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狂熱,令軟弱和優柔寡斷者崛起
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狂熱,令軟弱和優柔寡斷者崛起

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月23日

  有人會認為最近樓市上升,是因為在過去一直不敢買樓,或者舉棋不定的人士,他們見樓巿在政府的狂攻猛打之下不但沒有下跌,甚至上升,而且屢次破頂,眼見身邊買樓的人不但所買物業升值,而且每月享受低息供款,在日積月累下,心中買樓熱情由冷淡變成狂熱,他們當中有一些人甚至不顧及本身實力,在考慮不周詳的情況下毅然入市,但這批人心意搖擺不定,容易入市亦容易出市,所以,若果樓市轉靜,他們便很有機會放棄所買物業,到時樓市又會掉頭向下,怎麼說,他們都是樓市的隱憂,我相當認同分析人士的說法,不過,亦不用太擔心,政府亦早已做妥應對之策,雖然,未至於是萬無一失,但亦足夠應付,大家亦不用擔心。
 
  希特拉在「我的奮鬥」中寫,軟弱和優柔寡斷者會藉著狂熱而崛起,但我相信香港的初次置業人士並沒有這個能耐,反而因為狂熱而令軟弱和優柔寡斷者崛起,政府在壓抑樓價一段時間之後,樓價不跌反升,令市場變得狂熱,樓價亦會因為那些軟弱和優柔寡斷者入巿變得更加狂熱,樓價將會變得更瘋狂,直接令更多更加軟弱和優柔寡斷者崛起,樓價會更加更加瘋狂,不過,當大家冷靜下來,樓價將會急挫,大家唔好奇怪,講到明那些是軟弱和優柔寡斷者,他們放棄已購物業又有什麼出奇,樓價急挫亦是理所當然的。

  記得辣招三部曲之首SSD,就是防止初次置業者逃離現場,若果要免付SSD,最少要等三年,有三年時間,準備逃離現場的小業主持貨心態可能由放棄變成繼續持有,三年之後,政府若果控制得宜,樓價可能會有顯著升幅,那些準備逃離現場的軟弱和優柔寡斷者甚至會多謝政府的SSD令他們不能出售物業。不過,這亦是後話,當務之急是要撲滅市場的狂熱,尤甚是購買細價樓的狂熱,才能壓抑樓價升幅,最簡單方法莫過於收緊細價樓的按揭貸款,令軟弱和優柔寡斷者不敢買樓,同時,放寬中型住宅樓宇貸款,將一部分購買力轉移到中型住宅單位,舒緩細價樓壓力,在供應未達標之前,這個方法一定有效,但時間不會太長久,沒有足夠供應量,始終會令軟弱和優柔寡斷的買家變得狂熱,不顧一切去買樓,到那時候,真的不知道怎樣解決。

狂熱,令軟弱和優柔寡斷者崛起
1. 解除約束令
2014-09-23 08:42

我覺得應該學習南京解除約束令...........

南京取消商品房限购 对购房资格实行全面解禁

南京市政府21日发布《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》称,从即日起在宁购房不再需要提供新购住房证明。这标志着曾经历房价快速上涨的南京,在实行了三年多的限购后,为改善当前楼市状况对购房资格实行全面解禁。

2. 亮劍
2014-09-23 08:44

亮劍 2013-12-27 16:36:58

 

2010年時,有用家在美國以1萬枚Bitcoin買兩塊價值約25美元(約195港元)的薄餅;事隔三年,德州4月初一名用家以竟以300Bitcoin購入一輛總值3.9萬美元的保時捷Cayman S跑車,升值能力叫人吃驚。

喺今年 12 月初 Bitcoin 俾中國大媽炒到 1240 美元,即係一輛總值3.9萬美元的保時捷Cayman S跑車,你用 32Bitcoin 就可買下,或如果你用1萬枚Bitcoin,就可買成百万件薄餅!

 

咁從任何角度來睇,呢啲唔係泡沫係乜?

 

咁香港樓市有無泡沫?請睇睇拾多年前發生咗乜事先!

