|
|
梁兄，
這是我們昨晚談及的一篇舊文，答應過你今日在這裡重貼。
----------------------
法子《入息中位數這說法》
2014年04月25日
這是我反駁過很多次的錯誤說法「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅，所以樓市有泡沫」。
樓市不能只看「新增的財富」（打工收入）去判斷負擔能力。
香港只有120萬私樓，即係最多只看香港頭17%富有的人的負擔能力，實際上只應看頭12%富有的人，因為有人持有多於1間屋，香港頭12%富有的人，大多都不是靠「打工收入」來買樓，是用「已累積的財富」。
工資中位數是「全港勞動人口工資收入的中位數」。跟社會上頭12%富有的人的購買力有關係嗎？
除非，政府把12%這比例增加到50%，即係起多百幾萬個私樓單位，否則大眾打工仔就會爭輸畀社會上頭12%富有的人。
所以「樓價升幅已經高過人工中位數的升幅，所以樓市有泡沫」這說法是不合邏輯的。
備註： 2011年全港： 持兩個物業有29.5萬人 持5個單位以上有36,749人 持10個單位有6102人 持100個物業有39人
|
|
|
|
法子兄: 這些年，有三辣招的年代，持有物業人數的結構應該有所改變。 我認為持有2個物業以上的人數， 我認為持有5個物業的人數， 我認為持有10個物業的人數， 我認為持有100個物業的人數，都會增加。而持有2個以下，或1個自住樓的人數會減少。 這些年，這些人持有的物業都給辣招震走了。尤其是細價樓，很多都盡入強者之手。 正是: 滾滾香江東來水， 淘盡多少英雄淚。 祝梁兄一紙風行。
|
|
|
|
CCL 喺97年6月底及10月中都衝破过102点，但最终唔能夠企穩，形成雙頂回落。 在呢兩個雙頂出現之前半年，即97年初，CCL 大约做 80点。 但踏入97年唔知D人係咪驚唔再買就以後無得買， 一窩蜂不問價咁掃貨，買唔倒私楼嘅，就鬼揸猫挖，迫政府派首期，起公屋、居屋同夾屋。 根據本人推算，在97年1月起那些準買家所入的單位，大約比一年內平均数高兩叁成，加上97上半年為数不少的買家，根本無上会準備，那麼呢度已經炒过龍、果度D玩家又只係督手指，咁个市唔爆有鬼！
|
|
|
4.
AH-HO |
| 2014-08-19 11:29 |
|
大家好。最近來到呢到，見到大家有水準的分析，先謝謝大家無私分享。 見到法子兄的數據，是按個人的收入來分析。我想用household income來說說。
香港2013年底有1.12M私人單位，按法子的數據，有30萬的單位是由擁有多於一個單位的人持有。故此，香港約有80萬個家庭擁有自己的物業。 香港約有2.4M家庭，所以只有33%左右的家庭擁有物業。按2011年的人口普查，家庭入息3萬以上的家庭是所有家庭的前34.8%。所以，大概可以說，如果家庭入息沒有3萬以上的，真的不應該勉強上車。 還有，按這個原則，他們的月供款可以到15000，其實可以承受5-600萬的樓價。當然，願不願意5-600萬買個上車盤，是另外一回事。
拋磚引玉，有錯請指正。謝謝。
|
|
|
|
加上97上半年為数不少的買家，根本無上会準備，那麼呢度已經炒过龍、果度D玩家又只係督手指，咁个市唔爆有鬼！
****
呢啲就係大家一直期待政府繼續放任， 什麼都不管所付出嘅代價。
|
|
|
|
to 4
一邊係個人, 一邊係家庭, 好難就咁比較
e.g. 某夫婦, 買左2個單位, 每次都聯名, 會令 "持2個物業" 多左2個人
e.g. 某夫婦, 買左2個單位, 分別用個人名義, 就都入唔到 "持2個物業" 的統計數字
尤其呢幾年, 個人名義買樓可以避稅, 影響就更明顯
|
|
|
7.
AH-HO |
| 2014-08-19 13:06 |
|
to 6, 謝謝你的提醒。我手上數字確實不夠，沒有考慮到這些情況。
但我好清楚的事實，就是報紙老成日講人均/家庭入息中位數vs樓價，肯定是以偏概全的了。不過呢到的師兄都應該全知道的了。
|
|
|
|
呢啲就係大家一直期待政府繼續放任， 什麼都不管所付出嘅代價…………
如果自我陶醉兄呢幾年有睇过小弟的回應，我係認為政府在房策中，应有些微調。 正面信貸資料庫……呢个係好的政策，应保持。 收緊按揭……加3厘压測继續，但可作以下調整：銀行楼按加按揭保險最多只借八成，首置人士上限只能借400万。而購買楼價500万到1000万物業者，可借足七成。價值1000万以上的私楼就最盡六成。 限量限呎……捉蟲政策应于取消。 SSD……由從價改為按賺價收取，例如一个物業3年内轉售，你業主賬面賺咗1百萬，咁唔該交SSD30万。 BSD……那些有合法工作合約的港漂，要是能取得指定僱主担保的話，可在他們取得香港永久居民身份後，取回之前所繳的BSD及DSD。而商業机構可宣誓，購買之物業係作自用用途，亦可免BSD，最後收購舊楼重建的交易，可俾夠十年人哋去集齐業權同起楼。 DSD……2手楼業主在一年內換楼，可免DSD。 如此這般可免全人類，齐向细碼楼市場進攻。 有效解放细碼樓2手供應。 加快市區重建步伐。 閘住实力不足的人高追细價楼去送死。
|
|
|
|
|
|
|
我只不過是認為自我兄及引刀兄,係兩個明白事理的人咋. 本人只希望拋磚引玉,其實真理唔係愈辯愈明的嗎?
