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樓市政策 肥水不流別人田?
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2014年9月24日

樓市政策 肥水不流別人田?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  亞里巴巴成功在美國上市,集資額打破世界紀錄,馬雲不但創造了互聯網企業的神話,更晉身成為中國首富。當外界都在為馬雲感到興奮時,其實更加值得慶賀的,是擁有34%股權的日本軟庫集團及20%股權的美國雅虎公司。

  「肥水不流別人田」這句俗語似乎不符合香港政策,當年港府拒絕亞里巴巴在港上市,雖說體現制度上的堅持,但也暴露法規未能與時並進,代價可謂不菲。今天人家是大贏家,我們應否作出檢討?

  就如自由行政策,國人進來香港消費帶動經濟向好,提供就業機會,偏偏部份港人認為是把物價搶高,又批評其行為不文明等。今天港府收緊相關政策,碰上外圍經濟放緩,零售市場開始不景,國人的消費模式有所轉變,尤其是高端物價板塊。倘若他們的消費途徑不斷轉移,到其他國家購物成了習慣,將來要喚回這群強大的消費群,恐怕會有難度。

  所謂「此處不留人,自有留人處」,你拒人千里之外,人家也有別的選擇。樓市辣招徵重稅,將內地買家和投資者趕走,他們一樣尋找其他國家投資,近年來英美、日本等國家樓市興旺,大陸同胞居功至偉,在這些國家眼中,愈多外資進來買樓愈歡迎,既可振興經濟,又可帶動就業,何樂而不為!

辣招趕走炒家 回到用家市場

  當然,每個地方的情況不一樣,英美國家地大物博,不怕外地客搶貴樓,香港地少人多,樓價易升難跌,這點我同意,可大家也該知道,倫敦和紐約的房價一樣是天價,並不比香港便宜多少。香港樓市已沒有炒家存在,樓價仍然居高不下,顯然是剛性需求因素,這樣的現象,面對一些強烈要求樓價下跌的聲音,港府施政難免進退維谷。

  今天的香港樓市,是由中小型物業主導,也可說是回到本地用家市場,辣招將投資者、炒家和外地客拒之門外,幾年來二手物業交投量不斷萎縮,港府的樓市政府取得顯著成效。

  不可說樓價不跌就是政策失誤,辣招的功能是要穩定樓市和控制升幅,將機會留給自用的本地客,這一點已經做到了。至於樓價仍然出現微升,那是因為真正的剛性市場,淡友們沒得埋怨。面對現實吧,樓價每年升一成半成又有何相干?想買樓就要學勤奮的中年一輩,用努力儲蓄的速度去跑贏樓價的升幅!

樓市政策 肥水不流別人田?
1. 過路者
2014-09-24 11:29

亞里上市益咗日本仔和美國佬.

[亞里巴巴成功在美國上市,集資額打破世界紀錄,馬雲不但創造了互聯網企業的神話,更晉身成為中國首富。當外界都在為馬雲感到興奮時,其實更加值得慶賀的,是擁有34%股權的日本軟庫集團及20%股權的美國雅虎公司。]

2. 亮劍
2014-09-24 11:33
香港買楼從來未易過!
在80年代尾90年代初,应該係香港人置業高峰期,當你買間一百万头的单位自住,做足九成按揭借銀行一球,分十五年还。
當時按息係P加計,閒閒地十厘八厘,高達拾弍叁厘亦試過。
咁我就當平均十厘啦,用按揭計算機計計,1球以平均10厘分15年还算一算,每月要还10,746 元,咁15年总共供咗成 934,290 元息,每月平均俾嘅息係 5,190 元。
80 年代尾的大學畢業生,人工只是5千左右,要人供一万銀楼,真的極度痛苦!

