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法子《列車將於10分鐘後開出？》
2014年9月17日
我上星期六晚撘港鐵經太子時，列車突然壞了，所有人都要下車，大家都留意住廣播。
不一會，有廣播說：「列車將於10分鐘後正常運作。」
於是個個都留在月台等。到10分鐘過去，又有廣播說：「列車將於10分鐘後正常運作。」
就這樣月台的人不散，還有新加入的人。
於是我離開了，但事後睇返報導，原來差不多兩小時才真正運作。
美國人想全世界繼續用美元，保持美元的地位，這樣美國就可以抽全世界的稅（現金稅）。
即係話，美國人想繼續抽稅（不想或不可正常開車）。又想你繼續相信美元（繼續等車）。於是就不停廣播「列車將於10分鐘後開出」。
這覷準了乘客的心態，「我等咗20分鐘，萬一我一離開，下一分鐘就開車，我咪嘥咗之前的20分鐘。」
這是心理學的 sunk cost，早兩年賣了自住樓的人，等了2年，如果現在買返，萬一明年真的加息樓價跌，就覺得好唔抵。
但細心想一想，美國第一次說「加息」是「2009年說會在2010年加息」。美國用緊的，正是「列車將於10分鐘後開出」。
remark：我在此說的「加息」是指利率正常化的3.5%到6%。
只要你唔離開，列車總有開出的一日，就好似加息，只要你唔買返層樓，總會有日加息，但到時樓價可能高到跌一半都仲高過你當年的賣出價。
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用自己舊文回應一下博士今日的文章
------------ 法子《徵稅不能解決現在的問題》
2014年8月10日
看完今日一篇學者的文章，真的忍不住要再寫。
價格上升有兩種，第一「需求拉動」。第二「供應推動」。
香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」，當時樓價上升是因為人人揾錢多咗，想住大啲，住豪啲。所以「由豪宅升先」。
近幾年的樓價上升，是因為供應不足，令到需求向下移，即同樣的價錢，只能住細單位，令壓力壓在細單位，基層樓。請看過去文章《壓力煲效應》和《沙漠支裝水》
現在是第二類升市，樓價就好比打扙時的米價，因為沒有了供應，但每人都要生存，所以搶購。價格上升。但有學者竟然建議政府：「只要徵稅，就會少啲人買米，價格就會下降」。這樣的思維是不合理的。
他（下面文章）只會單純地想，抽稅你們就賣樓。這樣「買賣市場」就多了供應。但李先生有沒有想到，這樣並不是「增加了供應」，因為同時間「租務市場」就少了一個供應。請李先生去各大屋苑的代理了解一下，現在的問題是「買賣加租務的盤的總數」都不夠應付需求。問題的結構，我上年頭的《10間屋的村》已經寫得好清楚。現在衡平比大約在1.2，已經反映出「樓市現在是好實淨」。
已經不只一次有學都或經濟學家作出這類建議。過去幾年，還自己和叫別人賣出自住樓，結果其父母也賣樓。
原本，他們自己的投資決定，別人管不了，但他們多次向政府建議，政府亦曾接納。這樣就影響全香港，我們不能不發聲。
--------------------------------------- 節錄自2014年8月10日蘋果日報
理財第一波：徵稅解樓市困境 - 李兆波
樓市再創新高，以二手市場的細單位為甚，一個建築面積400呎的小型單位，動輒要300萬至400萬元，超越了新一代市民的負擔能力。樓價高，市民惟有轉往輪候公屋，令公屋輪候冊與樓價一樣創新高。
政府不是沒有方法解決困境，而是在尋找土地方面處處碰壁，加上樓市問題不是一朝一夕可以解決。現時的雙辣招似乎未有令樓價逐步回落至較正常的水平，因為房地產的投資價值甚高，是不少人財富的來源，也是他們退休的保障。剛有報道指有官員參與自己擁有該區土地的規劃，正正顯示房地產的價值處處，由富豪至小市民，無不聞樓起舞，沒有物業的只有陪跑。
其實也不一定要市民人人擁有自己的物業，但至少要有瓦遮頭，惟現時似乎不是在這方向，或者是有心無力。要解決困境，惟有用稅務一途，可以考慮的有加重版的物業稅，擁有越多物業的數目，稅率便上升，這點與一些大學向各部門徵收的royalty一樣，有些大學向開辦自資碩士課程的學系徵收高達30多百分比的行政費用，餘下的只有60多百分比，可以說是無利可圖。
如果物業稅的邊際稅率同樣是高水平，會有一些單位流出市場，轉租為賣，代理不會沒有工作，而有需要的市民也會因為供應增加而有能力購買。
可惜這是幻想，因為作決策的人也要考慮退休的生活，本來官員有長俸已是很好的保障，但有些人的想法不止於此。高稅率令大多數人要離場，只餘下具實力的，但政府因要面對各種壓力而不加以考慮。
李兆波
中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級講師
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節錄 法子《10間屋的村》
2013年3月2日
其實這是簡單的道理。
一條村有11個家庭，得10間屋。村長話「抽稅」就可改善大家居住空間。你信唔信？
這是我對 DSD 的意見。
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3.