1996 年頭,CCL 55.81 ,全年計CCL平圴約65.3

1997 10月, CCL去到 102.93 先爆,全年計CCL平圴約 93.05

CCL可以一炮過由 96年低位,經 22個月,升足 84.43 % 俾你睇!

就算計 96年平均,都升足 42.5 %,如此升幅,才叫井噴!才可叫泡沫!唔爆無天理!

古往今來,出得來行,遲早要還!

CCL終於要跌到去 98 10月,才喺 45.71找到初步支持!

以高位計,一年跌足 55.6 %

就算年平均計都有近 3成跌幅!

 

亮劍 2013-11-29 15:54:35

由今年2月開始,港私樓租售比例,由之前37變成73,當每個月租售加埋係萬二個,咁嗰四成本來係買,依家變租嘅人,每個月咪成5千咁濟??

呢十個月夾夾埋埋,幾萬個起碼,而呢班人過完一年死約之後,就面對下述呢班「港漂」同你們搶樓租!

 

內地學生來港讀書簽證、輸入內地人才計劃、優秀人才入境計劃、非本地畢業生留港/回港就業安排等,合稱「港漂」,過去十年本港來了16萬,這數年總獲批個案,分別係:

--2009 1·92

--2010 2·19

--2011 2·65

--2012 3·16

其實「港漂」對香港人口老化問題,可起倒舒緩作用,但因為呢班人嘅湧入,對本來已經供不應求嘅樓市,帶來沉重嘅負擔!

要是加上最近的雙非童入讀幼稚園安排,幾乎肯定下幾年港樓需求會有增冇減。

呢班人或其家人,應該唔能夠用港人身份去買樓,因為政府要人家俾成 15  BSD 喎,叫起手都唔係人人肯,那麼合理推算,佢哋會去租樓住先!

醒目投資者已經陸續出手掃微型火柴盒,等第二時去租俾人,樓價升唔升我不能100%肯定,但租金唔升絕對無天理!

 

亮劍 2013-12-28 11:18:20

2013-12-28我咁寫:【喺政府打出 DSD 黃牌之後,樓市租售比率發生大逆轉,每月有幾仟宗由買轉租個案,有樓出租嘅業主,個個嘅尿袋都有人幫手叉電!

由天璽、The Austin、囍匯嗰啲中小型單位賣得熱火朝天得知,投資者嘅尿袋好多已經叉到爆,遊資四濺要揾地方擺!下年地產商要出貨其實好簡單,貼市價之餘再幫投資者交 DSD

 

亮劍 2014-03-24 11:31:10我咁寫

截到昨晚止,貼市價推盤的長沙灣丰滙未開賣先旺場,久違的睇樓排隊人龍再現,現時累積入票約3 千張,日內有望加推,預料本周六(29日)開賣。昨午現場所見,售樓處外集結人龍,並且打曬蛇餅------

 

現在新盤開價有一個現象,就係三房有折讓、兩房貼市價!

而一房單位,因為之前開賣嘅新盤及貨尾,鑊鑊一炮過清倉,因此地產商不單止冇平賣俾人,仲會開出溢價揾翻少少,以補貼大碼貨滯銷之損失。

政府之前推限呎限量地,本想增加整體樓宇供應來造數,那發展商仲唔借題發揮,先落个低價來食你政府庫房頭注?

再借政府呢個 3 D笨招,鎖死那些 2AB類中下價供應,地產商便可提供各小业主不能承受嘅弍按安排,以及 SD回贈吸客,因此呢 D限呎限量地所起嘅樓,好大可能食埋 2 島」!

再計埋呢个打房政策,話就話打擊需求,實際上連供應都打擊埋,因此政府隨時輸埋个尾!

呢幾拾鋪政府同地產商玩嘅十三張,真係好可能頭弍尾到輸曬,隨時通派!!

現在嘅狀況係:-

上車客買樓冇平到,隨時同大碼樓買家代找 SD

政府加埋曬整體上土地供應冇多到,樓宇庫存龜速增長。

整體上平均賣地價低咗,成交狂跌印花稅少埋,庫房收入減咗唔少。

攪到小业主鬼揸、地代猫挖、裝修及律師小露寶!

