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1.
雲在青天水在瓶 |
| 2014-09-07 00:24 |
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任何投資市場，在上升期都會由優質資產領跑，然後中質資產跟升，最後一般素質的資產也水漲船高。股市如此，樓市也如此。最近細價樓升幅跑贏大市，就很有這種味道。 當然，出現這種現象與政府的印花稅政策有很大關係，例如，買10間200萬的樓仔，和買1間2000萬的豪宅，印花稅支出就差天共地。這引導了資金流入上車樓盤，與上車客搶食，成為細價樓飛升的主要原因之一。 但不論是什麼原因，當出現這種場景，投資者必須謹慎小心。特別是今年以來經濟放緩、美國加息日近、而樓市在高位盤整，圖表運行也接近黃金分割比率的節點。這個時候，任何一個事件都有可能成為觸發樓市調整的導火線。 幾年前就推算過125是一個節點，下一個節點是141，中指會在哪一點位置轉折，現在還難以判斷。但不管走勢如何，現階段不應該加碼入市。未來半年內，樓市不虞下跌，一年內也應該相對平穩。有多過一個物業的業主，可在此期間內將投資性的物業善價而沽，以鎖定利潤，並等待牛四浪底的機會。 樓市不會在人人睇淡的時候下跌，只會在個個亢奮的時候見頂。
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2.
如何會團結一致 |
| 2014-09-07 00:54 |
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物業市場下調時，香港政府亦應燃點起港人愛國愛港精神，只要大家能團結，問題可迎刃而解，結果是，大家都沒有團結一致。......... 港人愛只有愛錢情懷!!!如何會團結一致??? 香港150萬負債者納稅人,只有供樓交稅情懷!!!使命??? 香港有120萬領取綜援/公屋享受人/寄生蟲只有想政府多派錢情懷......今年派560億都話唔夠使......
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同意博士所言，此為歪風不能長。
小弟為銀行中人，可補充一下。其實追收差額此條款從金融海嘯後大行其道，而且有變本加厲之勢。本來銀行增設此條款以保障其自身利益在商言商而言並無不可，但是不知道是否因為金融從業員現在變動頻繁之故，現在從條款的設計以至條款的執行都與引入此條款最初的理念有所不同。
先説追收差額條款的設計，本來理念為當客戶資不抵債時銀行有權行使此條款要求客戶增加抵押品或減少債務以保障銀行。但現在的條款基本上是與借貸比率掛勾，例如七成按揭的話，當貸款額一但超過七成的話，理論上銀行已有權追收差額，五成按揭的話則貸款額一但超過五成的話，銀行已可追收! 其實銀行貸款五成的話，即使樓價下跌三成，貸款比率也只是七成一而已。但是這些條款往往是倒模式製作，並沒有考慮金管局將按揭成數大幅壓下之後銀行已經非常安全!
再說條款的執行，不同的銀行有不同的處理手法（更準確而言是不同的銀行家有不同處理手法，即同一銀行亦有鬆緊不一的做法）。小弟的團隊通常會考慮客戶整體貸款比率是否安全和還款是否準時，如果答案都為否定的話，才會追收差額。博士所言，有銀行不考慮客戶還款紀錄便在追收差額，這種按本子辦事的手法，以現今金融從業員變動頻繁的情況下，一點也不出奇！
所以客戶要保障自己，在商談按揭條款時不應只顧利息，更要留意有沒有追收差額此條款，如有的話可向銀行提出可否訂得低一點。銀行負責製定此條款的人員亦應檢討一下如何設計此條款既能保障銀行又不會對客戶太嚴苛，如果只是倒模式制作，相信很快會被淘汰。
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4.