打工仔 Andy |
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| 2014-09-19 08:59 |
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To 1樓 法子兄，早晨！
很同意兄台睇法，昨天睇完PP兄的貼文之後，在下覺得美國可能(在下強調只是可能)要十年後才有條件加息。
另外，就算將來加息，樓價就一定會下跌嗎？在下認為不一定，因為太多人有這樣的預期。
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我見有一位住公屋人士,一家大細,1997年前住公屋攞綜援至今,深圳有舖/有住宅多個物業,每月收租人民幣數萬大元......此家人喜歡炒金/炒股,每買必輸,正式過唔到天地神呢關???
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喺拾幾年前我見到有個朋友，送阿仔去讀國際學校，我覺得好奇怪，点解有D人有免費教育唔享用，而要送錢俾人洗？
直到七年前我阿女19個月大，老婆就送囡囡去某間國際幼兒班，每月使幾仟銀俾佢去玩遊戲，我問太太点解？她說第二時你就知！
到阿女兩歲幾，她去投考幼稚園，申請六間中五間，但我太太揀選了那間小學要俾錢嘅。
現在阿女要每年俾幾萬返學，而我睇倒有樣幾奇怪既嘢。如果要俾錢嘅學校係指國際、直資及私立，咁我身邊接觸得到嘅人的選擇係： 隣居街坊……因為我住在11校網，所以要俾錢返學的小朋友大约佔6成。 阿女的同學仔……老婆同阿女揀果間要俾錢嘅同學仔唔計，但她們的兄弟姊妹幾乎都讀緊要俾錢嘅學校，就唔提唔得，而且那兩叁個讀緊津校的小朋友並唔係唔想讀，只不過佢哋考唔倒要俾錢果D咋。 興趣班……小女亦有去跳芭蕾舞、弹豎琴、學游泳，非常奇怪，她8成以上同班，讀書要俾錢。 補習……囡囡中英数要找人私補，而果幾個補習老師的客仔，亦幾乎全部讀緊要俾錢的學校！
如果要讀國際、直資及私校，每年拾多萬「消費」只是最低要求，那麼培養一個小朋友的成本，咪幾百萬起碼？ 幾百個都捨得跌， 咁當呢班小朋友第二時大個咗，他們的父母包括我，會否唔理佢哋死活，拒絕幫手為他們的下一代去置產？ 我点解強烈睇好港楼，呢個係重要原因！
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7.
Tony Stark |
| 2014-09-19 09:15 |
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只要將高新子女從公屋居住名單剔走，收入問題咪搞掂，cash 將佢放係大陸人仔戶口做，息更高，且又賺匯水，咁樣咪可以將 D 收入及資產轉走。只剩兩條冇收入的老野係公屋，分分鐘重有半租減免，更 jetso。
至於物業，要諗諗計，可能要轉去可信嘅人度，厘樣難度計.....
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8.
Tony Stark |
| 2014-09-19 09:25 |
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上述行動我十幾年已開始左，我老豆老母可以繼續係番間公屋度住，唔通叫我每個月用1 - 1.5 萬蚊租租間私樓俾佢地住，on 居 !!!!
對于每年交10 - 20 万稅呢D中產，冇醫療、冇福利、俾$涯貴樓支持政府派福利，父母住公屋所慳到嘅$$，就係我地唯一嘅福利，千祈唔好咁易放棄...... 一定要度到盡
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所以咪話要設立街道委囉. 有個公屋阿伯一人住兩間, 個二代就住九龍塘, 如之奈何?
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10.
打工仔 Andy |
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| 2014-09-19 10:03 |
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一早就應該這樣做, 五年填一次form都話擾民, 我話最好三年就要報一次！呢d係納稅人錢, 只係幫助真正有需要既人先岩！ 飯夠日日食啦, 麻煩就唔好食！ 我有一個單位上手業主就係住公屋的, 賺咗錢就走貨即係炒樓！仲要資助佢地, 有公理嗎？
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12.
Tony Stark |
| 2014-09-19 10:08 |
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我父母銀行戶口長期冇$，街道委有用嗎？厘度係香港，城管做唔到嘅野，係香港可以做到嗎？
都係果句，中產為何只能供獻，冇 benefits 攞
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13.
引刀十塊 |
| 2014-09-19 10:10 |
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14.
To 10 |
| 2014-09-19 10:10 |
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打工仔哥, 話又說回來, 房痿會之所以變成 sluggish turtle, 唔係冇原因的, 靠填 form 哩啲枝節野, 根本冇作用.
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15.
打工仔 Andy |
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| 2014-09-19 10:19 |
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To 法子兄 你的比喻超正, 比10 個Like!
