你們助拳?

 

CY話打房辣椒不能切,否則樓巿會再癲過,銀行嘅風險會增加-------

那麼嗰班揸住幾層樓嘅「小業主」,你CY即係話到明俾大家知,你哋嗰幾層樓,若非我出蕉,係唔止呢個價喎!

仲有你們走去賣樓嘅話,我擔保你好難再以相約條件買翻間,而且政府會煮重你班友米,叫你交埋那些乜啲物啲!!

咁俾著你真的有幾間爛鬼樓喺手,你仲走去走貨,係咪跌親個頭??

業主唔出售手上物業,咁樓市又點大跌??

 

你交緊貴租嘅咪唔好買囉,橫掂收租佬唔愁無人同佢租,就大家齊齊等啦!

6. 麗娜
2014-11-01 12:13
我最近的口頭禪就是:真係話你on9又驚你傷心

回1樓人人:香港就是給你們這些上腦腦殘的人害死的。看文章都看不明,話你on9又驚你傷心,邊個可以幫到你?

博士指的老闆是中央!!cy幾時係老細?你都on9
7. 引刀一快
2014-11-01 12:18
亮劍兄

你始終回避大陸經濟下滑呢個因素,往後會有3-4年不景氣。
8. 某長期讀者
2014-11-01 12:23
承博士貴言,曹操雖然殺了老早識破他將會退兵的楊修,但還是在漢中被劉備打得損兵折將,又被魏延射中人中掉了門牙兩顆,最後放棄了漢中全郡而回。希望田少因多嘴被貶,令CY最終還是下台那就無得頂了
9. 引刀一快
2014-11-01 12:28
亮劍兄 

這就像畢加索的名畫十分昂貴,但只要有極少數的千億富豪覺得便宜,價格就可以愈炒愈高。我們要分析畢加索名畫的價錢,也不會向哪些普羅大眾的打工仔,問他們是否願意付數億買一幅名畫吧!”

畢加索嘅畫係脫離咗大衆嘅生活需要,連打飛機嘅作用都冇,攞嚟比喻樓市略欠恰當。
10. G客
2014-11-01 12:32
田少都係大老板,我估拒唔會犯依d錯掛?衰沖動更加唔係呢d年紀呢d level犯既錯,可能我多心,我估無貢簡單
11. to 4/f
2014-11-01 14:54
作為博士諗野都可以on9...
都係嗰句,樓係必須問,無業廢青,垃圾佬,乞衣,全部部都係要住既,甘點可以祇係攞最有錢買嗰班做數據呢?
唔買可以租?住公屋?冇問題!夠唔夠公屋?租金係咪合理?
如果呢d前切未解決唔該去解決番樓價唔係一般人可以負擔倒呢個核心問題.


12. to 4/f
2014-11-01 14:54
作為博士諗野都可以on9...
都係嗰句,樓係必須品,無業廢青,垃圾佬,乞衣,全部部都係要住既,甘點可以祇係攞最有錢買嗰班做數據呢?
唔買可以租?住公屋?冇問題!夠唔夠公屋?租金係咪合理?
如果呢d前切未解決唔該去解決番樓價唔係一般人可以負擔倒呢個核心問題.


13. (*@ο@*)
2014-11-01 16:18
12. 答案好简單,自己知,吾知=無知!
14. 睇得通
2014-11-01 19:36

有記者叫我發表關於田少被免職的事,是否衰多口,???

兩軍對壘,不可分心, 行政長官 ,並不是每一個人可以得到任命, 中央政府 不會隨便任命一個人做 行政長官 ,如果說換就換,以後 中央政府 就更加難管治香港了.......

其實 田大少 輕言, 是他的政治智慧/政治腦袋/還沒有完全發育成熟......

15. 法子
2014-11-01 20:06
法子《學習自己幫助自己》

2014年11月01日

沈祖堯校長講得非常好,和上一代比,現在年輕人常問「社會給什麼自己?」,但就不問:「自己畀過什麼給社會?」

他們還有資訊犧牲別人去爭取自己自以為是的真理嗎?

