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1.
Peter Paker |
| 2014-09-11 10:30 |
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2.
中女社社長 |
| 2014-09-11 10:53 |
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租客付的租金就是豬仔 XDDD
在等待豬仔幫我生iPhone 6 XD
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呢篇文章寫得到肉，好正！
奧巴馬, 安倍, 普京, 默克爾, 習近平, CY 6個人有日坐埋一齊玩大富翁， 玩到中段奧巴馬接連踩到幾次酒店地就快要破產， 就係呢個時候佢話有個Banker同佢好熟， 可以無條件印錢俾佢找數同買地， 結果D地俾奧巴馬買貴晒， 安倍同默克爾見到奧巴馬打茅波， 於是又各自搵相熟Banker印錢， 普京同習近平眼見D地就快俾佢地3個買晒， 好快佢地又會搵Banker朋友幫手， 返返去奧巴馬度，佢見個個都印錢，自己的優勢又會冇晒， 手上GE錢又用得七七八八，所以好快又會搵個藉口再印。
最後個個大印特印，成個遊戲，就只有CY一個不發一言， 每一個圈都堅持不買地，不印錢， 就係默默坐o係度過起點袋$200蚊， 佢話石澳塊地終有一天會跌返落$400， 仲叫佢D Fans 安心，放長雙眼睇下奧巴馬點樣破產收場， 這...... 就是香港的高官。
作為好友的一份子，其實呢個邏輯講到口都臭， 我相信好多淡淡應該都終於明白呢個世界玩緊乜野， 只係要一段時間才能否定過去幾年的錯誤觀念， 邊個早認錯上返車，最後水泡就留俾邊個， 否則，只有黯然離開香港，或者只有愈住愈折墮。
原帖由 getoff123 於 2014-9-7 11:53 PM 發表
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守豬待兔就唔怕，況且，那隻大豬又會生豬仔，有冇兔子都無所謂。 博士： 再下去，豬仔又會再生豬仔。子子孫孫，無窮無盡。
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5.
anggie T. |
| 2014-09-11 11:16 |
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Hi Dr. Tong, your illustration is kinda funny but very true !!! Landlords holding top quality premises are holding a pig & whether the bunny comes or not doesn't really matter so much! Honestly as a Hongkie in this moment of time, I just want the society to be able to settle with voices of whatever camp. The central Mainland Government has already put itself in a "sure-win" situation & I hope those people still have a brain just for one moment stop & think: do you really wanna see no general election of any kind in 2017??? If the people just let pro-democrats screw HK over. Central Gov is happy you guys just stay the way you are for another 5-50 yrs, who cares? You will never have a CEO that China dislike(it's a fact)!
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6.
聯匯會唔會拖低樓價? |
| 2014-09-11 11:18 |
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聯匯會唔會拖低樓價? 曾經睇過一文, 大意為美元價格同本港樓價成反比. 97年後, 由於金融風暴, 亞洲貨幣大瀉, 美元走強, 由於聯匯, 於是本港樓價下跌作出調整. 直至08年, 由於美國金融海嘯, 美元大幅下跌, 本港樓價又再大幅上升. 現在美元又再開始展現新一輪向上勢, 樓價又會唔會因為聯匯而向下調整呢, 各位高手點睇? (星島日報報道)自7月起一直穩步上升的美匯指數，周三雖然從14個月高位略為回調，但兌日圓卻進一步靠向107水平，日圓再創6年新低，反映市場愈益相信美國聯儲局明年將重啟加息步伐，同時日本財金當局將繼續維持寬鬆貨幣及弱日圓的政策。 美元昨日曾升見106.84日圓（每百日圓兌7.253港元），升0.6%，是2008年9月以來新高。過去兩年來日圓已累計下跌約26%，但對該國出口及製造業的刺激效果有限，近期日本財金官員均表態，會繼續容忍日圓貶值。 匯商表示，在達致通脹目標前，日本央行料將維持其寬鬆貨幣政策。事實上，日本央行積極放水以來，該國似乎已走出通縮的陰影，但最近由兩位東大學者開發的另類物價指數UTokyo Daily Price Index卻顯示，扣除4月加消費稅的影響後，該地的物價自5月初以來仍在下滑，而且近期有加快迹象。 澳元昨日低位曾見91.13美仙（澳元兌7.062港元），跌0.98%，為今年3月以來新低，也是自3月以來首度跌穿200天移動平均綫，以及脫離92至95美仙交投範圍。 歐羅則反覆下跌，低位曾見1.2897美元，跌0.31%。
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假以時日，一定可以買到一些優質物業，守株待兔就會餓死，...... 現在香港有過半數人都以: 守株待兔 式等待樓價大跌, 以此寄望購置 優質物業 ......就如古人的望山行死馬的譬如一樣, 不會面對現實的應對危機/良機的產生行動方案.......
