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一般市民講豪宅升跌,如瞎子摸象
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一般市民講豪宅升跌,如瞎子摸象

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月8日

  報章說有四成市民睇豪宅樓價下跌,我又真的很不明白,一般市民如何能夠評論豪宅,又點知豪宅樓價會繼續下跌,而事實上,豪宅價現在升抑或跌他們都不知道,我想話,被訪問者只是按照問卷的指引說得出一個答案,這個答案準不準確,大家評論一下,我覺得,問卷連豪宅的定義也搞錯,一千萬元以上的樓宇就是豪宅,這個定義實在太cheap,豪宅,根本不是屬於物業市場,評論豪宅升跌對樓市又有什麼啟示作用。我可以講,豪宅售價有升冇跌,豪宅價跌只屬於個別事件,不會對樓市構成任何影響。
 
  一般市民不大明白擁有豪宅的業主心理質素,假定有一個擁有一個豪宅,曾經有人出價一億,而遭該名業主拒絕,大多數資深經紀都知道,如果沒有一個比一億元更加好的offer,業主是絕對不會考慮放售,否則,他一定會被別人笑到面黃,或者有人會說,果條土豪,有人出價一億都唔賣,現在9仟5萬就匆匆賣走,一定是等錢用,就是這一句說話,就已經將該人的信用降低,而有心買豪宅的人都知道,業主唔反價都已經是好好彩,還要降價,發夢無咁早,所以,豪宅價只會越做越高。
 
  莫講話炒賣,就算是收租都已經很少人買豪宅,不但回報只有1厘多些,又要負責日常維修,這還未算,最慘是豪宅租客非常奄尖,在新搬入單位的時候分分鐘要求全屋翻新,又要新潔具、新電器,住十幾個月之後又話公司調佢去南非,所收租金根本不夠支付那些費用,而這種情況又經常會發生,你話,有無人願意買豪宅收租,不能說沒有,不過很少。
 
  由於大多數豪宅的業主都是自住,在無超高於市值的樓價,是不會考慮出售,以我自己為例,假定我自住的物業值二億,有人出價二億我當然不會出售。若果經紀問我要多少,我一定會話,最少要三億,才會考慮,這亦只不過考慮而已,由此可見,豪宅的價只會有上冇落,亦可印證若果小業主不以低於市價出售他們的物業,樓價是不會下跌,樓市長升又有什麼出奇。
 
  真正豪宅的業主與擁有一般物業的小業主有所不同,豪宅業主的自住物業只佔他擁有的資產幾個%,所以,很難叫他們賣走自住物業,除非個人經濟出現問題,例如較早前的風水先生、搞波的人,他們在沒有辦法之下被迫出售其自住豪宅,售價才會大幅低於市價。
 
  而一般小業主所擁有的資產,可能是他們自住物業的幾十%,換句話說,他們仍然有負債。無論是世界或者個人經濟出現了問題,他們都會被迫出售其自住物業。所以,一般市民評論豪宅升跌,如瞎子摸象。

一般市民講豪宅升跌,如瞎子摸象
1. 亮劍
2014-09-08 14:05
湯博士……在数拾年前中半山有唔少出租豪宅,由怡置系持有,主要出租對象係外資公司中高層。
直到現在呢個現象並無多大改變,只不過大業主变成其他公司,所以真正尊貴地段所蓋的出租豪宅主要由集團持有,呢点我同意。
呢D集團持有豪宅出租的主要原因,唔係睇收幾多錢租,而是看資產增值,基本上真正豪宅賣一間無一間,長期趨勢根本升硬,用來作抵押工具借貸最正(適當運用OPM 就可錢揾錢)。
除咗集團式經營外,坊其實仲有D单头出租豪宅的,這些单位通常係原來的業主住開,但基於揾倒或家庭成員轉變,搬遷去更豪居所、或移民又唔想賣祖屋的關係,所以將舊屋出租。
最後我同意尋常百姓,走去買豪宅收租真係犯本、收益低同棧攪,有錢不如分頭出擊一變十買楼仔好过!
2. 打工仔 Andy
2014-09-08 14:29

To 亮劍兄,

小弟就是這樣運作中。

 

3. 山高雲低
2014-09-08 15:19
研究機構IHS Economics發表最新報告,指中國將於2024年前,取代美國成為世界第一經濟體系。

IHS首席亞洲經濟師Rajiv Biswas指出,未來10年中國經濟增長將大大受惠消費開支增長,料將由現時3.5萬億美元,大增2倍至10.5萬億美元。至2024年,中國本地生產總值(GDP)將由現時約10萬億美元,增至28.3萬億美元;此將較美國2024年之預測GDP,即27.4萬億美元高。

不過,IHS今次報告,乃以「名義貨幣」量度經濟規模,而非以可反映購買力之「一般購買力單位」計算。據世界銀行報告,如以「一般購買力單位」量度經濟規模,中國今年已可成為世界第一經濟體系。
4. Alan Pepper
2014-09-08 15:43
Very true, renting out an apartment at 1.5% yield is a pain in the butt... but sometimes better than nothing la... 