剩下有米嘅 D E類買家,可用「平價」買倒樓!!

 

3. KY
2014-09-23 08:48
Cancel SSD 是政府自打嘴巴。
收緊按揭基層更不能上車, 政治上不可能。
4. Peter Paker
2014-09-23 09:28

Dear Dr Tong,


務之急是要撲滅市場的狂熱,尤甚是購買細價樓的狂熱,才能壓抑樓價升幅,最簡單方法莫過於收緊細價樓的按揭貸款,令軟弱和優柔寡斷者不敢買樓,同時,放寬中型住宅樓宇貸款,將一部分購買力轉移到中型住宅單位,舒緩細價樓壓力,在供應未達標之前,這個方法一定有效,但時間不會太長久,沒有足夠供應量,始終會令軟弱和優柔寡斷的買家變得狂熱,不顧一切去買樓,到那時候,真的不知道怎樣解決。


Very good points and recommendations!!

5. 愛妹
2014-09-23 09:44

【專訪】信置觀塘市中心 縮則增單位

供2千伙 主攻2房及3房

細單位需求主導市場,信置(00083)早前投得觀塘市中心住宅項目,將縮減單位平均面積15%至700多平方呎,令單位總數增加1成至2,000伙,主攻兩房及3房戶。

觀塘市中心2、3區屬市建局歷來最大重建項目,於今年7月首度招標時流標,及後在上月重推,最終獲信置及華置(00127)合組的財團投得,據悉除了市建局調低地價底綫外,增加發展彈性容許發展商修訂單位數目及類型亦是成功重推的因素之一。

田兆源:最快3年後預售

信置(00083)營業部聯席董事田兆源接受訪問時指,正委託建築師樓修訂圖則,稍後會申請項目單位數目,增加11%至2,000伙,即單位面積將會有所縮減,8成會屬於兩房及3房單位,當中兩房單位面積約500平方呎,而3房則約800平方呎,估計最快3年後可預售樓花。

若果以項目總住宅樓面149.6萬平方呎計算,現時規劃的單位平均面積約748平方呎,較市建局原本設計的平均面積878平方呎,將會減少15%。

田兆源解釋,參與過系內觀塘市中心重建1期觀月‧樺峯的銷情,相信兩房及3房單位有較多的市場需求,同時亦會加入小量的1房單位,但不考慮加入開放式單位,而預計在「起動九龍東」效應下,區內高收入人士亦會增加,故此會加入部分4房或以上的大單位類型。

零售樓面 市局作收租

觀塘市中心第2及第3發展區佔地約23.42萬平方呎,總可建樓面面積185.36萬平方呎,包括住宅樓面約149.6萬平方呎、零售樓面約15.53萬平方呎等,而出售只有住宅部分,而零售部分會由市建局持有作收租用途。

信置將會在未來5年就觀塘項目投資額合共180億元,較同系灣仔「囍帖街」重建項目囍滙更高,預計為近年投資額最大的單一項目之一。

研入標比鄰重建項目

繼同系觀月.樺峯取得BEAM Plus綠色建築白金級標籤後,田兆源指,觀塘2、3區亦會採用綠色生活(Green Life)為發展概念,除了公共交通配套外,在物料、設計上亦會採納環保元素,盡量多自然通風及採光。此外,比鄰的觀塘市中心重建4、5區項目,將興建大型酒店、辦公室及商場,最快明年底招標,田兆源指,集團亦會研究入標。

至於觀月‧樺峯至今沽9成,平均呎價約1.35萬元,近期平均呎價達1.55萬元,尚餘約34伙待售,包括39樓B室的連平台特色戶,面積約1,309平方呎,價單呎價達3.1萬元。

撰文:余敏欽

6. 亮劍
2014-09-23 10:12
PP兄……
你還記得我們討論过:「防止實力不足買家追貨累街坊」呢個課題嗎?
其實現在新界A同部分白居易正在起泡中,加上大地產商現疯狂缩則,狂起火柴盒微型楼,到17~19年,呢D微型单位就會充斥市場,供過於求,要是外圍有乜冬瓜豆腐,加埋新特首唔知搅乜冬冬,隨時引發火柴盒楼災!

