文章分享。有分析及有建設。
引刀無建設，現在樓價高，引刀分析年底CCL 118或以下。我buy 法子，亮劍及PP CCL 118 以上。
這裡的發言，全有紀錄，兩年後再看就知誰對誰錯。朋友剛租樓，業主是大陸人，這正明三好友分析正確。
再思十大不買樓的理由(一)
2013/10/9
Nokia手機究竟仍有人使用嗎？機價平但點解仍然少人使用，而令至Nokia業務急跌被迫收購？試看買Nokia手機與今天香港樓價這個相對論。
曾看過一本書《樓市敗局：十大不買樓的理由》，書中指出現時香港樓價偏高，縱使或再有不理性的升幅，但從理性投資角度而言，現時入市隨時會“贏粒糖，輸間廠”。
書中十大不買樓的理由：
(1)人口老化；
(2)未來供應量會大增；
(3)投資回報率極低；
(4)未來息口上升；
(5)內地人購買力能否持續成疑；
(6)香港入息中位數10多年都沒有上升；
(7)政府不斷打壓樓市的政策風險；
(8)樓宇會不斷折舊；
(9)香港似乎漸失競爭優勢；
(10)不想一世幫地產商打工。
第一點人口老化：或許香港大多數夫婦寧願飼養寵物，都不願背負四百萬兒女債，因而不去生育，但最近發現八大高等大學學府內，說普通話之人士多不勝數，大陸來港的學生比例急劇增加，畢業後還可以留港多一年去找工作，延續七年便得到永久身份；再加上大陸親人團聚是香港未來人口之新力軍，即使本地人口老化，相對影響仍是比較少。
第二點未來供應量會大增：2002年特區政府作出重大決定，停建停售居屋，直到2007年，政府才重推出房屋貨尾單位。現在全香港居屋的存貨只有4000多套，也沒有新公屋。私人樓宇在2008年只有8000多套，是歷年新落成私人樓宇最少一年，而當年的拆遷量就有1000多套，淨供應量只有7000多套。而在2008年香港有40,000多個新婚家庭，其中有一半是香港人與內地人結婚，假設這一類家庭有一半留港，香港的新增家 庭便已有30,000多個，但淨增樓宇只有7000多套。即使香港政府現在開始重建居屋，因為房地產開發至少需時2至5年，未來很難極速地解決供應短缺問題。
第三點投資回報率極低：股巿起落變化又大又快，隨時變蟹貨，恆指自2011年由23000多點下調再升都至今只得仍是23000幾點，成交額大縮水，投資者對股票暫時難以回復信心，反之實物投資較為可取。但未來本港人口將不斷增加，但目前土地伸展不足，美元低息間接令港元貶值，吸引更多大陸人自由行來港購物、定居或做生意，由於低息環境持續，銀行仍處於水浸狀態，相信2013-2014年只要不出現較大的外來衝擊，樓價將會平穩橫行。
第四點息口上升問題，美國重申明後每年加一厘，這對市場對通賬的威脅仍有戒心，磚頭的保值能力再度保持。
第五點內地人購買力能否持續成疑：香港樓價已全線超越1997年的高峰，2011年第三季度內地資金佔香港樓市總成交量的 53.9%，2012年第一季這比例則有36.8%，內地資金早已成為香港樓市的主力。商業住宅也早已超越1997年的水準，香港差餉物業估價署資料顯示，2012年3月寫字樓物業售價指數已達303.7點。過去廿年香港變化很大，特別是內地資金參與，從央企、金融機構、民企、個人富豪等，都成為香港樓市的關鍵參與 者。內地資金來港，最初是央企國企第一梯隊，並紛紛將寫字樓冠名為地標式建築，如中銀大廈、中國五礦大廈等等，第二梯隊是民企和個人超級富豪，雖然現時樓價均升了不少，但不少資金充裕的投資者，甚至基金在不多選擇情況下，面對每年5%的通脹侵蝕，投資者只有將資金投資到房地產市場。香港私人住宅的租金回報率約3-4%，而香港寫字樓平均回報率雖然不超過4%，但香港的供應量仍然非緊張，非金融類公司在港擴展仍有強勁需求。
