測量師篇 - 我們即天下

　　周星馳電影《九品芝麻官》入面，講述案情正當真相大白之際，飾演周星馳媽媽的夏萍突然取出「尚方寶劍」，跟着劇情急轉直下，因為星爺企圖以明朝尚方寶劍斬清朝的官。
 
　　2008年7、8月開始，估價師每隔2個月便會為銀行按揭物業作評估，估價一次比一次低。2009年初，全部外資測量師行預測樓市大幅下調，一時間攻勢強勁，而物業投資者對如此市況，除防守外，別無他法。
 
　　以往銀行有獨立估價部門，但經常被譏未及專業水平，以及由於競爭激烈，銀行之間對某一項物業估價往往相距甚遠，而估價師則以中立角色為物業作出評估，當中對物業估值則是估價行業最容易的一門，因資產估值，商譽估值、個人名譽估值等，大部分都牽涉非有形資產，而物業估值是實實在在評估一個固定資產，何難之有？
 
　　在得到公眾信任後，估價師開始意氣風發，大有俄國革命領袖列寧「我們即天下」心態，肆意將物業價格舞高弄低。不過若將物業估值定得太高，銀行可以調整按揭成數；若定得太低，銀行在別無他法下必然要向物業持有者追收差額，災難便由此開始。
 
　　2009年中，測量師學會突然高調向傳媒發放消息，指他們的估價是根據英國皇家特許測量師學會發出的指示，有責任以未來經濟形勢、失業等因素來評估物業真正價值，並且應有獨特見解。他們企圖英國的指引來掩飾過去在物業市場所犯的錯誤，以及平息銀行和客戶對他們的指摘。
 
　　最不明白的是，當時他們是以哪些因素來評估未來經濟形勢？單以失率來評估物業價值又是否恰當？加上個人意見，估值會否太天馬行空？再者，用英國指引來解釋，和用明朝的「尚方寶劍」斬清朝官又有何分別？

今日評語

　　今日如果有人想攞物業去按，連打電話給銀行都不需要，只要在網上㩒幾個制，中銀，匯豐，渣打的有關該物業的估價報告全部都一目了然，有心人可以選擇估價最高的銀行承做按揭，千祈唔好以為這是理所當然的事，若果不是測量師行在金融海嘯的時候亂做估價，今日，任何人仕向銀行申請按揭，銀行在測量師未有確定的估價報告前，最多只能提供一個參考的估價，換句話說，測量師在物業買賣所擔當的角式，竟然淪落至物業代理層面，而對樓市預測則被那些股票評論員以兼職身份取代，這是在金融海嘯前不能想像，「我們即天下」威勢不但並不長久，其實是透支測量師專業信用，還記得，對於今年的樓市預測，所有測量師都估計下跌，問題是多與少，而他們不知道，一般市民早已唔相信他們的預測，他們說升，跌都不會左右樓市。