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9.
中女社社長 |
| 2014-09-11 11:33 |
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3樓亮劍兄:
沒地沒房的就只好每次經過Go時拿$200, 然後交租
原本大富翁銀行只有一百萬, 現在是一千萬, 棋盤上的物業那有不升之理?
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10.
to 亮劍 |
| 2014-09-11 11:39 |
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你既講法似乎不是事實. 以下為中國的實際情形. 手上并無俄羅斯數據. 至於美國, 大家都知佢收緊水, 十月應完全停止QE, 市場預測下年開始加息. 現在似乎只有日本及歐洲繼續QE, 日本基本上自90年代尾已開始QE及零息, 看不到佢繼續或加強QE對世界經濟有咩影響. 至於歐洲開始QE, 目前黎睇, 美國似乎唔會因為歐洲開始QE, 而延長QE退市步伐. 而家數據顯示歐洲QE, 利好美元, 而香港跟美元掛鉤, 港元對歐元上升, 會減低歐洲來港投資, 似乎不利港經濟. (The Wall Street Journal)中國國務院總理李克強週二透露，8月末廣義貨幣供應量M2同比增長僅12.8%。
李克強在出席達沃斯論壇時與企業家代表對話時表示﹐中國去年以來一直實施的是穩健的貨幣政策，並沒有依靠強刺激來推動經濟發展，而是依靠強改革來激發市場活力。
李克強同時提及數據來證明其觀點，他指出今年8月末，廣義貨幣供應量M2同比增速只有12.8%，在控制範圍之內。
中國政府年初將2014年M2增長目標定為13%左右。央行將於本週發佈8月份貨幣供應數據。7月底M2較上年同期增長13.5%。
此前接受《華爾街日報》(The Wall Street Journal)調查的15位經濟學家的預期中值顯示﹐截至8月底，M2同比可能增長13.5%。
李克強還表示，因為池子裏貨幣已經很多了，不可能再依靠增發貨幣來刺激經濟增長。但還會繼續堅持穩健的貨幣政策，在穩定總量的同時要進行結構性調控，也就是實行定向調控。把已有的存量貨幣和增量貨幣向農業、小微企業、新興產業、高技術產業傾斜。
此前，中國央行實施上述領域的定向降準措施，扶持這些企業或產業發展
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11.
lga908 |
| 2014-09-11 11:50 |
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excellent article Dr. Tong!
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12.
自我陶醉 |
| 2014-09-11 12:01 |
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同意10樓， 大陸一定唔會陪佢癲。 咁多錢印不如印嚟還債畀中俄咪得囉！ 洗咩借， 一於自己借返畀自己， 睇下又會點!
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13.