當務之急政府应要:

收緊按保……買楼最少要有兩成首期才能進埸。
放寬換楼……要是同名業主一年內楼換楼,可免交DSD,同埋可做7成按揭,楼價最高以12M為限,如此就可釋放大量中下價2手楼盤源。
放寛SSD……持有物業兩年以上,要是楼换楼可免SSD,一樣有釋放中下價2手楼盤源之效。
微調BSD……如境外人仕買入一手贵價「豪宅」自用,可免BSD,咁發展商在鬆倒綁之後,就會想方設法去增加土地儲備,例如將旗下的工業地及農地更改土地用途,同時你政府D大型土地就不會有流標的可能,如此就可增加整體土地供應。
7. 惜緣
2014-09-23 10:13

好文章分享

‧哈佛一調查報告說,人生平均只有7次決定人生走向的機會,兩次機會間相隔約7年,大概25歲後開始出現,75歲以後就不會有甚麽機會了。這50年裏的7次機會,第一次不易抓到,因為太年輕;最後一次也不用抓,因為太老。這樣只剩5次,這裏面又有兩次會不小心錯過,所以實際上只有3次機會了。

‧老人對他的孩子說:「攥緊你的拳頭,告訴我甚麽感覺?」孩子攥緊拳頭:「有些累!」老人:「試着再用些力!」孩子:「更累了!有些憋氣!」老人:「那你就放開它!」孩子長出壹氣:「輕鬆多了!」老人:「當你感到累的時候,你攥得越緊就越累,放了它,就能釋然許多!」多簡單的道理,放手才輕鬆!

‧弟子問老師:「您能談談人類的奇怪之處嗎?」老師答:「他們急於成長,然後又哀嘆失去的童年;他們以健康換取金錢,不久後又想用金錢恢復健康。他們對未來焦慮不已,卻又無視現在的幸福。因此,他們既不活在當下,也不活在未來。他們活着彷彿從來不會死亡;臨死前,又彷彿從未活過。」人生的一切不是算來,是善來的;不是求來,而是修來的!

張慧敏

8. myths
2014-09-23 10:37
9. Peter Paker
2014-09-23 12:03

亮劍兄


我大致同意之後細單位充斥市場,以及火柴盒跌幅會較厲害。不過,有+3厘壓測,及最長30年 mortgages,以及美國加不了息,97 - 03年的樓災好難再發生,除非 CCL 炒上170以上


綜合我係 度Dr Yiu 的分析,買細單位的買家其實並不弱,不過如果升過龍,回翻 D亦 reasonable



10. 打工仔 Andy
2014-09-23 13:27
大公報
博文
2014-09-23

富人有錢投資愈來愈有錢 貧富不均因資本回報率高

在農業社會,能夠累積龐大財富的不外三類人:擁有土地出租給農民耕種的地主貴族、商貿發達城市的巨賈,以及憑藉權力斂財的官吏。他們人數不多,大概不超過人口的1%。中間有一群城市手工藝匠、自耕農……等等。其餘大多數農民都是手停口停,能夠維持不飢不寒的生活,已算不錯。是以農業社會的貧富懸殊十分嚴重。

工業革命帶來中產階級的興起,一戰之後,各國貧富不均的程度,遠遠低於農業社會。二戰之後,經濟迅速增長,不少國家和地區(例如香港)由貧窮、「小康」演變至「富裕」。政府提供安全網、免費教育、廉價醫療等等福利,縱使生活在貧窮線下,也可以溫飽、而且下一代只要努力讀書、奮鬥, 便可以「向上流動」,既穩定了社會,亦令大眾沒有注意到貧富不均的問題。

