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21. 打工仔 Andy
2014-09-04 12:55
蘋果日報
沙膽虹
2014-09-04

沙膽虹手記
沙膽虹手記: 有屋在手勿自尋煩惱

細價樓缺盤兼屢創新高,無樓在手的深感不安。一位去年見樓價高賣了自住單位的業主,租了一年樓後,終於按捺不住再高追入市。這也難怪,皆因不少人都會以炒股心態對待物業,見自己層樓升咗咁多,篤計數機賺了多少,就心癢癢要獲利回吐,覺得一鳥在手勝兩鳥在林,袋咗才是真,租住一、兩年等低位再買回來。去年賣咗今年追回,可能買貴一成,但有些相信梁振英上場後會整低樓市,連超級梁粉都四出叫囂,搖旗吶喊,唱淡樓市的鼓舞下,在2012年就搶先賣樓的,就更揼到爆,樓價起碼差了三成以上,還未計期間的租金成本呢!

其實,有樓在手自住的人士,根本不應隨便見樓價高賣樓,特別是賬面賺錢而又供得輕鬆的,賣來幹嘛?看淡最多就不要換大樓而已!即將退休的或已退休的,最多亦是大屋換細屋,不要租樓,不然幾年一搬,老人家如何吃得消?有間屋在手,往後亦可做逆按揭,既有屋住亦每月有些使費!

有屋在手的不要為樓價高低自尋煩惱了!

沙膽虹

22. 向饭民说不
2014-09-04 14:18

谁补贴谁,其实看租金和利息,通胀。

租金beat net 利息。net 利息,就是利息减通胀。

97到03年,肯定是业主补贴租客。这时利息减通胀达到5%,租金回报只有3%。

03年到今日变成租客补贴业主。今日利息减通胀应该是负,租金还是3%。

23. 亮劍
2014-09-04 15:32

to 5. 中女社社長

 

優化綜援強積金 退保始有出路

 

早前政府發表了香港退休保障的「發展的研究報告」(簡稱報告),建議每名65歲以上的長者,每月可穫3,000元的津貼,而且不用審查。

而這個「全民退保」的概念,當然有市場,但主要的問題是資源從哪裏來?是由政府承擔、市民還是企業?而最終又會否導致要加稅?

2041年耗920 錢從可來

全民退保的概念的「全民」可圈可點,所謂全民,是無論富或貧,只要是香港市民,就可獲得。如果沒有資源制約,這是好的,因為符合公平原則。根據相關建議,每名65歲以上的長者,每月可獲得3,000元的津貼,而一年就有36,000元的津貼。

簡單來說,如果有100萬名長者,一年政府在這方面的開支便要360億元。那麼360億元又是甚麼概念?

根據2011年人口普查,65歲以上的人口約有94萬人(見表),依據全民退保的每月3,000元的計算,一年開支便要339億元。報告又推算,到了2041年,65歲以上的人口會升至256萬人。而屆時政府在全民退保的開支,會增加至920億元!以上計算是以現今價格計算,還未計入通脹因素。

數以百億計開支,社會能否負擔?如果單由政府財政承擔,又是否可行?

20142015年度財政預算案的附錄B,顯示出這年度的社會福利預算開支,會達到569億元,佔整體預算的17.5%,是政府各項開支之中第二大。

而教育開支,仍是預算之最大部分,達到20.7%。衞生方面則是第三大,佔16.1%。這三個部分加起來,已佔預算的54.3%

佔經常開支2 可加難減

根據估算,在長者當中,有三分之一是屬於貧窮的,如果他們有申請到綜援,便應會反映在這社會福利的569億元預算之中。假設現在實行退保計劃,每年開支便有339億元,單一項目已佔政府經常開支的10.9%,數目十分龐大。

如果以2041年人口結構推論,假設現在有256萬長者,退保的開支便增加至920億元,佔政府經常開支的20%!當然這個結果是沒有計算到取消生果金及附帶的福利削減,真實政府每年增加開支的數目,應略低於上述的推算。但肯定的是,最終社會福利的開支,會超越其他項目,成為政府每年開支花費最多的地方。而這開支是每年都會出現,一旦出現,很難削減。

20142015年薪俸稅預算收入有529億元,而這個收入部分,連支付預算中的社會福利開支569億元也不夠,如果要新增全民退保,而金額全數由薪俸稅支付的話,相信稅率要大幅提升才行!不要忘記,未來在人口老化的情況下,就業人口比例會下降,這意味着加稅的幅度會很大才能承擔。

人均壽命趨長 負擔更沉重

2011年香港65歲長者佔總人口13%,亦即約6名適齡工作的成人供養一名長者;但預測到了2041年時,65歲長者佔總人口比例會升至30%,而每名退休人士只有兩名適齡工作的成人供養。

假設其他因素不變,建議全民退保之中,長者的36,000元津貼,每名適齡工作人士的承擔的金額會是6,000元;但到了2041年時,這個數目便升至18,000元!換句話說,適齡工作人士的承擔便將會是2011年時的300%!如果說要在職人士加稅3倍,這種建議又會否被市民接納?增加利得稅或銷售稅又是否可行?相信會有很多爭拗,不易取得共識。

