亮劍兄

to 珍惜香港

【珍惜香港】

TO：40/F 引刀一快兄

其實，唔算乜偉大嘅，只喺，唔想再食埋啲細米，阻住人地退休啫！

買樓，本身就喺投資行為，自住都喺一樣。只不過，買樓自住，除咗可以對沖租金之外，亦喺對生活嘅長遠投資。生活，喺無價；唔通到退休果陣，都仲要俾租？至於我話，有需要買樓收租退休嘅人，喺指已經擁有自住物業，再買多一兩個單位收租果啲；供滿之後，租金收入就喺佢地嘅退休長糧。多年嚟，買樓收租嘅香港人，原意都只喺為咗老來唔使求仔女或者政府養啫；退休可以靠自己唔使靠人，對社會已經好有貢獻啦！

依家嘅香港樓市，租金回報率低，但對於自住同埋收租退休嘅人，都仲喺好 OK 嘅。我地上到某個 SCALE，就自然會有其他選擇，點解要為咗啲毛利，同只喺想退休嘅人爭？唔通連最後嘅銅板，都要賺埋？

TO：39/F Oscar Lam、43/F nobody

Oscar 兄，講到業務，我已經好幾年冇再跑山啦！依家搞嘅，只可以話喺投資，唔算乜嘢業務。nobody 兄問得好直接，但真喺估中咗；不過，我仍然喺以長線投資為原則，所以唔會一起手就諗點樣去賺到盡。

下文會再講多啲。

珍港兄，

期待你的另類投資經驗分享！

26樓 珍惜兄

To 44樓 香港兄

【珍惜香港】續 38/F

其實，呢幾年嘅投資，細節上唔想太公開，另一個好重要嘅原因，就喺涉及頗複雜嘅技術細節，同埋要抵抗當中一系列嘅投機誘惑。呢度始終喺公開網站，如果有人睇唔明，或者一知半解，又或者投資風格唔同，就貿然根據我提供嘅資訊作出投資決定，咁就真喺分分鐘會累死人。所以我只會寫概念，同埋概念性咁回答問題。

成就投資嘅兩個關鍵，就喺資金來源，同投資目標；兩者同時得手，就喺機遇。上文提及到，金融海嘯之後，全城最驚，而又最受歡迎嘅，都喺一個「債」字。呢個字，响同一時間，成就咗投資果兩個關鍵，咁就即喺話，機遇，已經出現咗。

先講資金來源；我定義一個人擁有嘅資金，就喺佢嘅手頭現金，加埋可抵押資產嘅一個比例。而當你動用資金，去買入新嘅可抵押資產果陣，啲新嘅資產，又會同時通過抵押，衍生出新嘅資金出嚟，如此類推。呢樣嘢，就喺所謂嘅槓桿，相信大家都知。所以，我喺唔會為咗新嘅投資機遇，而走去變賣生緊金蛋嘅優質資產；資產增值，自然可以衍生更大嘅資金，使乜變賣。呢樣就喺我早前都講過嘅，做到留魚再取熊掌嘅效果。不過，行使槓桿，我會堅守一個好重要嘅原則，就喺，一定唔可以投機。

金融海嘯、歐債危機，令到全球資金氾濫，亦同時將利率壓低；再加上港府嘅樓市政策，激化咗金融嘅扭曲。依家同銀行借錢，真喺易過借火，但條件喺，你要通過到金管局果部 X 光機，咁你就幾乎要借幾多都得，仲喺好低息添。不過千祈唔好誤會，一定要有規有矩，唔好諗衰嘢。要借嘅，就要借「優質平錢」，即喺話，要受嚴格監管之下，從受監管嘅機構，即喺銀行，唔喺財仔度，借番嚟嘅低息錢。

點解我寫咁長去帶出「優質平錢」呢樣嘢？因為，貪，喺人嘅天性，唔好以為自己，好有定力。好多人，响面對監管之下，總喺覺得人地阻住自己發達，就諗衰嘢去撓過佢；要記住，今日可以提早退休，已經喺得來不易，唔好因為一時貪念，搞到臨老唔過得世。香港經歷過多次金融震盪之後，監管制度嘅完善，已經超越咗美國，甚至可以話喺世界之首。堅持借「優質平錢」，先至可以通過優質同嚴格嘅監管，鎖定自己嘅借貸風險。响呢個原則之下，就可以借盡，同攞盡個槓桿比例。但喺，俾你借咁多錢，用嚟投資啲乜？

（待續）

【珍惜香港】續 49/F

講到投資目標，上面都提過，又喺一個「債」字。雷蔓事件之後，响香港人嘅心目中，債，就成為咗魔鬼，但同時，本地對於一系列金融產品，監管上又大大咁優化咗喎。我唔會評論個別嘅金融產品，不過有一點要再強調嘅，就喺我長線投資嘅原則，尤其以高槓桿擴大資產嘅話，就一定唔可以投機；唔好以溢價收益作為投資嘅目標，寧願價格死牛不變，再以可觀嘅現金流回報抗衡僅存嘅價格風險。呢個原則，同投資物業都喺一樣，只不過，長線持有物業，可以長至一世，呢樣嘢，冇一種金融資產可以取代。