投資引致收入不公平

2008年由美國掀起的金融海嘯,卻令大眾發覺,進入服務型社會,以金融為主的經濟體,貧富不均的程度,直追一戰前。為什麼會產生這樣的現象?法國經濟學家皮格提(Thomas Piketty)去年出版的《廿一世紀的資本》一書,提出一個看法,發人深省。他指出,無論在工業社會或服務型社會, 「資本回報率」(即用錢搵錢,包括投資開設工廠、公司、炒賣股票、房屋……等等)是收入不公平的主要原因。一旦資本回報率高過GDP增長率,有錢投資的富人便會越來越有錢,受薪階層永遠都追不上。

發達國家的GDP年增長率有3-4%已經算是經濟好景,受薪階層每年工資加3-4%已經十分理想,可是投資回報通常都會有5%或以上。再者,富人可以將投資所得再投資,財富年年增加,受薪階層加的人工卻被通貨膨脹、物價升幅蠶食,因此,富人與中產及窮人的收入不均情況,只會加劇,而不會減弱。

投資為什麼經常有這麼高的回報率呢?股票、期貨市場有升有跌,但房屋的資本回報率卻恆常高企。有研究指出,在八個發達國家,美國、英國、澳洲、加拿大、法國、德國、意大利和日本,屋租的回報率高過其他投資工具、房價十年八年可以升一倍。資金充裕者單靠買賣樓宇和出租牟利,收入已經高過其他投資者,更不用說受薪階層了。

香港便是最好的例子。2003年沙士後,十年來房屋漲價以倍計,引致中產階層、年輕人難以買樓,雖然政府採用辣招,也無法令樓價回落。這十年間,香港的貧富不均程度加劇,主因是樓價

有錢家族控制經濟

另一個原因是富人的財產可以遺傳給子女。大多數富二代,九成財富不是他自己掙回來,而是承繼家族而來的。由於出身富裕家庭,富二代由小學到大學,讀的都是名校,畢業後可以在家族的企業身居高位,賺取厚薪,收入遠遠拋離中產階層子弟。有些經濟學家提出,號稱機會均等的美國, 已經變成「家族資本主義」(patrimonial capitalism),即是說,經濟不再由個別有才幹的人控制,而是由一群有錢的家族控制。他們一代傳一代,掌控了經濟命脈──例如能源工業和金融業等重點行業。撰文:博文

知識點放任主義政策扶貧

政府該怎樣應對貧窮問題?如何扶貧?歷來有三個方向:最初是放任主義,認為政府什麼都不需要做、不應該做,窮人生活困苦是咎由自取,因為他們懶惰、不努力工作和學習,政府提供福利,等於鼓勵人們躲懶,故而政府只需救濟天災人禍的受害者和老病傷殘,不應提供其他福利保障。放任主義主張,只要經濟年年增長,新增的財富會「下滲」至各個階層,由中產至基層都會受惠,政府不必再額外提供援助或救濟,只須提供優惠,讓宗教團體,非政府組織等負責慈善工作,政府愈少插手愈好。

思考點派魚抑或教人釣魚

當今,很少政府會採用放任主義的政策,事關公眾對政府的期望已經改變,政府對貧窮問題漠不關心,恐怕要下台。大多數發達國家和地區,都會設有安全網,問題是:政府應該提供金錢和津貼好,還是找出貧窮的原因,從根本解決問題好。這便是所謂「派魚好,還是教人釣魚好」的抉擇。兩種方法可以並行而不悖,問題是政府資源有限,派了魚,教人釣魚的資源便減少,反之亦然!派魚,即時見效。教人釣魚,教不好便浪費公帑;而且就是見效,也要較長時間才見效,公眾有沒有耐性呢?

11. 亮劍
2014-09-23 13:49
PP……基本上同意你的講法,但年多前我提出嘅嘢,現在深化緊:

有人為求上車不擇手段……屋企人走去借私貸幫佢上車,还息都还死人!。

不問平均只求冧深……人哋兩房平均只是一万元一呎,但開放式就每呎万叁,呢叁仟点解会出現?原來呢間嘢得弍佰呎。咁第二時當調整發生之後,兩房可能只是跌到9xxx,但呢間開放式隨時1万都無,即跌足叁成!