明顯地,全民退保的問題,是資源上的制約,財務上很難做到收支平衡,達到可持續的目標。

2011年為基準,香港男性平均壽命為80.5歲,以65歲可以每月取3,000元計算,一名香港男性會收到55.8萬元的退保收益;而香港女性平均壽命86.7歲,那麼她們會收到78.1萬元退休收益。這個數字,會隨着人均壽命延長而增加,到了2041年,預期男性全期所收的退保收益會是69.8萬元;而女性則會收到92.9萬元。香港女性比男性多,而女性又比男性長壽,在醫療不斷改善的情況下,人的壽命只會愈來愈長,政府在退保的負擔,只會愈來愈重。要知道政府其中的工作,是要做到收入再分配及照顧有需要的市民,而不一定是全民。

「單收入」家庭多 打工仔靠MPF

如果財政上沒法支持全民退保效果,在財政資源有限的情況下,又該怎樣做?如果一些長者真的沒法支付退休之後的生活,那麼政府便應協助,但應該是有審查的,幫助有需要的人,確保資源運用得宜。而退休後的生活,個人亦有責任的,特別是現在的在職人士,應該加強他們對退休生活的準備。

現時香港的家庭結構愈來愈小,每個家庭住戶人數是少於3人。這表示每個家庭,大部分只住父母及另外一個家庭成員,可以是小孩,又或是祖父母。另外一個問題是,香港的主流是單收入(single income)還是雙收入(double income)的家庭?單收入是指只有一個家庭成員工作;而雙收入是兩個家庭成員同時工作(通常是夫婦二人)。

一人養三人當然較二人養三人吃力,而二人工作家庭會有兩份退休金。香港的人口現在有720萬人,而根據2014年第一季的政府統計,在職人士有372萬人。換句話說,在職人士佔整體人口51.6%,平均是每一人養兩人。如果大部分在職人士能夠為自己及家人退休生活準備一下,問題應該會好些。

根據世界銀行的建議,退休支柱有3項:政府的福利,香港的以綜援為主;個人的儲蓄及退休金的制度。

香港的綜援只能幫助真正的需要,低收入及缺乏財富一群。而普通市民,便要靠個人的儲蓄及退休金制度去支持退休後的生活。個人的儲蓄是個人的選擇;不同人會有不同的選擇及結果。相反,大部分在職人士都是歸入強職金的範圍,其餘是使用ORSO計劃。

截至20146月,強積金的總淨資產值為5,427億元。以僱員及自僱人士數目270萬人計算,每人戶口平均結餘為200,702元。

強積金由200012月開始實施,至今已近14年,假設一名僱員由23歲開始工作,在65歲之時,便會工作了42年。以強積金14年累積平均每人有20萬元計算,粗略估計,到65歲之時退休金應累積至60萬元以上。這個數字與男性能獲得「退保」全期金額相若(見表,以2011年計)。

成立年金 退休收入相若退保

換句話說,如果由剛剛出來工作的年輕人,立刻參加強積金計劃,到65歲退休之時,能夠取得的金額,平均應有60多萬元左右。如果屆時成立年金,大約每月能取得二、三千元左右,直至百年歸老,這個金額與建議全民退保的相若。而女性僱員能取得的年金會較少,因為她們壽命較長。當然每月單靠二、三千元,是很難生活的,但假如家庭夫婦二人都有強積金,加上個人儲蓄,情況會好些。

因為退休金制度要實施數十年才見成效,所以現在已退休及快將退休的在職人士便要處理。如果能夠優化現時的綜援制度,讓現在有需要的貧困長者,更容易得到政府的協助,是解決部分問題的方法。

其次是怎樣優化強積金制度?一些快將退休的人士,他們可能已供強積金近14年,但所累積金額仍未達到能支持退休生活。這部分的人士能否在尚餘工作時間加大供款?例如增加自願性供款?如果政府能提供扣稅作為誘因,在他們尚餘的工作期間,盡量累積退休金,情況會有改善。而怎樣強化強積金,降低收費,加強回報,令到市民對它更認識,更具信心是另外一課題。如果市民不信任強積金制度,又怎能建議他們作自願性供款?

撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授/市建局非執行董事

 

24. V Man
2014-09-04 15:53
我而家做緊二開三,如果搞好曬,一間自住,兩間收租,每月租金差不多2萬,但係利息開支只係1萬。真係租客供養業主喎!
25. 大虎
2014-09-04 16:13
V Man 兄,同你一様,預祝您老哥馬到成功。
26. 引刀一快
2014-09-04 17:54
哈哈哈哈,真可愛。
27. 圖片信息
2014-09-04 19:09
後台管理一下不良圖片信息.........致admin.....
28. 太過份了
2014-09-04 19:15
應該封鎖IP。
29. 路過
2014-09-04 20:12
好核突呀!
30. Oscar Lam
2014-09-04 20:17
To: Admin

強烈抗議!太粗俗了!應馬上採取行動!這和言論自由無關!
31. 因果
2014-09-04 21:01
只有剷除引刀一快,論壇才會回復和諧。
32. 地產學人
2014-09-04 21:19
應該將所有搞事者全部封刹
33. LaLa
2014-09-04 22:00
請admin刪除不文圖片吧
34. 打工仔 Andy
2014-09-04 22:29
網站負責人,
請立即採取行動, 刪除一切有破壞性的言論及文貼, 否則受害的將是整個網站! 
35. 打工仔 Andy
2014-09-04 22:40
網站負責人,
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36. 打工仔 Andy
2014-09-04 22:41
網站負責人,
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37. 打工仔 Andy
2014-09-04 22:41
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38. 打工仔 Andy
2014-09-04 22:41
網站負責人,
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39. 打工仔 Andy
2014-09-04 22:42
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40. 打工仔 Andy
2014-09-04 22:42
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