果次話，會提到自醉兄嘅投資，喺因為閣下曾經透露過一啲投資嘅目標。配合經濟週期，股債交替，的確喺一個合理穩健嘅標準投資邏輯。但我自己對股票就一向抱有偏見，因為始終喺以價格為主嘅投機嘢，同埋背後有較大嘅人為操控因素。至於基金，我亦有啲保留；一藍子投資，好睇基金經理嘅手段，都喺果句，俾啲睇唔見嘅人為因素主導咗自己嘅投資。不過我亦持有少量基金，用以勘探大圍市場嘅變化，同增加現金流嘅彈性。就好似閣下有投資嘅一隻基金咁，上月中就公佈咗會減息。話說，未達投資級嘅債券，又叫垃圾債券，經基金包裝過之後，竟然可以化身成投資級，銀行仲可以俾埋七成槓桿添；所以話，監管有幾嚴格，都要自己過濾一下；不過，果隻基金，過往表現都喺 OK 嘅。

响美國，話就話喺低息啫，但原來，發展中嘅企業，要融資都幾唔容易，而成本亦唔低。就好似香港咁，你去玩金融嘢，要借優質平錢，幾乎要幾多有幾多；你開間茶餐廳，試下攞自己嘅物業走去銀行融資，睇下人地點對你。所謂嘅商業利息，的確喺另一回事。不過，美國呢個情況，最近似乎已經開始改善，垃圾債券基金嘅利息回報，已經拉低到同新興市場嘅投資級債券基金幾乎一樣，即喺話，美國嘅經濟復蘇，又踏入咗另一個階段。响環球經濟新常態之下，息差收窄，恐怕會嚟自利潤嘅普遍下降，多過嚟自加息。

nobody 兄提到歐債；其實，香港嘅債市有好多選擇，揀美元或港元為單位嘅債，就可以避免匯率波動嘅風險。响香港，借嘅喺港幣，你話冇槓桿都還好，有槓桿嘅話，匯率波動嘅投機性，就會依比例擴大，咁就違反咗我行使槓桿嘅原則。就算人民幣，大家都認為長遠喺升，但匯率始終喺相對嘅，唔可以淨喺睇單一國家嘅經濟狀況，仲有環球變數，你升人地都升嘅話，匯價一樣可以喺跌。

中國仍然處於高發展期，以美元為單位嘅高息債，都有好多選擇。要揀啱，好睇眼光，因為真喺好個別性，冇特定嘅 INFO SOURCE。對目標債嘅企業，要深入研究一切相關新聞，了解佢嘅背景同歷史。你買佢債，就即喺借錢俾佢，所以佢點樣風光，都唔關你事，反而佢衰果陣點樣處理危機，先至喺你對佢有冇信心嘅關鍵。我手持重貨果隻，就喺基於呢個原則揀出嚟，不過人地最近已經變哂身仲升埋級添，依家唔再抵買。今日嚟自中國嘅高息債，幾乎所有都喺內房企，响全城唱冧嘅環境之下，真喺唔敢講埋啲引導性嘅評論。概念上，我認為一個眾所周知嘅問題，阿爺喺絕對有能力去成就一個軟著陸嘅。房地產經過一輪淘汰之後，總會有人跑出。都喺果句，買債，最緊要安全，睇人地點衰，緊要過睇人地點好；舉重債買球隊之類嘅，就真喺不敢恭維啦！

美元債嘅單位，一般喺十萬或者廿萬美元，nobody 兄講嘅門檻，喺唔喺呢個意思？我就未聽過有 AGENT 可以拆散嚟做；至於槓桿債，銀行都可以做到，要借，梗喺借優質平錢啦！槓桿債嘅門檻，好睇個別債嘅評級，同個別銀行嘅風險評估；就以廿萬美元單位為例，最高七成槓桿，最低就要付六萬美元成事。我喺响好早期就握住咗呢個機遇，可以算喺先鋒，而我嘅運作更複雜，槓桿亦攞到好盡。近來已經越嚟越多人玩呢樣嘢，銀行亦開始進取，不過主要做熟客，所以最好聯絡自己相熟嘅銀行了解咗先。

呢幾年，喺進入環球經濟新常態嘅轉變期，「債」嘅機遇，會再持續一段時間。不過，除著息差收窄，利潤會下降，而風險亦會上升，所以一定要小心選擇，同時要注意自己嘅總現金流，對抗衡價格風險嘅能力。有能力入市，都要有能力退市；因為金融資產，始終唔可以好似物業咁長線。仲有，一定唔可以投機。

順帶回一回引刀兄，我話細米，乜你就抽我後腳呀？大鷄細鷄，都只喺相對啫。依家住宅物業咁短缺，唔喺有需要嘅話，爭嚟做乜？不過坦白講，都喺果句啦，物業，始終喺最長線，再增持物業，只喺遲早問題。

珍惜香港兄

珍惜香港兄，

珍港兄，

多謝珍惜兄咁詳盡嘅分享!  

懶人呢幾日返大陸过中秋節，顺使响外家探吓大陸樓市狀況，结果同引刀一快兄所講一致，內地樓市一片死寂，都幾慘情，地產龍頭萬科年度盈利只及銀行30分一。

懶人兄

To 55樓 懶人兄

To 56樓 打工仔兄