何謂合理息口？主觀思維令人受蒙蔽 |
| 2014-09-11 12:27 |
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香港高官經常說現時環球息口不合理地低，所以要加3%做壓力測試。 始終擺脫不掉的主觀思維令他們注定對經濟作出錯誤預測， 為何4-5%是正常息口？因為由他們廿歲投身社會開始三十年， 息口平均就是這個水平， 所以他們便很主觀地認為4-5%為「合理」。
可惜，已發展國家過去20-30年普遍受到人口老化問題的困擾， 人口老化令消費活動減慢(估計冇人會預期70歲老人年年換車換手機?) 故必須靠「低」息來為他們脆弱的經濟續命， 簡單說他們的未來就是萎縮，低息口低通脹將會永遠圍繞著他們。
上面說的「低」是相對的低，是相對過去30年低， 對於未來20年，何謂「低」？何謂「高」？何謂「合理」， 我們可以參考日本的情況，對於今天40歲以下的日本人來說， 1%就是「高息」，0.25%是「合理」息口，0%是「低息」， 因為由他們第一天接觸這個社會開始的20年，腦海裏息口就是應該在這個區間。
日本是其中一個最先步入人口老化的國家， 故縱使日本自身民族如何努力，加上過去20年都是近乎零息， 日本始終擺脫不掉他的經濟困局， 旁觀者都幾乎可以肯定未來10年日本的息口都不會超過1%， 日本人自己就更加，因為在他們的「主觀」觀念，利息是不會超過1%的。
現在歐美國家已經紛紛步日本的後塵， 歐美國家的前境將會跟日本過去20年非常相似， 對於歐美國家來說，「合理」息口將會有一個新概念，就是低於1%。
香港的情況非常特別，聯匯一方面令香港跟隨美國的息率， 另一方面，跟中國頻繁的經濟活動令輸入性通脹揮之不去， 故香港未來將會一直是低息率高通脹的格局。 香港的高官，過份簡單及主觀地用30年前的「合理」息率，來預測未來20年的「合理」息率， 錯誤和失敗顯然是注定的。
持續低息當然會令按揭息率平過租樓，在樓價現時水平下，對置業者實在是極利好的消息。 我實在唔明點解看淡者要咁主觀去分析息口，而唔能夠嘗試用一個客觀D的睇法。 這是小弟對未來「合理」息率的分析，歡迎淡淡或者曾財爺的信徒出黎挑機， 千祈唔好縮埋做烏龜啊。
[ 本帖最後由 getoff123 於 2014-9-10 04:15 PM 編輯 ]
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來自經濟日報名家專欄
晚安越南 撰文:格羅斯（Bill Gross） PIMCO 欄名:投資展望
精讀內容
‧由於總需求不足而總供應持續過剩，全球增長率將保持低企。
‧來自幾乎所有資產類別的資本收益均已接近黃昏。低微但相對可靠的收入將成為市場未來的推動因素。
‧PIMCO目前在配置中偏向採取與指數相近的存續期，我們相信全球孳息曲綫將會趨平但仍較歷史水平陡斜，且輕微持重企業債券。
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我想那只是純粹巧合，而並非緣份。或許我們注定相遇，但我當時絕對沒有因此感到高興。所以，稱之為巧合更為適當。冥冥之中的巧合。
緣份很少發生在的士上，而且那天我們乘坐的是三藩市的士，不是優步（譯註：優步（Uber）公司透過流動應用程式提供租車服務）。就在這程車，我被迫面對自己久遠的過去。在「Top of the Mark」餐廳一睹三藩市的傍晚景致之後，我和Sue乘的士返回四季酒店。司機看來是個越南人。喝了一、兩杯瑪格麗特的我，思緒不幸飛回越南的情感叢林之中——那片我曾經到過，並在近半世紀之前安全離開的地方。「你是越南人吧？」我說。「你幾多歲？」「53歲了。」他答道。「我在峴港長大。8歲那年，父親和哥哥被殺了，我和母親為了逃生便離開了。」屈指一算53減8，我很快就知道他離開越南的時候，正是我身處越南的時期，亦即1969年。「你去過越南嗎？」他問道。「嗯，我去過。」我結結巴巴地說。「大概在你離開的那年，不過我當時是在海軍。」——我想借此撇清自己與那場戰爭的直接關係，但事實上卻徒勞無功。隨之而來的是一陣尷尬的沉默。我想說：「我對我們所做的感到抱歉，我／我們不應該去越南的。」我真的很想這樣說，但最終卻沒有說出口，我錯過了賠罪的時機，的士就這樣繼續駛往酒店。下車時，雖然車費只是8美元，但我掏出20美元給他，想藉此表達些微歉意，他明白我的意思。他說：「不，這太多了。你收回5美元吧。」於是，我拿回5美元。我知道他已經接受了我的道歉，盡管這種道歉方法有問題。他和他的母親從戰爭中倖存下來，已經展開了新生活。或者我也應該放下。「晚安！」我說。晚安越南……
