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再說屯門
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再說屯門

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月21日

  祥益汪敦敬談屯門樓市,引起網友討論,我記得以前亦有寫過一篇關於屯門文章,原來是2012年3月份,屈指來算,已經有兩年半,如果當時有網友認同我的說法,今日應該有不俗利潤,當然有人會質疑我,既然我說屯門咁好,點解唔買屯門樓,我亦將我的原因寫在文章,大家重溫一次便會明白,今日,汪先生所講的證明他毫不吝嗇將他的專業知識與大家分享,而且,祥益根紥屯門,所講的一定比我透徹得多,我又並不是主張大家買屯門樓,不過,如果有需要置業,屯門亦是一個好地區,尤其是對於那些資金不足的初次置業者,我唔多講,請大家重溫我以前的文章。

星期六下午在屯門
http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2&com=&id=17331

再說屯門
1. Oscar Lam
2014-09-21 08:07
感謝博士的分享,更敬佩博士的為人!
2. Loki
2014-09-21 08:45
小弟睇了博士2012年的文章,在幾天之內,買了一個比較優質的,高層向南的三房二手屯門住宅單位,給家人一個較好的生活環境。由於尺價破了當時屋宛的紀錄,報紙也有報導,朋友更笑我儍仔,賣给我的業主笑續顏開。據鄰居說,舊業主賣了自住樓後,在元朗新樓盤租了一個大單位,等日後樓價跌一半再入市。最後,當然事與願違,後悔不已。在屯門站上蓋「瓏門」新盤推出時,連帶附近的物業升了不少,但是即使價錢再升,我也不會賣,只因優質單位難求。

多謝博士及各高手每天的文章,默默地改變了很多讀者的人生。
3. Oscar Lam
2014-09-21 08:56
今日的高價、明日的低價。買樓自住,但求安居樂業。樓價的升跌,只影響擁有二個或以上物業的業主。
4. 打工仔 Andy
2014-09-21 09:19
蘋果日報 
何熊輝
2014-09-21

樓市風雲
樓市風雲:無樓中產步向赤貧

 

樓價持續上升,究竟用家是否應於現時入市,各有各的看法,但無論何時入市,中產始終最少要有一個單位傍身,否則財富難以增長之餘,加上現今高通脹高租金壓力下,無樓中產將極速赤貧。

近期樓價的升幅幾乎超出所有人的意料之內,加上現時樓價的基數已很高,因此只要幾個百分點的升幅,財富增長已很大,以一個400萬元的細單位計,只要一年升6%,樓價就升值24萬元,即平均每月增長2萬元。現時全港家庭平均月入約2.7萬元,試問沒有物業的這類家庭,怎可能每月可令資產增長2萬元。

在過去10年,租金每兩年平均增長約17%,倘現時月租1.2萬元市值逾400萬元的物業,回報率約3.5厘。兩年後租金升至1.4萬元,以3.5厘回報率計算,物業升值至480萬元。兩年升幅約70萬元,平均每月增長約2.9萬元,加上現時低息,供樓支出,基本上大部份用作抵銷貸款,供樓變相幫自己儲錢。

上述物業的租客,兩年內租金消耗約29萬元。倘該租客約滿時決定買入該單位,兩年租金開支加物業升值,該租客要多付約100萬元。

若果再押後買的話,已經可能再買不起,因為家庭收入難追上,結果無樓中產越租越細,家庭資產不斷縮水,生活水準則步向赤貧。

5. 睇得通
2014-09-21 09:23

我在多次參與新界東北發展論壇時,向政府提出了一項: 發展新界東北區,必須發展一條新界橫貫鐵路交通系統,現在公佈了一個發展接駁: 古洞/元朗/屯門北環線方案......未來新界東北發展前景是秀麗的......

6. Peter Paker
2014-09-21 09:32
关于屯門,我都有D基建前景想寫。
7. Oscar Lam
2014-09-21 10:31
看來要加快速度入去屯門尋寶。$$$$$$從何來?
8. 蜕变中嘅懒人
2014-09-21 10:52
TO 6樓 Peter Paker 兄
懶人極度期待兄台發表屯門基建前景意見,雖然兄台嘅貼文對懶人嚟講係深奥咗啲,不過呢次要戴番個老花眼鏡,落足心機睇,唔明就要舉手發問老師PP兄。
9. 蜕变中嘅懒人
2014-09-21 10:59
TO 4樓 打工仔兄
淡淡真係要學亮劍兄話齋,起碼要有隻救生艇先保到命。
10. 大寶二寶
2014-09-21 13:14
回9 懶兄

吾係個個都識諗㗎。 好似中電高層同某網友就吾係咁諗。都好嘅, 吾係我地就冇西D租客咯。

共勉之, 哈哈!
11. 打工仔 Andy
2014-09-21 13:33
To PP 兄
期待你的文章! 
12. 打工仔 Andy
2014-09-21 13:34
懶人兄
絕對是事實! 起碼要對抗到通漲先得! 
13. 亮劍
2014-09-21 15:50
湯博士,喺兩年多前小弟的回應如下,今天看來都幸運地講中。

 4. 亮劍----王先生 2012-03-27 11:57:13

打從西九各樓盤,直到峻弦、天晉 、瓏門----
新鴻基玩價格發現,無出其右,同行包括兩個李生都輸足成條街!
由其玩商場,可比翼做商場最醒嘅九倉、置地及太古!