直到5~6年前,因為美國玩QE,按息係H+0.6X計,实际按息一厘左右已好幾年,咁呢次當你借足3M做15年,現在我又當过埋下年美國利息會加,咁就全期計3厘啦。
3M貸款每月要供20,717 元,全期利息支出 729,143 元,平均每月利息支出係 4,051 咋!
借多2球,同供款年期計利息支出竞然少了过仟元!!

當然每月要供2万元过外,對不少人來說係可望而不可求的惡夢。

根本上港幣的供應,受環球金融政策影響會不斷增加,購買力會越來越弱,呢個就是現實!
现在大學畢業生前面只有兩條路揀,去做楼奴捱15年;去做租奴捱一世!
今日你不作決定,許是人就是樣板!
3. CK
2014-09-24 11:38

我認為樓價的確是在高位,只不過升幅唔算大,宜家係銀紙縮水,所以樓價反映銀紙貶值.

[想買樓就要學勤奮的中年一輩,用努力儲蓄的速度去跑贏樓價的升幅!]是有道理.

4. 睇得通
2014-09-24 11:41

亞里巴巴成功在美國上市,集資額打破世界紀錄,馬雲不但創造了互聯網企業的神話,更晉身成為中國首富。當外界都在為馬雲感到興奮時,其實更加值得慶賀的,是擁有34%股權的日本軟庫集團及20%股權的美國雅虎公司。.........

塞翁失马,焉知非福......不來香港上市,必有其內因.......

5. 希伯來
2014-09-24 11:44
【所謂「此處不留人,自有留人處」,你拒人千里之外,人家也有別的選擇。樓市辣招徵重稅,將內地買家和投資者趕走,他們一樣尋找其他國家投資,近年來英美、日本等國家樓市興旺,大陸同胞居功至偉,在這些國家眼中,愈多外資進來買樓愈歡迎,既可振興經濟,又可帶動就業,何樂而不為!】
6. 科網奇蹟
2014-09-24 11:49
亞里益咗美國佬和日本仔,日本孫正義成了日本首富,分分鍾身家高過李嘉誠.
7. 法規未能與時並進
2014-09-24 12:27
阿里巴巴未私有化前都喺香港上市,你估邊個瀨野?馬雲有冇同小股東分享成果?有啲錢唔好貪!
8. 圖書
2014-09-24 19:50


[img]http://m1.ablwang.com/uploadfile/2014/0923/20140923111745349.jpg[/img] 

掛牌交易第二日 阿里巴巴股價大跌 

9月23日,受承銷商行使超配權及大盤走勢影響,掛牌交易第二日,阿里巴巴股價大跌4.26%,收報89.89美元。經濟數據表明美國8月經濟活動下滑,中國官員的最新表態顯示願意忍受更緩慢一些的經濟增長,引發了市場對全球經濟增長前景的擔憂情緒。美國股市周一收低,道指跌逾百點,納指下挫1.14%。 

阿里巴巴最大兩家股東股價表現亦不樂觀:雅虎跌5.59%,軟銀大跌6%。軟銀持有上市後的阿里巴巴約32%的股權,是第一大股東,軟銀掌門人孫正義表示,希望未來還能夠增加阿里巴巴的持股比例。雅虎在此次上市中拋售阿里巴巴4.9%的股權,目前持有阿里巴巴約16.3%的股權。 

周一盤前,阿里巴巴公告稱,其IPO承銷商已完全行使了4801.59萬股超額配售權。加上之前通過IPO融得的218億美元,阿里巴巴此次總計融資250.3億美元,成為了美國歷史上最大規模的IPO。 

阿里巴巴還宣布,在此次IPO中,支付給承銷商的承銷傭金為3.004億美元,佔IPO融資規模的1.2%。在這3億美元的傭金中,基於在IPO中所出售股票數量,其中的1.218億美元將由阿里巴巴支付,剩餘1.786億美元將由售股股東支付。 