From my knowledge luxury properties (I guess 2000 sq. ft. and up is a better indication) only appreciates for the past few years, I don't see it depreciate wor... people with 2.5mil in their pocket will buy a flat of $5mil, but people with only $25mil in their pocket will not buy a flat of $50mil, but today he/she should have at least 100 mil in the bank account. And people who buy a house of 500mil probably has at least 2-3 billion net asset. As the property is not a necessity, but a luxury item. The "wealth : property" relationship changes dramatically. That's very simple.
5. 亮劍
2014-09-08 15:55
Alan Pepper 兄……
在呢一刻还在真正豪宅市場中,大手入貨的買家,他們的目光並非放喺收益回報率,佢哋最终目標,其實係想將手上嘅豪宅,以溢價轉售俾中國富豪。
6. 小陽
2014-09-08 15:58
我記得關之琳買opus .... 好威威
7. 【林奮強訪問】剛性需求強 「樓價冇得跌」
2014-09-08 16:00
對於本港樓市前景,智庫組織「香港黃金五十」創辦人林奮強接受雜誌專訪時,更是大力唱好,大膽預期樓價不會跌,主要是住宅剛性需求仍強勁。

他表示:「現在樓市已沒有投資者,更沒有海外投資者,只有首次置業人士,樓市仍在升,即是說住宅的剛性需求好勁。」

另一方面,林奮強指出,香港經濟呈結構性增長。過去4年,當佔全世界GDP逾6成國家的經濟紛紛向下走時,期間香港經濟卻經歷結構性增長。

息口走勢方面,林奮強表示:「我看不到全世界10、20年後,息口跟現在相差好遠,我相信會跟現在差不多,其實你看10年債券息率,已告訴你無息加。」
8. 睇得通
2014-09-08 18:52

我感覺到現在有實力的小業主應該買入西九龍區高級豪華住宅群........

9. 男友殷勤陪診
2014-09-09 08:17
香港新聞網9月4日電 據《南昌晚報》報道,即將踏入52歲大關的大美人關之琳,已息影7年,美貌一如往昔,目前專心享受人生。她之所以急流勇退,全因健康問題和坎坷情路令她對人生有了不一樣的看法。早在1994年,關之琳就被查出腦下垂體長有小腫瘤,雖然沒有危及到生命,但她從此放下偏執,更在32歲的時候便立下遺囑。2007年,她遇上台灣富商陳泰銘,於是在45歲盛年時宣佈息影,用餘下的時間專心談戀愛。

  與腦瘤共存二十年

  看淡人生冷暖

  與腦腫瘤共存二十年相安然無事,關之琳深知健康無價,幸福難求,已逐漸看淡人生冷暖。日前,在鐘鎮濤的婚禮上她帶頭落淚,比一對新人更有感觸。

  1994年,關之琳就知道自己患有腦下垂體腫瘤,腫瘤的體積非常小,卻影響著整個內分泌系統,並導致長期偏頭痛。關之琳一直靠藥物控制病情。因為考慮到腫瘤沒變大,所以一直沒有採納醫生的建議用手術切除。雖無生命危險,但是已經令當時30齣頭的關之琳感覺生命無常,更及時找律師訂立遺囑。

  關之琳患病一事外界知道的人不多,直到2004年,關之琳介紹身邊患同樣疾病的朋友去看醫生,才令她患病的消息傳出,外界對她的狀況曾一度表示擔憂。但是她隨即澄清身體並無大礙,言語間對“腫瘤”這個名詞相當抗拒:“我20幾歲時發現腦下垂體位置有一個小豆豆,導致內分泌失調,吃了幾年藥,沒什麼大問題,我身體很好,反而擔心皮膚的保養問題。”

  病情得到控制

  富商男友殷勤陪診

10. 大葉子媚
2014-09-09 12:33
冬天來了
11. 大寶二寶
2014-09-09 12:54
回9

請攪清楚,呢度吾係娛樂版, 九吾答八。冇興趣想知。

共遠之, 哈哈!
12. rrr
2014-09-09 12:55
Testing
13. 請攪清楚
2014-09-09 18:36
關之琳買opus .... 好威威
11. 大寶二寶 2014-09-09 12:54:08
回9

請攪清楚,呢度吾係娛樂版, 九吾答八。冇興趣想知。

共遠之, 哈哈!
14. 引刀一快
2014-09-09 18:44
To 13樓

係你自己唔清楚啫。
15. 大寶二寶
2014-09-09 20:01
回13

其實你想講咩?????
16. 有網友回應
2014-09-09 20:42
6. 小陽 2014-09-08 15:58:58
我記得關之琳買opus .... 好威威

6樓.小陽......記得關之琳.........有網友回應......是好正常之事........

跟住出現: .........請攪清楚,呢度吾係娛樂版, 九吾答八。冇興趣想知。

共遠之, 哈哈!

17. 引刀一快
2014-09-09 21:38
大寶二寶兄

我諗你話冇興趣知道嘅,係九樓嘅八卦新聞。

我覺得係13樓嘅仁兄冇搞清楚你講乜。
18. 大寶二寶
2014-09-09 22:14
回17 刀兄

对呀。我睇晒成段同樓市都冇關, 同佢買Opus 又冇關。 究竟佢想講咩? 如果無厘頭擺篇纯娛樂報導就嘥看官時間, 我冇興趣知。

共勉之, 哈哈!
19. 小讀者
2014-09-10 10:02
博士何必對呢o地問卷都耿耿於懷呢, 被問到既普羅市民未必熟悉豪宅如何買賣, 但我地好清楚豪宅係屬於另一個生態, 大家回答問卷純粹都係幫人交下差, 又或者當時太清閒.  相信大部分有 common sense 既香港人, 都明白街邊或者電話問卷係咩一回事.

博士文章提到 "一般市民不大明白擁有豪宅的業主心理質素", 睇完你而篇文我地終於略知一二啦.

有錢人一見自己高高在上既豪宅被冇錢人評頭品足, 立即要大寫文章抗辯, 好抒發內心既抑鬱.  仲要順便提醒一下市民, 佢地間蝸居已經係自己全副身家, 佢間豪宅只係幾個巴仙.  由此可見, 平民住既蝸居雖然呎數少, 心胸同氣度往往卻比住豪宅既上流學士更有空間感,  而計埋人品, 氣度, 原則等無形資產之後, 邊個先係 "富" 仲有好大 "計較" 既空間.

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