我是15樓 |
| 2014-09-07 07:29 |
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這是2014 樓市預測 雲在青天水在瓶 -------------------- 多年來，樓市泡沫一詞常常見之於媒體和一些政府官員，以及部份經濟學者、專家。美國退市在即，泡沫爆破之聲又甚囂塵上。
金融海嘯之後，為應對金危機融，聯儲局實行了量化寬鬆貨幣政策，令問題得到緩解，經濟得以恢復。香港的樓市也因此一升多年，政府的辣招亦無法撼動。量寬是香港樓市上升的主因的表面，而實際原因是量寬所形成的長期低息環境。如今量寬逐步取消，香港樓市的支撑點是否因此失去？2014年的樓市走向會否轉向？
答案是否定的，原因很簡單，量寬不再，低息仍在。現在美國將退市，但低息環境至少維持至2016年。息低則供樓負擔低。供樓成本低，就不易出現因高息問題而令業主供樓因難的情況，何來泡沫，又如何爆破?
另一個原因，正如PP兄所言，供樓平均負擔比率正常。自3年前政府出招後，樓市按揭在不斷收緊及壓力測試下，新做按揭成數不斷下降，借貸比率並沒有失控，不存在高負債的問題。而樓市泡沫爆破往往是在業主負債過高，現金流不足，供樓無以為繼的情況下才會出現。沒有高負債，何來泡沫，又如何爆破?
再一個老生常談的原因，樓市是對通脹敏感的市場，隨著國內通脹的持續，及人民幣升值的趨勢，香港的通脹率在可見的將來都不會回落，相反有繼續上升的勢頭。通脹上升表明租金也會上升，租金上升則會拉高物業的租金回報，令物業投資價值提升。
再有，香港樓市的租金回報率與美國十年期長債孶息率有密切的關係，這是鄒廣榮教授經過長期研究的結果。租金回報率與十年長債息率之差（Yield Gap）為正數，利好樓市，負數則利淡樓市。具體一點，若果YG高於1厘，即香港住宅租金高於美國長息約1厘時入市，4年後物業往往可錄得強勁升幅，是入市的好時機，相反YG屬於負數，甚至低於-2厘，便要小心。這在我以前的留言中也有提及。
按照這一數學模型，我們也可推測來年樓市升跌的可能性。根據美聯物業的租金和樓價數據，13年10月平均租金為23.79元／呎，平均樓價為7222元／呎，租金回報率為3.3%。美國十年期長債孳息率，10月為2.62，上周最新為2.98。不論怎麽計算，YG之差均為正數。由於3厘水平是十年期長債息率自87年10月以來的下降軌阻力，以及重要心理關口，如果不能上破，現水平就會成為另一個浪頂位，中短期內長債息率就有下降的空間。
樓市圖表上，中原指數最高見過123.66後，正在作新的旗形整固，旗形範圍現約為116-121，破位後目標為126。
結合兩者的計算，再作保守的推測，明年的樓市指數估計在116-125之間。2013年的樓市升幅，我在去年底推算過，不會是雙位數，最多升8%，而實際最高升幅6.8%。按以上116-125的推算，2014年的樓市最高升幅會繼續下調，至5.4%（以上周118.61計算）。真正的大調整，最快也要2015年下半年才開始。
引刀無料扮有料。只識吹水，無分析。 珍惜香港很好積極面對新經濟時代。
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5.
我是15樓 |
| 2014-09-07 07:44 |
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好文分享
