1.
Peter Paker |
2014-09-02 09:38 |
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就關於住宅按揭質素,我有一點想補充。在金融海嘯期間,香港失業率由2008年7月的3.2%急升至2009年8月的5.4%,期間住宅按揭的拖欠比率卻可保持穩定並無上升,反映港人有足夠儲備且無借大左,有很好的抗逆能力,詳情請看圖12。 相反,在金融海嘯及失業率急升的這段期間,覆蓋普羅市民的信用卡貸款,其拖欠比率反而因失業率急升而輕微上升,如圖13。從圖12 - 13,可以看到普遍業主比普羅大眾擁有較強的財力去應付逆境。 圖12
圖13
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2.
AH-HO |
2014-09-02 11:20 |
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謝謝PP的數據,看到香港的業主還款能力真的很好,宜家有埋3%壓測,業主守的能力再高D了。
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3.
nobody |
2014-09-02 11:29 |
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自從上次講完利率後,其本上都冇乜新野要講,因為真係大局已定,冇新既淡方論點,再交流都冇乜野學。不過見到有新博客入場,又去完外國有D新觀察,希望可以有D理性討論。 早輪去外國收樓順便視察下,週未當然都會去睇下人地open house, 基本上係要排隊入去睇(係得45分鐘時間開放),條隊多數係亞洲人(大陸人為主,另外有D星加坡口音)。大陸經濟唔好,反而令更多錢流出外國,而家美英澳紐加既樓市都係一片繁榮。美國EB5投資移民visa最近仲爆左quota要等下個財政年度先有,之前幾年都冇咁快用完(其實呢個只係兩年既Visa,之後要加碼投資)。 咁香港呢?其實當大陸客都適應3D,一手樓既溢價又會返來,而家地產商又投返地可能都係因為咁,到時就更加冇得跌。 咁大陸轉勢又會令香港,甚至世界PK嗎?就目前所見,以大陸行政能力,2020年人口日本化前要保住基本既穩定唔係問題(係媒體開放綁手綁腳既香港,佔中都比佢攪到潰不成軍,大陸連google都上唔到就更加唔係問題),到2020後就算經濟差人口都己經老到亂唔出樣。 只要係大陸係慢慢地走下坡,錢慢慢流出,咁世界其他發達地方既經濟都唔會有大問題,而香港既情況可能會有D似民國到日本侵華時期既租界咁,唔可以話好先進好有法治,但只要比中國其他地方好(即使香港變差),人同錢已經不斷流入(實質上係避風港),當時幾個租界每年都有高速增長直至日本全面侵華。而家好多人話大陸好香港好,但歷史上都有唔少例子係大陸好香港差(97-03,因為輸出通縮),更多係大陸差而香港冇差甚至好左,香港一直都係一個避風港。 睇返而家中俄美角力,結果唔單只冇令香港有錢外流,反而係有錢流入,情況令我諗起二戰時,無論猶太人同希特拉都放錢入瑞士,結果瑞士就兩面既錢都食哂(除左好彩死唔去果班),戰後成為世上人均最有錢既國家。老實講,如果普京一個唔覺意比人XX左,果D錢可能會一直留係香港..... 其實對於歐美來,丹麥都係一個避風港,2012年仲要出到負利趕錢走,但克朗都照升3成,不過樓就跌D,我search唔到有關既分析,可能係因為本身有租管同冇乜外來人口所以錢只係泊係貨幣度。
對中國富豪來講,澳紐加又係有避風港既作用,金融海嘯後人人以為PK,澳紐樓市都似香港咁短暫插一下(可以用noise去形用,市場本質係外圍出事其實對呢D市場有利),之後就因為資金流入而大升,到而家美國好返D話資金回流都冇任何跌既跡象。所以要睇大陸走下坡對外圍影響,唔可以只睇大陸內部,更重要係同時睇大陸外內既走勢既相關性。由2013年中到而家,中外經濟股樓都可以確定一個明顯背馳既趨勢,要改變呢個背馳,可能要等一D重大既改變,以大陸來講,主要係政策改變,打貪同放水都唔係,因上年已經係咁,反而好似背馳走勢既原因。 要斷估的話,可能令呢個勢逆轉既,就係大陸加息去以做震盪治療(係大陸放數既張化橋成日叫政府咁做,但唔好話政府,連財演界都冇人理佢,但我估佢作為放數佬接觸面會比大部份人多);習總而家要慢慢打貪(王岐山:以後你就慢慢懂),以中國官員數字計可能要打幾年,有排都唔可以開多條戰線,而且有呢個主張既李克強都靠邊站,可能性就更加低。我仍然睇大陸只會慢慢走下坡而唔會有重大問題,甚至會有幾個大反彈,因為可以freeride美國既科技創新(雙馬同近期既雷軍都係high-tech freeriders, 為中國創造巨大財富),俄國既反美自保亦令中國多左個中間人角色。 加息問題都可以保充小小,而家中歐美都冇通脹壓力,歐洲甚至係通縮,歐元走低令美國唔加息都吸引到人買債(最多蝕息賺匯),而中國放水可能有通脹壓力,但又可以調節物價係通脹比例出個好D既數字令人民好過D,加上中共係以面子維持既政府,唔會比差既數字出玩,多數都會靜靜地放水去保一線樓市,連理財產違約影響咁多人都可以拆掂,樓市呢D可以case by case咁估價就更加唔係問題。
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4.