然而，對於未來資產市場的資本收益前景，我們要說的是迎接黑夜的「晚上好」而非道別的「晚安」。投資者將無法獲得太多資本收益。在近半個世紀的時期，金融市場的資產升值一直是平靜的（雖然時有波動），特別是自1981年以來，名義和實際利率的下跌，更造就了這種情況。我們知道利率下跌時，債券價格便會上漲，但卻總是忘記股票、房地產和商品也會出現類似的效應。幾乎所有合乎常識及歷史上的金融模型都顯示，利率是一個重要的推動資產價格因素。
不過，就像我在1969年所感受到的那樣，現在——準確地說是自2012年以來——我們已經看到了落幕的開端——由於失去了利率這一主要推動因素，資產升值已進入黃昏。在美國政策利率幾乎連續5年接近0%，全球各國紛紛推行量化寬鬆之後（在此期間，聯儲局的資產負債表增長了近4萬億美元，日本央行和歐洲央行的增長比例更大），環球經濟的未來增長惟有依賴實體經濟增長。然而，目前這種增長卻相當缺乏，甚至處於歷史低位。
“在PIMCO，Paul McCulley近來提醒我們，結構性全球增長率下降，是總需求和總供應之間的巨大缺口所造成的。我認為，套用經濟學家（他是一個出色的經濟學家）的話，有購買能力或意願的消費者不足的意思是指：⑴他們負債太多；⑵嬰兒潮一代已步入老年；⑶工人追不上科技步伐，還被科技搶走了飯碗；及⑷企業有能力將工資控制在收益增長以下，對勞動人口造成壓力。需求不足，是因為消費者正在各方面經歷着他們本身的「越戰」。”
因此，隨着孳息率見底，雖然市場預期未來將逐漸上升，我們所能依靠的就只有增長了。然而，能否達致增長還是未知之數。可以說美國的增長可能性是「較高」的國家，但自大蕭條以來卻只錄得2%的實際經濟增長，實在不值得驕傲。回想2010年，2%只是最低增長預期。至於其他國家，投資者要做的不單是抱持懷疑態度，而且由於缺乏增長前景，他們甚至可能需要考慮撤資。南美實際上處於衰退，巴西、阿根廷及委內瑞拉三大國均在不同層面上接近停滯。歐元區似乎已經擺脫困境，但也不過是苟延殘喘——外圍國家（西班牙、葡萄牙、意大利）的失業率平均接近20%，這是20世紀30年代以來最高的數字。俄羅斯也因為地緣政治問題正在衰退。日本和中國完全依賴信貸創造，規模之大令人不禁想起明斯基時刻、龐氏騙局和波將金村。像波將金村一樣，中日的增長是建基於帳面上的海市蜃樓，而非來自實際生產力。那麼增長在哪裏？正如McCulley的正確分析，全球缺乏需求，供應過剩。
因此，資產價格增長，亦即市場所謂的資本收益，將愈來愈難達到。市場失去了利率下降的順風，卻面對結構性逆風，而前者曾經成功提高利潤率及降低資本率。
“讓我說得再明白一些，比對那位越南朋友更直接。PIMCO並不是說資產價格將會下降，而是說它們的上升幅度會遜於大部分人的預期。收入——而非資本收益——將成為帶動未來回報的主要動力。資本收益已屆黃昏，我們只能說句「晚上好！」；但更為可靠的收入即將初現，我們應該說句「早上好！」來迎接，即使在這個時代利率水平已被人為壓低。”
我們之所以認為介乎牛市與熊市之間的人為定價的環球資產市場將會延續，是基於我們的新中性利率理論。如果全球政策利率最終上升，但上升幅度低於目前的預測，那麼資產價格和市盈率將會獲得更佳的支持。
“PIMCO相信，實際利率為2%、名義利率為4%的「舊中性」理論已經過時，實際利率為0%、名義利率為2%的「新中性」理論才是未來的大趨勢。泰勒原則（Taylor Rule）已經不適用。PIMCO的Rich Clarida原則才是主導。為甚麼呢？因為槓桿過度的全球經濟只能承受這水平的利率；因為缺乏需求的全球經濟需要低利率的長期支持，才可保持最低消費水平；因為低增長率的全球經濟在許多情況下更接近通縮而非通脹。還有很多、很多原因不能盡錄。”