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【on.cc 東網專訊】中文大學校長沈祖堯出席一個大學活動致辭時表示,最近社會發生很多事,出現很多不滿及紛爭,當中包括多個原因,包括年青人不滿貧富懸殊嚴重、難以置業、政府沒有幫助他們及各項民生問題等。沈祖堯認為年青人應多思考,如何在走進社會後,要學習自己幫助自己,甚或用自己的努力幫助他人,而非只要求別人的幫助。
16. 法子
2014-11-01 20:20
to 4樓,

great minds think alike!

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法子《入息中位數這說法》

2014年04月25日

這是我反駁過很多次的錯誤說法「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅,所以樓市有泡沫」。

樓市不能只看「新增的財富」(打工收入)去判斷負擔能力。

香港只有120萬私樓,即係最多只看香港頭17%富有的人的負擔能力,實際上只應看頭12%富有的人,因為有人持有多於1間屋,香港頭12%富有的人,大多都不是靠「打工收入」來買樓,是用「已累積的財富」。

工資中位數是「全港勞動人口工資收入的中位數」。跟社會上頭12%富有的人的購買力有關係嗎?

除非,政府把12%這比例增加到50%,即係起多百幾萬個私樓單位,否則大眾打工仔就會爭輸畀社會上頭12%富有的人。

所以「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅,所以樓市有泡沫」這說法是不合邏輯的。

備註:
2011年全港:
持兩個物業有29.5萬人
持5個單位以上有36,749人
持10個單位有6102人
持100個物業有39人

17. 法子
2014-11-01 20:25
林博士討論緊的是「樓價會唔會升?」這問題。

其他人講緊的是「樓價應唔應該升?因為很多人買唔起樓」。

我的看法是,樓價唔應該升,因為有很多人負擔唔起,但樓價會升。
18. 睇得通
2014-11-01 20:36
香港新聞網4月6日電 香港明報報導,香港貧富懸殊,不少家庭無力買樓自住,政府最新數字顯示,截至去年3月底,全港共有154.8萬人擁有一個單位,僅較2010年輕微上升0.5%,不過同期持有5個或以上單位的人則增加逾2000人,至逾4.2萬人,升幅達5%,反映富有階層更積極地買樓投資。理大建築及房地產學系教授許智文認為,香港有錢人較看重物業,較多選擇購入物業為資產增值。

  財經事務及庫務局回覆立法會議員質詢的文件披露,稅務局以2012年3月31日計算,香港共有201萬人以個人名義持有物業,當中包括和別人聯合持有。154.8萬人只持有一個物業,較2010年同期微升0.5%;持有兩個物業的則有29.5萬人,上升0.3%。同期比較,持有5個及持有6至10個物業的人數都大升逾5%,分別有1.6萬人及2萬。

  持5伙或以上 增逾2000人

  此外,有6102人持有超過10個物業,當中有39人更持有超過100個物業,較前兩年增加了兩人。文件顯示,持有5個或以上單位的的人,由2010年的40,725人增加逾2165人至逾42,890人,升幅達5%。

  學者﹕物業財富集中小撮人

  理大建築及房地產學系教授許智文表示,香港的物業和財富一樣,都是集中在一班人手中,而且投資移民政策一度容許物業投資,也令一些人購入不少物業以移民香港。他說,香港人比較看重物業,所以有錢人較多選擇購入物業為資產增值。

  涉額印宗數激增

  另外,政府在2010年11月開徵額外印花稅,購入物業後兩年內出售須繳付額外印花稅,文件顯示,2012/13財政年度(截至今年2月28日)涉及的額外印花稅宗數為1958,比2011/12財政年度的225宗大幅增加,涉及稅款則為3.476億元,平均每宗稅項約17.7萬元。許智文估計,很多涉及額外印花稅的交易應是在購入物業一年之後才賣出,所以涉及稅款不多......

19. to 17/f
2014-11-01 21:54
而家社會需要討論係點樣可以另到樓價跌!同點另到社會每個階層配合

因為動亂已經開始,再升真係想像唔到社會會變成點
20. 住在柴灣的地產界巨人
2014-11-01 21:57
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