打工仔 Andy |
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2014-09-02 11:46 |
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5.
打工仔 Andy |
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2014-09-02 11:48 |
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To 3 nobody兄 分析得好!又學到野!Thanks
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又萬千理論蒙朦懵,唔敢立願,又出番正身。
加息問題都可以保充小小,而家中歐美都冇通脹壓力,歐洲甚至係通縮,歐元走低令美國唔加息都吸引到人買債(最多蝕息賺匯),而中國放水可能有通脹壓力,但又可以調節物價係通脹比例出個好D既數字令人民好過D,加上中共係以面子維持既政府,唔會比差既數字出玩,多數都會靜靜地放水去保一線樓市,連理財產違約影響咁多人都可以拆掂,樓市呢D可以case by case咁估價就更加唔係問題。如果你係毛澤東,你就可以咁講。 2014年8月29日之前唔計,2014年8月29日之後,邊個試過冒人名出帖,邊個就投資蝕五年,講句好就得架喇,講句好就會靈驗,嚟喇!
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nobody 兄篇文寫得唔錯, 令我而家仲未離位出街食飯.
縱觀現在環球經濟形勢如下: 美利堅: 經濟緩慢地復甦, 比歐洲好; 息又好似唔係好加得落. 歐洲: 經濟差, 公司競爭力差, 冇咁多job去吸納大量失業人口; 印銀紙如箭在弦. 而且不知道俄羅斯斷油後會有甚麼打擊 大陸: 去到第二產業轉型第三產業的瓶頸, 面對高不成低不就的陣痛. 滬港通可能就是引活水搞好A股, 類似學美國搞好股市希望能搞好實體經濟? 日本: 印銀紙印到濫, 經濟陰晴不定
香港何去何從? 繼續左右逢源, 加快建設大嶼山及其他, 嘗試取代瑞士成為全球資產管理中心. 吸引high net worth美國富人移民香港. 等其他人PK之時, 香港便可以笑傲江湖了.
好了, 也飯去
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”咁大陸轉勢又會令香港,甚至世界PK嗎?就目前所見,以大陸行政能力,2020年人口日本化前要保住基本既穩定唔係問題(係媒體開放綁手綁腳既香港,佔中都比佢攪到潰不成軍,大陸連google都上唔到就更加唔係問題),到2020後就算經濟差人口都己經老到亂唔出樣。“
你係咪喺廟街賣大力丸果位叔父?
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10.
Thanks Nobody |
2014-09-02 15:36 |
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11.
Thanks Peter Paker |
2014-09-02 15:42 |
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Thanks Peter Paker. Insightful analysis.
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12.
長期讀者 |
2014-09-02 17:22 |
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13.
長期讀者 |
2014-09-02 17:30 |
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我是擦鞋仔,但擦得很開心。 引刀一快,給力呀。 給多點見解。CCL 見118。 現在樓價很高,我想買多一個細單位都不夠膽了。 但我看樓價只會在高位上落10%。
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我支持引刀兄的論點,大陸好快爆,港樓至少趺三至五成,所以上月將所有物業賣走等遲d執平貨。到時引刀兄記得提醒小弟呀!
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16.
引狗入洞 |
2014-09-03 00:16 |
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2014年8月29日之後,邊個試過冒人名出帖,引刀一快就投資蝕五十年,全家死剩佢,講句好就得架喇,講句好就會靈驗,嚟喇!
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17.
To 9/F 引刀一快 |
2014-09-03 00:21 |
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18.
長期弱者 |
2014-09-03 00:31 |
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擦鞋仔,睇你擦得開心幾耐。引刀兄自問係有料之人,CCL年底見118有乜出奇?
引刀兄,不如咁,如果見到118就大家一齊向你賠罪,幫你擦鞋,見唔到就麻煩你自動消失,好唔好?
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19.
引刀一快. |
2014-09-03 00:39 |
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2014年8月29日之後,邊個試過冒人名出帖,引刀一快就投資蝕99年兼含家產,講句好就得架喇,講句好就會靈驗,嚟喇!
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20.
Tony Starks |
2014-09-03 00:54 |
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支持15/F法屎兄的論點,引刀好快爆,佢副身家至少跌三至五成,所以上月賣晒所有大陸物業等執引刀兄啲跳樓貨,到時引刀兄記得要好好活下去,千祈唔好燒炭,唔係接左你啲貨嘅會好慘。
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