那麼作為投資者應該怎麼辦？首先要降低期望。其次是不要涉足自己風險承受能力以外的資產。而最重要的是明白在這個缺乏資本收益、收入主導的低總回報環境中，創造阿爾法變得前所未有的重要。在回報率平均為4至5%的低回報資產世界中，100個基點的超額回報以及近乎相同的夏普／信息比率，顯得份外可貴，而這正正是PIMCO表現出色的地方。留意我們由下而上的信貸分析，看看我們策略資產類別中的精選多元化收益選擇，跟隨McCulley／Clarida以及PIMCO氣象一新的投資委員會由上而下的宏觀展望。雖然我們無法作出承諾，但也勝券在握。我們過去40年做到這點，2014年亦一樣。請查看數據而非新聞頭條。
至於具體的策略，我們相信，優質的美國國庫券和企業債券定價合理，但殊不便宜。我們看好與指數相近的存續期。我們認為，孳息曲綫將逐漸扁平，但不至於歷史上周期性調整的幅度。我們相信，信貸息差收窄，但可能會維持在這一水平不變。我們依然認為，聯儲局將在2015年年中之前保持政策不變，到2017年才逐漸加息至2%我們的新中性水平。我們認為，投資者應該持有債券以及平均比例的股票。
當我們抵達四季酒店，從的士下車時，我的越南朋友似乎還想繼續我們的對話。「怎麼我們來到這裏已經45年了嗎？」他似乎在問。「為甚麼我們現在和平共處，而沒有開戰？你們當初為甚麼去越南？」我想一切都是巧合，而非緣份。雖然他一臉疑惑，但我沒有回應，再次錯失了致歉的機會。我們的告別不能說是愉快，額外的小費也談不上是合適的道歉。然而，我們似乎接受了過往的種種，並共同期許一個和平的未來，一個新的紀元，就像全球投資市場將要迎接的新紀元一樣。
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PIMCO是領先全球的投資管理公司，憑其獨有的高瞻遠矚見解，被冠以「債券權威」稱號。「債券大王」格羅斯為PIMCO創辦人之一。
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15.
打工仔 Andy |
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| 2014-09-11 13:29 |
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| 中新網9月10日電 據香港《文匯報》10日報道，澳洲悉尼29歲男子伯奇自幼喜歡鑽研房地產，一畢業便當地產經紀，18歲已經利用積蓄買下首個物業，在短短11年間，他憑著獨到眼光趁低吸納，現已坐擁物業總數達160個、總值3000萬澳元的龐大王國，每年單是收租已多達200萬澳元，難怪他于5年前便能夠退休“上岸”，享受人生。 對很多投資者來說，第一桶金往往是最難一步，伯奇亦不例外。他自13歲起愛上研究地產，畢業後到地產中介工作，周末在酒吧打工。最初賺到的錢很少，當身邊朋友都去遊玩或出國旅行時，他則埋頭苦幹、積極儲錢，終在18歲用血汗錢買下第一間房子。 24歲已退休 伯奇入市前做足功課，選擇具升值潛力的地區，更借職務之便爭取最好的租金回報率。隨著樓價上升，他手頭資金亦更充裕，開始以錢滾錢，愈賺愈多，24歲時每年租金收入已達悉尼平均薪金水平，於是決定提早退休，把時間全放到投資房地產上。 伯奇投資之道在於找出現在樓價較低、但具升值潛力的地區，加上他是議價能手，故往往能以低於市價入貨。例如今年他在悉尼藍山買下一座有40個單位的樓宇，這幢前身是汽車旅館的建築原本估價400萬澳元，他卻只花了166萬澳元便成交。
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to 10楼……打後幾年楼價再升幾成或者樂觀咗，但之後数年港楼喺高位徘徊的機會，本人覺得成数極大！
但就計你楼價唔再急升，好多未上車的年輕人，他們感覺自己份人工，只有万零兩万，佢哋心中盤算，就算自己日日过苦行僧的生活，都無法儲蓄得到足夠首期迫上私家車，会感覺沮喪及失望， 呢度我是理解的。
但我講過無数次，呢個浪要咁睇。
因為「環球QE 將會此起彼落冇極限」！！！
由日本弍拾多年前發明，用量化寬鬆政策救市開始計，呢个QE世紀已來臨！
之後美國及歐洲相繼跟隨，主要原因係用呢種方式最無痛，遇到的阻力最少，理論上財金官員别無選擇！