11. CD ROM 2012-03-27 14:42:24
回王先生, 新鴻基就是有這個能耐令自已的地方成為地標~~~ 只要是地標, 它就有值這個價格的能耐了.

12. 亮劍----王先生 2012-03-27 15:32:58
TO CD ROM ----將新市鎮、山卡罅、新開發地區嘅新樓,重新包裝及定位,以高過隔離左近嘅 2 手幾成開售及清袋!
單賣分層回本,再賣特式係淨肉,咁商場及停車場等於零成本,用來長綫收租!
呢條方程式唔使理樓市升跌,穩步向上就賺得仲溶!

喺香港真係以新鴻基做到每樣嘢都 NO 1,無懈可擊,實在揾唔倒仲有乜嘢改善嘅空間!
14. 祥益汪敦敬談屯門樓市.
2014-09-21 16:25
”祥益汪敦敬談屯門樓市 “  請問邊到能看到這篇文章 ?  Thanks advance
15. 肥婆四
2014-09-21 16:44

汪敦敬 

屯門變天 入市要及時

撰文:汪敦敬 祥益地產總裁

欄名:專家論市



2014年9月17日是一個歷史性時刻,運輸及房屋局局長張炳良宣布了香港新鐵路藍圖(鐵路發展策略2014 )。



屯門進一步改變,正式在規劃上落實,屯門碼頭區就像完美的珍珠一樣成為了中國強大的標誌,港珠澳大橋是劃時代的巨鑄,設計上最偉大之處就是將珠江三角洲的三大核心商業區連接起,成為中國經濟的強勁核心。



筆者去過世界各地很多地方,能在45分鐘內連接三大核心商業區(中環、橫琴、前海),如此強勁的部署只有香港,而這個世界最新最強勁的經濟引擎,其最中心的地點正是屯門,亦因此香港這變更配合強大的基建,包括鐵路去做配合,以應對新的時代。



從此屯門已經不是地區偏遠的小鎮了,如果工程是如期順利的話,3年後,我們便可享受港珠澳大橋(雖然部分繞道已宣布延期),而8年後,屯門碼頭就有西鐵站了。



我們除可享受交通網絡外,亦可享受到其他區沒有的大都會生活!



到時我們吃早餐可以在深圳,午餐可以在中環,而晚飯則可在澳門消遣,到時是件輕而易舉的事,因這只是40分鐘的車程而已,這是新世代的大都會生活。



屯門碼頭樓價 落後大市



屯門碼頭今天的樓價是落後大市的,啟豐園暫時仍不乏300萬元左右的樓價,上星期,我們剛成交邁亞美海灣實用面積473平方呎單位,海景售355萬元,呎價是7,505元,海翠甚至仍有呎價6,000多元的單位出售,這些居屋也極可能提供不到的價格,是年輕人能負擔到的上車選擇。



上帝仍眷顧着香港的年輕人,還留有這個最後的上車機會,而升值率是很理性地應會跑贏大市的。我大膽認為屯門碼頭的樓盤是會倍升的,如果3年升1倍,我不會覺得奇怪,如果以複式去計算,只是每年上升26%,如果用4年上升1倍,即等於每年上升19%,如果你覺得這預算誇張的話,請記住我今日講過!



回頭過去數年,樓價升幅其實並不少。



 
16. To 14F
2014-09-21 16:48
17. 70後普通人
2014-09-21 20:59
好幸運地,本人於2012年以二百多萬於屯門豫豐花園買了一個普通質素的3房單位(以當時市况絶對不是筍盤),打算暫時收租,留待日後退休時自用,當時並没有想過樓價升跌,只是覺得以此價格,當時根本不可能在其他區買到3房又有會所設施的屋苑,而且退休時根本不必要住市區,完全没有預計現在竟然銀行估價接近四百萬,2年升幅達50%

後來今年頭以四百多萬買了一個瓏門II的2房單位,只為了個包羅萬有的會所,使退休時有多些娱樂,而且習慣了住有會所的屋苑。屯門樓都要成萬蚊呎,當時已經打定輸數。但因為SSD,短期内都好難有二手放盤,而且抽了4次先至抽到,於是買了。意想不到最近,有好幾個一期的2房二手成交達五百多萬,短短9個月升值12%

講咁多唔係晒命,只係想分享真人真事,只要適合個人需要,而能力又許可,毋需諗得太多,雖然樓價可升亦可跌,啱用就買啦。可能有人會認為樓價幾年後會大跌,但本人買樓從不預測升跌,正所謂“貴買貴賣,平買平賣”,今日買,至少不用冒樓價上升的風險,就算將來大跌,起碼確保購買力不變。

另外,假如香港没有發生不能預測的大事發生,本人其實認為住宅樓價易升難跌,將來有機會再同大家分享。
18. 幸运儿
2014-09-22 00:05
十年前单身,银行户口大约一万蚊 ,九年前结婚,夫妻两人户口大約十万蚊,八年前做老豆,户口差不多二十万,六年前户口曾经一百万,金融海啸后剩下五十万,买了两套房子,一年半前再做老豆,今天身家贴近一千万!希望結婚十周年时可以有一千五百万!十年之后可以有一个亿!
19. CD ROM
2014-09-22 15:16
我都唔記得原來就呢個Topic, 已經同亮劍兄係2年半前有交流, 時間真係過得好快~~~

我同當日的意見無變, 如果我未有小朋友, 我會揀瓏門, 佢根本就係未來的新城市第3期, 無得輸... 
20. 引刀一快
2014-09-22 19:29
筆者去過世界各地很多地方,能在45分鐘內連接三大核心商業區(中環、橫琴、前海),如此強勁的部署只有香港,而這個世界最新最強勁的經濟引擎,其最中心的地點正是屯門,亦因此香港這變更配合強大的基建,包括鐵路去做配合,以應對新的時代。”

橫琴、前海,都係前幾年規劃,幾時得未知,得唔得唔知,個人愚見,價低值搏,價高觀望。
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