上周五,阿里巴巴赴美上市,首日大漲38%,報收於93.89美元,當日最低價為89.95美元,最高價為99.70美元。 

名詞解釋:超額配售選擇權 

超額配售選擇權,是指發行人授予主承銷商的一項選擇權,比如獲此授權的主承銷商按同一發行價格超額發售不超過包銷數額15%的股份,即主承銷商按不超過包銷數額115%的股份向投資者發售。在股票上市之日起30日內,主承銷商有權根據市場情況選擇從集中競價交易市場購買發行人股票,或者要求發行人增發股票,分配給對此超額發售部分提出認購申請的投資者。 

在超額配售選擇權行使期內,如果發行人股票的市場交易價格低於發行價格,主承銷商用超額發售股票獲得的資金,按不高於發行價的價格從集中競價交易市場購買發行人的股票,分配給提出認購申請的投資者;如果發行人股票的市場交易價格高於發行價格,主承銷商可以根據授權要求發行人增發股票,分配給提出認購申請的投資者,發行人獲得發行此部分新股所募集的資金。 

主承銷商行使超額配售選擇權,可以根據市場情況一次或分次進行,從集中競價交易市場購買發行人股票所發生的費用由主承銷商承擔。 
9. to 筆者
2014-09-24 22:33
甘都講得出你真係唔怕生仔冇屎忽!仔有個孫都唔會有!


10. to 3/f
2014-09-24 22:34
收皮啦
11. 淡友
2014-09-25 00:15

筆者唱好樓價,係佢嘅職業所需,我唔會怪佢,唔同意見者不宜用粗言侮辱佢,咁有損讀者應有嘅態度.

樓價愈升泡沫愈大,風險咁高不宜買樓,宜家咁多人買是假象,唔係實質購買力的表現,加息來臨就係樓市下跌的開始!

12. CK
2014-09-25 00:20

如果講樓市有剛性需求,會刺激未買樓者的神經,坦白講,樓價咁高是令上車困難,但都唔能夠發脾氣,接受現實吧,努力儲蓄才是好習俗!

無謂變為憤怒青年呀!

13. 桃花源
2014-09-25 01:47

林本利 - 無信不立

林本利、黃元山及陳肇賢教授 :「理財有道」財富管理課程

活道教育中心


 

2014年9月18日星期四

壹週刊:長線投資不要炒賣

不知何故,筆者竟然成為上期(1279期)《壹週刊》的四位封面人物之一,與李福兆、盛智文和David Webb等投資界名人走在一起,實在感到自慚形穢。細閱內文,發覺有不少問題,故此有必要在此澄清。

筆者記得今年9月8日星期一早上11時許,《壹週刊》記者來電,要求筆者推介一隻股票,並且作詳細錄音訪問。由於當日正值中秋節,筆者下午要探望母親,故此只和記者談了數分鐘,表示沒有時間進行詳細訪問,電話對話中亦沒有提及本人的資產(和負債)。

過去三期,筆者在此專欄推介股神巴菲特的投資智慧,指出長線投資和價值投資的重要性,並認為對自己一生受用,又怎會鼓勵短線炒賣?筆者約四年前決定離開理大,申請提早退休,開展人生下半場,其中一個「任務」正是從事理財教育。之後在報章、雜誌撰文,又到教會、學校、政府部門及非政府組織(社福機構)演講,並且開班,推廣審慎理財,最近把課堂內容整理,出版《與我一生的理財之道》一書。

筆者過去十多年,遇過不少「炒樓」、「炒股」的人,在樓市和股市中損失慘重,連累家人,故此從來不會教人炒賣,自己也不會參與炒賣。對筆者而言,投資是抱有中長線持有資產的心態,定期收取股息、利息或租金;至於炒賣,則只是希望短期內資產價格颷升,然後沽售離場。

筆者考慮投資一個高風險項目時,例如買樓、買股票或外幣,必定查問自己,該項目未來兩、三年,是否每年可以帶來10%的回報?經過翻查過往資料和對未來作出評估,若是有六、七成把握,才會決定入市。動用的資金,亦是未來幾年「唔等使」的錢,故此不會出現賤賣資產的情況。筆者一直相信,只要小心謹慎,不過分貪婪和恐懼,每年賺取10%的回報並不困難。