中信證券國際執行董事-林一鳴 明年2014港樓市不跌反升 2013年12月23日 2013年快要完結，眾多分析員都開始對2014年市況作出預測。其中一個重要的項目，就是明年香港樓價的走勢。 回顧近期的報道，差不多所有的分析員、銀行家、甚至是地產代理老闆，都估計香港樓價在2014年應是下跌的，差別就只有是跌幅，由預測最小跌數個巴仙，大至明年樓價暴跌50%。唯一預期明年香港樓價會上升的，目前好像只有筆者。筆者認為明年樓價將會升穿歷史高位，即中原城市領先指數(CCL)在今年初創下的123.66點，而不是下跌。 為甚麼？以下是筆者的理據，預測明年樓價將會升穿歷史高位的原因包括以下8點。 1.過去數年，很多本來想置業的人，由於看見政府推出辣招，於是等待樓價下跌才買樓，甚至把自住物業賣出，轉為租樓；但等了數年之後，樓價根本沒有下跌，租金在轉約後被業主加租，進退兩難，非常失望。這些被壓制了的購買力，將會在2014年慢慢釋放，成形一定的購買力。 2.很多樓市的投資者，在政府3月出招的時候，暫停所有買入的決定；經過了一年的觀望後，部份投資者已開始考慮入市。 3.政府辣招影響力將會減退。雖然明年香港政府應不會在短期內收回辣招，但效用將會減退。從各地的經驗來看，政府壓低需求會把樓市變成「死市」，但卻未必出現大跌，當政策執行一段日子以後，樓市需求就會重拾升軌。 4.參考內地的例子，要說樓市的辣招，內地招數較香港要「辣」得多，但看看近年內地的樓市，政府在推出辣招之後，剛開始時樓價仍會橫行，但過一至兩年之後，就繼續上升。根據國家統計局發佈的11月份全國70大中城市房價指數，上海在過去12個月漲幅為21.9%、北京21.1%、深圳21%、廣州20.9%，真厲害。 大幅加息樓價方暴跌 5.2013年環球物業市場，大部份都是上升，香港相對落後；所以2014年香港樓價會上升，也只是追回升幅。 6.與數年前相比，香港樓價已與內地一線城市差價收窄，加上人民幣的升值，很多內地人會覺得香港的樓價並不算貴。 7.香港高收入的家庭近年薪金收入升幅強勁，是樓市的主要買家，足以支持現時的樓價。 8.地價及建築成本不斷上升，加上發展商普遍負債不高，不會急於賤價賣樓，也支持樓價難以下跌。 世上沒有只升不跌的市場，香港也不會例外；但香港樓市怎樣才會下跌？相信只有大幅加息(例如3%以上)或經濟急劇轉壞，香港樓價才會有較大跌幅，估計應不會在2014年出現。 註：此文章之內容，只提供給零售證券投資者作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。 中信證券國際執行董事 企業高端客戶及證券業務發展主管 林一鳴
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6.
我是15樓 |
| 2014-09-07 07:51 |
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引刀說2014 年尾，CCL 見118。 大家等著看啦。除非有黑天鵝，或引刀料事如神。 其他人的預測對了九個月。就算2014年頭買細價樓，現在都升了15%，還未計收租九個月，就算2014-12-31 CCL見118又如何？ 2014年4月我買了間葵興光輝圍實用460呎 $270萬，收租$11000。行六分鐘到葵興地鐵站。 現在想買多間都無這個呎價了啦。 珍惜香港提出-見抵買就可以買啦。 我非常同意。
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7.
我是15樓 |
| 2014-09-07 07:51 |
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引刀說2014 年尾，CCL 見118。 大家等著看啦。除非有黑天鵝，或引刀料事如神。 其他人的預測對了九個月。就算2014年頭買細價樓，現在都升了15%，還未計收租九個月，就算2014-12-31 CCL見118又如何？ 2014年4月我買了間葵興光輝圍實用460呎 $270萬，收租$11000。行六分鐘到葵興地鐵站。 現在想買多間都無這個呎價了啦。 珍惜香港提出-見抵買就可以買啦。 我非常同意。
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8.