隨着先進國家，相繼步入人口老化的高峰期，根本上任何先進國家，你想用加税減福利等方式，以平衡財政預算，真係發夢，因此大家焗QE，乃常態！
兄台話：「欧洲開始QE，会利好美元，而根據以往經驗，強美元對香港房產價格不利，呢度我基本上同意你的分析」。 但如果根據半杯水理論，若果欧央行再係咁加碼QE，去挽救疲弱的經濟，咁就會令欧元不斷反覆下跌，但奧巴馬會唔會咁順攤由得欧元貶值？ 他會為救欧洲於水深火熱而犧牲自己嗎？
世界各地D熱錢在可見的將來，会急劇增長，而呢D聰明錢又有腳四處走，人哋欧洲用貨幣貶值加QE來力挽狂瀾於既倒，那你美國就放棄QE、而採用加息同緊縮政策來成人之美？兄台咪講笑啦！ 因此美國延緩加息時間表，其實係绝對有可能的。 在呢段時間，有價值的稀有資產，如不能同步增加供應的話，咁呢D資產就会升值，其實係經濟ABC！ 記住爆升的不是楼價，係環球貨幣供應先真呀。 就算退一步來說，加息又有乜好怕？ 我之前都講到口水乾： 一 呢个加息周期可能比大家估計來得遲。 二 呢次加息的幅度可能比大家預期來得少。 三 請各位業主當自己供緊5厘半，有剩储起來作弹药。 四 揾得万零兩万嘅仁兄仁姊，唔好勉強同人迫上車，麻煩坐定定，年尾先去抽新一期居屋。
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17.
Oscar Lam |
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| 2014-09-11 13:52 |
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"守豬待兔就唔怕，況且，那隻大豬又會生豬仔，有冇兔子都無所謂。"
It is interesting. Good article!
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18.
自我陶醉 |
| 2014-09-11 14:09 |
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To 13 樓
何謂合理息口？
答案簡單到不得了！ 讀過吓經濟嘅人都識答， 洗咩咁長篇大論， 仲要話向人挑戰。
合理息口就係由市場供求直接決定出來嘅息口， 唔係由人為因素刻意壓低嘅息口， 歡迎所有梗好挑戰， 呵呵！
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19.
nobody |
| 2014-09-11 14:12 |
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其實對唔同既投資工具接觸得比較多既人，如珍惜香港，就會知道歐洲日本QE其實係令美債投資者可以蝕息賺價（甚至係價息兼收），美國唔使加息令佢D債有人買。大陸個CPI咁弱，可能會出現"定向減息"（不過把口唔死都認）。 其實正如bill gross所講人口老化供應過剩，要經濟運行，唔出現30年代既大蕭條，全球都要一個"債務特赦"，但又唔可以明目張膽咁做，結果就係暗中行NIRP，overall係對社會有利，但觸覺敏感既人可以提早上岸。
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20.
香港無奈 |
| 2014-09-11 14:21 |
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D 人成日話利息跌到底，明年加息，其實是否跌到底就要加，不可以停留的嗎？
金融海嘯來自樓宇次級按揭問題，果班三無友仔現在好好景咩？ 美國經濟好好景咩，失業率6.1%是好滿足啦咩，貿易增長好勁咩，新屋動工好勁咩，採購經理指數好勁咩？ 全部在容枯線掙扎求存。距離熾熱的經濟情況起碼有段不短時間。
現在病人從ICU救回出來，只是搬到普通病房修養，距離出院打波，吃飯，享受過去生活，還有一段時間喔。
一日到黑吹加息，會不會只是美國佬的花招？ 美國佬自己沒有完全好翻，要自殺整死其他人？
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