上期提到筆者「炒股」平均每年回報兩成,絕非事實。筆者退休後主要依賴投資收入(包括股息、利息和租金)過活,不會經常買賣股票,浪費時間和金錢,一般只會在五月前放售兩成股票,過了五月和六月後再部署入市。所持有的股票,絕大部分是高息股和指數基金,股價波幅較小,適合長線持有。間中可能持有某些股票(例如近期的大唐發電和中移動等),數月間股價颷升兩成,才會考慮沽出變現。

至於上期提到筆者亦擅長「炒樓」,同樣與事實不符。內文提到筆者在2004年購入碧瑤灣單位,到2010年因計劃離開理大而沽售,持有六年多,其間一直用作收租,並無空置,又怎能算「炒樓」?2010年沽售碧瑤灣單位後,把資金用作購入北角寫字樓,免費給學生及教友作為辦學之用,亦方便離開理大後與好友及傳媒接觸,把自己所學和擁有的回饋社會。至於近年寫字樓價格急升,這是後話,實非筆者始料所及。

筆者與太太工作近10年,才儲足首期購買第一個私人住宅物業。之後隨着薪酬上升,再購入物業給雙方父母居住。後來子女出世,家中聘用外傭,故此需要轉換較大的單位,透過換樓累積財富。但20多年來,家庭成員的人均居住面積,維持每人大約200平方呎,夫婦的生活水平沒有多大轉變,深信一切是上帝的恩典,有衣有食,便當知足和感恩。

自從2008年金融海嘯後,筆者一直致力推動理財教育,強調財富不是永恒,港人應當善用豐厚財富,造福人群,不應只懂不斷累積,遺害下一代。過去多年亦一直身體力行,學習「施比受更為有福」的道理,日後有機會將和讀者分享這方面的經驗。




作者曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監
14. 好友
2014-09-25 01:51
淡友們,你們一定會很失望,加息冇咁快,十年八載後至講啦!
15. 引刀一快
2014-09-25 06:02
我諗淡友會唔會失望并唔緊要,到咗今日呢個價格,仲有冇得再上呢?真係好難諗。
16. 有殻蝸牛
2014-09-25 09:12
喺今日嚴重缺盤嘅情況下,代理無盤做生意,如果蔡生唱淡呃業主放盤,一定比唱好更有利。君不見施老闆前兩個月睇淡依家又轉軚睇好?

小業主說看好樓市係因為有貨喺手所以唱好?首先,如果唔係睇好又點會買、點解唔賣?理據有啱有錯就反而唔出奇。其次,喺政府、專家、發展商、 傳媒多方唱淡底下捱過嚟嘅小業主,仲會以為唱好係有用?

如果真係淡友,應該開心等買平貨,仲會不忿買唔到樓不斷鬧業主?自己勁想買又呼籲其他人唔好買?
17. 哈哈
2014-09-25 09:13
再一次強調既得利益者重係覺得樓係可以使你地可以財富增值係一件好愚蠢既事!

當問題爆發既時候就已經太遟.所有資產會變成不值一文!!

放長雙眼等天收呢班人渣
18. 惜緣
2014-09-25 10:07
To 9樓 兄台 、17樓 哈哈兄

非常心痛兩位兄台繼續在呢度咀咒他人,更加更加心痛的是兩位兄台不知道咒人係會自己受返晒,希望兄台可以改邪歸正,“善緣”無處不在。
 
請聽以下音樂, 希望兄台可以聽得入耳
19. 哈哈
2014-09-25 10:59
咩叫邪咩叫正

大家心知肚明


20. 圖書
2014-09-25 11:02
USD又升,好快就加息,夾死人仔,大家小心
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