我是15樓 |
| 2014-09-07 07:56 |
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這是珍惜香港2014-1-1預測
珍惜香港 2014-01-01 呢排忙住煲大投資搵長錢，因適逢美國佬玩退市虛招，响呢個俾庸梁辣招扭哂嘅金融體系之下，機會點可以就咁放過嘛！不過百忙之中，一定要抽啲時間响度同大家講聲「新年快樂」！
我每日都有睇呢度嘅文章同回應，只喺唔得閒寫嘢，不過果啲開口炒樓埋口炒家嘅井底留言，當然喺可以 skip，因為認識樓市嘅人，一定知道五年前嘅曾任改革，即喺基本嘅 SSD 加正面信貸資料庫同埋金管局對樓按嘅監管機制，已經將炒樓呢樣嘢變成歷史。
既然喺 Happy New Year，呢次就只講好嘢，唔好嘅嘢唔講住。
對於各位物業長線投資者，我都喺果幾句：記住我地投資物業，只喺為咗退休後有個保障，發咗達亦只喺唔覺意。我地喺投資，唔喺投機，個樓價會點，大家都只喺估估下，千祈唔好咁執著要贏，否則果句點點就唔講啦！不過郭氏話，2014 年，樓價會橫行喎，我都好希望喺咁，因為樓價橫行，對社會各階層喺最好。
咁我就祝 2014 年，香港樓價橫行啦！
加多一點，政府手上根本沒有足夠土地，供應及空置不足，租金掉不下來，更會上升，二手業主有繼續守下去的空間。問題很簡單亦很複雜，唯一辦法就是增加供應。
我一向好鼓勵有能力嘅香港人一定要買樓置業，自住喺當然，唔住都要買嚟收租。庸梁果啲廢策，表面上幫我地香港人，實質上喺完全相反。中港融合，喺大趨勢；富貴南下，貧者北上，亦在所難免。呢個時代巨輪，大如首富都唔會擋得住，內地啲有能力嘅人，仲多過香港嘅人口總和，你阻住人地落嚟買嘢，喺同錢作對？況且，你阻得住咩？到頭嚟，庸梁只喺阻住咗啲有能力嘅香港人買樓，但又阻唔住啲有能力嘅內地人响香港買樓喎。香港人一定要爭氣，大家應該仲希望，將來要租樓嘅香港人，交租俾果啲嘅業主，都仲會喺香港人呱？
咁我就祝 2014 年，有能力嘅香港人，可以成功買到樓啦！
呢度又有個 JL 話，凡事必有正反兩面喎，咁庸梁同佢果啲一系列廢策，又有乜嘢咁正面？其實凡事有兩面呢句嘢，喺好廣義，唔識就唔好亂用囉，否則用咗响啲一面倒嘅事實果度，就只會喺代表一個阿 Q 精神！早响特首選舉果陣，我已經睇穿哂，呢種人喺絕對唔可以做特首。記得响佢上任果個七一遊行度，有個阿婆講咗一啲嘢；薑果然喺越老越辣，只喺短短幾句，就精彩到我將佢放咗响 Youtube 度。真正嘅大師，喺可以 sense 到宏觀裡面嘅決定性因素，去判定今日同未來一啲重要嘅事實。
不過咁，庸梁同佢啲一系列廢策，的確喺有少少正面嘅。佢果啲消極施政，令到好多 buy 佢呢個消極 style 嘅支持者，開始慢慢地從夢中甦醒。以前經濟好果陣，就覺得個社會好唔公平，埋怨乜嘢地產霸，乜嘢貧富懸殊，一有人出嚟話乜乜求變啫，就連人地喺咩人格都未搞清楚就成個傻仔咁信哂佢。點知原來呢個世界好現實，你要呢樣，就唔可以果樣；你要得到呢啲，就要失去果啲；到頭嚟，失咗又得唔到喎。香港人買呢個教訓，真喺好昂貴！不過可惜嘅喺，仲有好多人未訓醒。
咁我就祝 2014 年，所有仲未醒覺嘅香港人，早日跳出井底，唔好再輸打贏要，睇清楚個社會現實啦！
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一年之後開始跌四成，同兩年之后開始跌四成，有幾大分別？
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10.
引刀一快 |
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| 2014-09-07 08:03 |
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引刀說2014 年尾，CCL 見118。係呀，我就係睇跌。 大家等著看啦。除非有黑天鵝，或引刀料事如神。唔駛料事如神，睇跌之嘛。 其他人的預測對了九個月。就算2014年頭買細價樓，現在都升了15%，還未計收租九個月，就算2014-12-31 CCL見118又如何？係一個開始啫。 2014年4月我買了間葵興光輝圍實用460呎 $270萬，收租$11000。行六分鐘到葵興地鐵站。 現在想買多間都無這個呎價了啦。呢排你咗買好多間喎，你睇過咗SSD限期你有冇得賺住出囉。 珍惜香港提出-見抵買就可以買啦。“幾時係買樓嘅時機？買得起咪就係時機囉！”呢句好熟.... 我非常同意。我都非常同意..............
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11.
我是15樓 |
| 2014-09-07 08:12 |
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貼文預測推算分析正確。 引刀只是大淡友，我都想知幾時樓價回落，回落多少? 但積極面對，已經上了車。 如果現在回落到CCL 100，上車客都不夠膽量買樓，2012年大家都叫樓價高過1997啦，現在比2012年又升了30%-40% 細價樓。 引刀你分析一下吧。
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12.