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16.
To 12 |
| 2014-09-19 10:32 |
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街道委的奧義, 在於官方有了長期作戰的準備, 反正正苦做野又唔駛計成本嘅, 除非該戶人真係玉潔冰清, 或願意過清教徒的生活(這樣又何需累積資產?), 否則一年365日總有蛛絲馬跡, 不過可能會引發暴動, 只是為講而講. 不過, 過去屋村職員上門收租探訪, 確實執行過街道委的職責. 有啲野, 管唔掂, 不如諗吓點改革. 學法子哥話齋, 先 full pay, 再諗吓點按.
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To 12F Tong 兄
好似話家有一老，即65歲以上長者…… 就算入息和資產超出，也不用遷出公屋！
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亮劍 2013-10-02 09:32:09 在 8O 年代尾，9O 年代初香港樓市嘅主要銷售對像是乜水? 咪係我呢啲 6O 後嘅港人，加上千辛萬苦由大陸落黎呢度搏殺嘅同胞囉。 我們這一班 60 後出生率奇高，而且當年那些公屋環境惡劣到痴忍扇，間公屋細到核爆！！！ 那時候有一點點志氣嘅年輕人，無不希望盡快脫離這「鬼地方」。 置業動力大到無倫，剛性需求大得很，同埋香港當時嘅經濟發展處於高增長期。 講句衰啲，如果你有手有腳加上肯做爛砌，那一成首期點嘔都嘔倒出來。 而每月供款呢一筆雖然多，但兼職機會更多。 又因為美國取消金本位，白宮狂印美元為各種開支埋單，引發持續性通漲，當然那時按息係高，但人工都升得仲急。 你 9O年每月供 5 千頂唔順，但脫貧動力夠大，大眾齊心讀書開 OT，咁過兩年升咗職，人工隨時加你 5千就無嘢！ 但今時今日，你政府竟然喺市區臨海地鐵上蓋，整間起到比舊區私樓還要靚幾倍嘅公屋，俾所謂「窮人」申請，仲俾夠每名家庭成員實呎 120 ！ 咁俾著你係在呢啲「溫室」下長大嘅「窮人」，會同你去搏殺，去脫貧？ 無嘢呀嗎！？！?
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19.
強烈支持 , 有公道有民心！ |
| 2014-09-19 10:39 |
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福利不是不派 , 要派得公平 。 應設立如廉署和稅局的調查機制 , 欺騙政府霸佔公屋有如逃稅 , 要負刑責 。
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20.
打工仔 Andy |
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| 2014-09-19 10:47 |
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| 美國聯儲局本港時間昨夜凌晨宣布提高明年平均息口預測，但調查發現市場已消化預期加息影響。經絡按揭早前進行的電話調查顯示，超過九成半業主認為年內樓價將繼續上升或持平發展，認為掉頭下跌受訪者只佔3%。 【本報記者黃岸東報道】經絡按揭本月電話訪問328名業主，當中六成二受訪者預期年內樓價將繼續上升，料平穩發展受訪者則佔三成半，只有百分之三受訪者預期樓價下跌。調查結果較該行1月份時進行同類調查，近四成受訪者預期樓價下跌大相逕庭。 33%指加息1厘可負擔 聯儲局於本港時間昨凌晨宣布調高2015年底前預測平均利率水平至1.375厘，意味明年加息勢在必行。經絡於消息公布前進行有關訪問，顯示一半人認為價息幅度半厘或以下屬合理水平，三成三人則認為半厘至1厘屬可負擔，一成七人認為1厘或以上加息水平合理。 調查亦顯示，息口走勢對受訪者決定是否入市影響不大，只有兩成人認為屬最影響入市決定因素；五成人認為當局樓市調控措施才屬最重要影響入市因素，三成人則認為房屋供應最影響入市部署。 樓控措施當中，四成八人最希望當局放寬包括額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅的「3D辣招」，三成一最希望放寬按揭借貸成數，兩成一人最希望放寬壓力測試力度。 劉圓圓：息口循序漸進調升 經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓指出，除非本港銀行缺乏銀根，本港加息步伐多由美國牽頭，預料加息周期時，幅度亦會介乎四分之一厘至半厘水平循序漸進，市場已有心理準備；而現時本港出現缺乏銀根機會輕微，料突然大幅加息對樓價影響不大，4年史上最長負按揭利率情況，仍會出現一段時間，加上現時市場仍供不應求，預計年內樓價將平穩上升，年底樓價將較年初有半成至一成升幅。 劉圓圓又指，由於樓價上升，業主希望在不增加每月供款預算下置業，延長供款期，令該行客戶平均供款期達25年創紀錄新高。 至於政府近年頻頻推地，將進入收成期，會否在稍後時間使樓價回軟，劉圓圓認為，發展商會因應市況部署推出新盤，相信對樓價影響不大。
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