第七點政府不斷打壓樓市的政策風險：最近溫總理在全國人大記者招待會上談論到香港深層次矛盾，一共談了五點，最後一點就提到了「改善民生」，房地產是香港社會階級矛盾和民生 問題最具體的體現，細心去看領導人「改善民生」其背後意思，不是叫政府去打壓全港樓市，是要處理一些不滿政府政策的社群，要落實滿足一些未能上樓的基 層人士，如果香港樓一夜間大跌40-60%，除了會影響庫房收入外，中央是不忍見到香港不穩而影響外商繼續投資，間接牽連大陸開放政策。
第八點樓宇會不斷折舊：樓價取決於其建築成本的價值、發展商的價值、土地的價值；此三點我們會於稍後討論。高價買入土地價值及由聲譽良好發展商所建的舊樓，其樓價反比全新的假豪宅優勝，於上節提及1997年新樓浪翠園曾升至$8,000/呎，而與當時有三十年舊樓太古城樓價不相伯仲，但十年人事幾番新，今天太古城已升至$10,000以上，但浪翠園卻只停留在$4,000水平，所以寧買優質舊樓也不買劣質假豪宅。
第九點香港似乎漸失競爭優勢：如果香港經濟失去優勢，任何行業都受牽連，難以獨善其身，連生活也成問題，更枉問居住困難。而且這情況對整個亞洲都是一樣，絕無單單香港面對。
第十點不想一世幫地產商打工：長期以來港人買樓穩陣，買股是賭博，是港人一大迷團？買樓的安全感，其實來自樓價不似股價般，不斷跳上跳落。房地產在香港人的財富中佔有重要比例，中產階層家庭總資產可能不過幾百萬，房子已經佔了幾百萬，1998年樓價大跌，很多人負資產，比如買入樓價是500萬，貸款350 萬，後來樓價跌到300萬，賣房還不夠繳付貸款。如果美國人遇到這種情況便一走了之，香港斷供比例遠低於美國。這一方面是因為文化差異，中國文化看重物業，即使房價大跌也不斷供，美國人如果逃到另一個州，銀行不容易找到，而香港地區小，無處可逃。如果斷供的話，銀行可以強制申請貸款人破產，破產的家庭在4年內在各方面都有限制，信用破產也難以再找工作。仇富是政治考慮，如果硬要和地產商對抗，不如移民到內地中山或是雲南地方，那邊環境一定適合一些與世無爭的人。
所以除了第(6)點外，其他要點暫時都未必能真正影響樓價即時大跌。但本人重申，如果2015-2016年後美國可能會開始加息，按揭利率稍升至高於租金回報率的時候，而到時香港新樓供應量也開始正常化並供應量增多，樓價又不斷升至不合理水平，租金升幅也追不上，屆時樓市便可能真的會出現下跌週期，讀者應留意這一點。
Nokia手機價雖然平宜，但其價值不單看其實用率，而看其內涵值，市場永遠是決定的因素，香港樓價有著一副地理優勢，處於華南地之樞紐，中國對外的窗口，不竟一個國家不可能只得一個窗口，而是越多越好，內地人來港每年增加是政治考慮，香港沒可能用政策可以阻止中央的國策，經濟要攪好，就要將華南地統一，香港地少要擴展中央企業新辦事處何其難？有企業就有人流居住，計埋計埋你說會有幾多人來港？單看幼稚園學位已經嚇了香港人一跳。天璽減價速銷，但就引來許多有錢人排隊買樓，這說明香港地價仍有其支持，而且新地減價都只是用來補貼印花 稅，幫助買家決定置業。
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