上車客有D人玩緊瞓身……我有D朋友喺幾年前買楼,現在竞然还要坐艇,究其原因係他們在買楼花時,给發展商食盡呢幾年的升幅,不過佢哋財力足,呢个单位的資產淨值,可能只佔他們所有資產的一小部分,咁拉上補下後,佢哋只係賺少咗D啫。但用9成按勉強上車那些人,並非我看輕佢哋,那層楼就是他們的全部!那麼呢幾成微型楼溢價,分分鐘在跌市時攞人條命!
12. 蜕变中嘅懒人
2014-09-23 13:55
懶人先前諗17-18年後预期细價樓會供過於求,细價樓首先會回落,但諗深一層可能唔會,有可能唔升都保持平穩,於是當機立斷、坐言起行,衝入屯門碼頭區,手起錢落3小時內捉多隻小肥豬入欄收租三年先講,話之佢升跌,再向海望向金光閃閃嘅金三角,幻想8年後商業繁華景氣,飲得杯落,淨係令自己咁開心嘅事蝕咗都值回票價。
13. 70後普通人
2014-09-23 13:59
雖然未必有人認同,但本人認為如果從來没有3D,樓價不一定較現在高,因為本人深信没有3D的樓市,是懂得自行調節的。

舉個實例來説明:位於奥運站,由新地和港鐵合作發展的君𣾀港,於2005年以CEO Living概念宣傳,較同區二手至少高30%溢價開售,吸引大量投資者和城中名人(如:林子祥)都曾現身位於IFC的示範單位。直到入伙時,打算於交樓前短炒摸售或預期有可觀租金回報的投資者的如意算盤打不响。由於一手定價過高,没有二手買家接貨,迫使部分炒家鐽訂或蝕讓離場,使用家有機會以較合理的價格購入心儀單位。另外,因同一時期有大量放租盤,租客有機會以超值價租住有高级廚厠設備,又有豪華會所的全新物業。最終,發展商待所有一手買家完成交易後,於2006年劈價三成推售餘貨。因此,君𣾀港有很多一手成交是高層仲平過低層。所以,市場力量已經足以懲罰炒家,根本無需甚麽乜D物D。

而君滙港並非個别實例,仲有例如新地荃灣爵悦庭、九龍站凱旋門、鴨利洲南灣,恒地西灣河嘉亨灣,長實土瓜灣半山壹號、大圍名城,信和荃灣萬景峯、油麻地御金國峯 ..........等等等等等。
14. 中女社社長
2014-09-23 14:04
圖表最能說話! 以下係RVD Sales Index既圖表, 可以看出法子兄既百葉廉理論正在卷向C類以上!

15. 亮劍
2014-09-23 14:11
懶人兄……
你的例子可咁睇,當兄台喺騰訊50~60元果陣,你入咗幾万股,咁前果排當700 做緊13X之時,你唔知点解入咗幾手,請問有無重創你先?
但如果另一位人兄,他傾其所有又学你咁玩幾手,現在佢会点?
呢個就係遊戲規則!
16. 魚蛋仔
2014-09-23 14:49

To 12/F 懶人兄

恭喜你又添小肥豬!

17. 打工仔 Andy
2014-09-23 15:26

有人話, 如果自住果間屋愈住愈好, 叫發績屋就不應賣走或搬走, 大家點睇?

18. 70後普通人
2014-09-23 15:44
To:17樓 打工仔兄

如果有對後生新婚夫妻返中環工,第一層樓係天水圍嘉湖山莊2房單位,十年後有兒有女,飛黃騰達,年薪千萬,就算唔住中西半山九龍站,我諗起碼要upgrade去嘉湖3房單位先至夠住掛?!
19. 占士
2014-09-23 16:57

博士高見!令軟弱和優柔寡斷者回歸冷靜非常重要.

20. CD ROM
2014-09-23 17:53
to 打工仔兄

如果你從風水角度講, 當然可以唔賣就唔賣啦, 但係至於住唔住.... 不如買間風水再好D來住就仲好啦~~~
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