我是15樓 |
| 2014-09-07 08:28 |
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引刀多謝你的回應。 回應已記錄在雲端，二年後再和你算。 葵興間樓是FP。錢由加按得來。 不會負資產。加按的樓都是很平買入的。 樓只是給有準備的人買的。 現在樓價很貴，我很同意。高追沒必要了。但大家要有準備的心，就像2003年不買，2005年都要買啦。2005年吾買2007年都要買。2014-12-31 之後●_● ●_● ●_●， 但我的樓就不賣。
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13.
引刀一快 |
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| 2014-09-07 08:34 |
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你唔出真身，兩年后凴你籮柚塊胎記相認咩！ 要討論要爭論，你出個真身，先有人服你嘅，咪咁細路仔喇。
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14.
引刀一快 |
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| 2014-09-07 08:44 |
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貼文預測推算分析正確。引刀只是大淡友，我都想知幾時樓價回落，回落多少?頂價四成，以118為凖。 但積極面對，已經上了車。 如果現在回落到CCL 100，上車客都不夠膽量買樓，2012年大家都叫樓價高過1997啦，現在比2012年又升了30%-40% 細價樓。 引刀你分析一下吧。 依傢成交量低，你可以話因爲冇盤，而且往後都缺盤，但係成交量低意味參攷性同樣低。我認爲大陸人揸嘅會放，仲要係爆發式，香港樓市折點嘅扳機，好可能就係大陸人扣嘅。
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15.
自我陶醉 |
| 2014-09-07 08:51 |
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13樓 引刀兄，
以我對佢嘅認識， 你咁講佢會即刻走去登記個 “我是15樓”， 信不信由你， 呵呵！
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16.
我是15樓 |
| 2014-09-07 08:52 |
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真身到時會見啦。 有買賣合約，租約，都已經講晒出來啦。出物真身啊。真料都出晒啦。要不要出埋地址，現在給你 land search. 我不是分身，我是由2013-1開看這個網站，還把之前湯博士的文章我了一次。 獲益良多。 我不是叫讀者高追，但是價格有個合理的水平，就像法子說衡平比。 你講講你的真料先啦。
| 13. 引刀一快 2014-09-07 08:34:48 |
| 你唔出真身，兩年后凴你籮柚塊胎記相認咩！ 要討論要爭論，你出個真身，先有人服你嘅，咪咁細路仔喇。 |
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17.
引刀一快 |
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| 2014-09-07 08:55 |
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到時？係咪我唔中你就出現？如果我中呢？你到時會去咗邊？
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18.
引刀一快 |
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| 2014-09-07 08:58 |
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“就像法子說衡平比。”
請問衡平比嘅公式係點？係咪知識産權唔可以公開？ 如果可以公開嘅，可以大家研究下喎。
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19.
我是15樓 |
| 2014-09-07 08:58 |
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現在引刀的回應都開始D料啦
貼文預測推算分析正確。引刀只是大淡友，我都想知幾時樓價回落，回落多少?頂價四成，以118為凖。 但積極面對，已經上了車。 如果現在回落到CCL 100，上車客都不夠膽量買樓，2012年大家都叫樓價高過1997啦，現在比2012年又升了30%-40% 細價樓。 引刀你分析一下吧。 依傢成交量低，你可以話因爲冇盤，而且往後都缺盤，但係成交量低意味參攷性同樣低。我認爲大陸人揸嘅會放，仲要係爆發式，香港樓市折點嘅扳機，好可能就係大陸人扣嘅。
起碼有時間，成因，後果。 多謝。不過說法有D似楊偉龍
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20.
Oscar Lam |
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| 2014-09-07 09:03 |
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3/f 揚言兄， 兄台乃銀行中人，小弟有一件事想請教。如果一個人以有限公司名義買了一個物業，他個人做擔保向銀行申請做了按揭。請問將來在銀行中央資料庫，可以查到有關該筆貸款的哪些資料？謝謝！
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