SSD 雖然是焗賭，但其實是焗贏

政府近年透過限量和調高地積比率等增加單位供應，加上近期細單位受追捧，私人發展商亦「跟風」紛紛向城規會申請將旗下項目「劏細」發展，增加細單位供應，根據6個較大規模項目的申請改規劃統計，發展商把單位數量大幅增加61.2%或4098伙【表】，相等於將軍澳市中心南部12個地盤單位數目的54%。

新地最積極建細單位

其中，以新鴻基地產（00016）最為積極，將4個項目拆細，單位數目因而大增2.28倍，至約3971伙。地產界人士認為，細單位較切合目前的用家市場，令發展商相繼「變陣」發展該類單位。

根據城規會資料顯示，今年內至少有6個較大型的項目提出規劃申請，建議將單位面積縮小，令單位數目由原本的6699伙，大幅增加六成一，至約1.08萬伙，相等於每年私宅供應目標約57%。這些項目中，以恒地（00012）牽頭發展的油塘灣綜合發展區最大規模，這個發展經年的住宅項目，發展商年初向城規會提出修訂，建議把單位數目大增逾1300伙，至6556伙，單位平均面積也由原來約820方呎，減少逾兩成。

各大發展商中，新地取態最為積極，涉及旗下4個項目，單位面積更較舊方案大減38.4% 至71% 不等，令4個項目可提供的單位數目，由原來約1211個大增至約3971伙，增幅達2.28倍。

除劏細戶外，發展商另一增加供應的招數是提高地積比率。以新地4個項目為例，發展商建議將其中3個項目的地積比率增加，以上月底提出申請的上水古洞項目最誇張，地積比率由原來0.4倍大增至2.1倍，單位數目則由90個低密度住宅，大增逾11倍，至1147個平均面積約740方呎的分層住宅項目。

宏安攻「迷你戶」迎需求

值得留意的是，除透過規劃申請外，近月政府批出的官地中，部分發展商更決定大建「迷你戶」，例如宏安（01222）近月投得馬鞍山馬錦街和恒光街限量地，政府分別要求興建最少310和180伙，發展商決定將單位數目增至550伙和300伙，合共850伙，較政府預算增74%。以兩地總樓面約31.53萬方呎計算，平均單位面積由643方呎，大減42%至約371方呎。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，發展商近期傾向發展細單位，主因政府推出多項印花稅措施後，大型單位所須支付的印花稅較多，細單位相對金額較小，加上目前市場以用家主導，對細單位需求較大，遂吸引發展商興建這類單位以迎合需求。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚指出，除因應市場需求外，也有利發展商營運，如發展商近年推新盤時均有稅務補貼等，細單位所涉及的辣招稅較少，令相關補貼開支大減，並指大單位客源主要為換樓客或投資者，在現時市場環境下銷售時間較長，令資金積壓；細單位流轉力則相對較強，令發展商可盡快變現，做到「貨如輪轉」的效果。