|
|
|
|
喺醒就应该研究下物业如何组合，并不是等跌等咗好几年都仲等紧.....第一个
|
|
|
|
to 11
其實睇好定睇淡, 都無咩問題
觀點與角度, 兩個人睇同一件事, 結果可以好唔同
重點係要有理據, 正反方一齊討論, 反而令大家睇到更多更廣
但最怕有啲人, 好似啲啦啦隊咁,
聲大大只得巴口, 無落場踢不但止, 唔識戰術, 又唔識睇形勢,
輸到五比零都只係識响場邊大叫加油, 實質支持卻丁點都做唔到...
|
|
|
13.
脫苦海：新供應快應市 買家勿心急上車 |
| 2014-08-19 15:06 |
|
2013年7月27日
樓市走勢多變，網上地產博客脫苦海接受本刊訪問時稱，料下半年樓價將窄幅上落，呈現橫行，估計待未來兩年新供應逐漸增加後，樓價勢必下滑。現時樓價偏高，絕非入市良機，上車客如非必要，可暫時「忍手」。
反映整體樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），上周報120.14點，雖然指數於3月中，因政府出招效應現下滑，但其後一直在118至120點間上下徘徊，暫未見太大突破。
脫苦海稱，預期直至今年底，樓價將維持窄幅上落格局，呈現橫行，現階段樓價難以再展升勢。另一方面，發展商沒有清貨壓力，不需要透過大劈價沽售單位，二手業主也沒有平價賣樓的誘因，加上市場需求依然存在下，令樓價不致大跌，除非出現突發的利淡事件，例如：區內出現戰爭，或是中國經濟硬着陸，樓價才會出現大幅滑落。
他估計，待14至15年，新供應可以樓花形式發售，以及逐漸建成入伙後，市場供應量增多，屆時樓價將有回調壓力，但相信跌幅不會如97至03年時，累跌七成，除非屆時市場的供應及需求同時失衡，以及外圍與本港經濟環境大變動，才會出現大跌市，否則跌兩成左右就會止跌。
樓價最多跌兩成 粉嶺上水高危
目前樓價偏高下，加上銀行收緊物業按揭成數，此時絕非買樓的好時機，情形就彷似「前面有一大堆食物，為何現時要以高價買一串魚蛋吃？」而且普遍市民「一世人買樓的次數有限」，應該作好長遠規劃。例如，過往05及06年，與08及09年時均屬理想的入市時間，若錯過了，可以嘗試用5年為期，去等下一次的下跌浪。此外，他估計，部分樓價「炒過龍」的區域，如粉嶺及上水，目前實用面積平均呎價介乎$7,000至$9,000，已屆偏高水平，料面對跌市時樓價下調幅度會較其他地區大。
他續指，以現時情況，上車客要買樓入市，必須考量本身的財政狀況，工作本身是否「穩陣」，認為可以選擇暫時租樓，儲蓄更多的資金作首期，待樓價下滑時才入市，當然暫時承租的單位租金不能太高，否則便失去儲錢之效。
故此，他建議選擇承租剛入伙的新盤細單位，因新入伙屋苑租盤供應量充足，租金自然受壓，可以較低的租金租住，而且單位內籠及設備均新淨，毋須額外花費。不過必須留意，承租一年後，大部分業主會因單位租值偏低，而選擇不再續租，所以要選擇一些有新盤排隊入伙的區域，例如將軍澳，待本身的單位租約完結後，剛好鄰近又有新盤入伙，租金升幅或較市場低，這樣就可爭取更多時間，儲蓄資金作首期買樓。
至於換樓客若能做到「高買高賣」，問題則不大，但要小心處理額外印花稅（DSD）的問題；投資者則可選擇在舊區尋寶，購買不設會所的單幢樓單位，其管理費較新樓及大型屋苑低出一截，回報更理想。
一手不減價 增優惠吸客
一手市場方面，脫苦海認為，隨發展商漸漸熟悉《一手住宅物業銷售條例》，為求追回上半年的業績，下半年推盤時定價上會較貼近二手價，過往高出同區樓價三至五成的情況將不復再。同時他相信，發展商會藉推出置業優惠吸客，避免以低價作招徠，而隨可推售的新盤數量增多，估計下半年的一手交投量將較上半年顯著上升，預期成交比例可達整體的四成。
對於近期代理業界要求政府撤銷的3D辣招，他認為額外印花稅（SSD），對打擊住宅短炒賣的確有幫助，但認為3年的SSD捆綁期較長，降回以往的兩年期則較理想。另外兩招，即買家印花稅（BSD）及DSD，前者阻礙外地人及公司客買樓，後者則影響市民買樓收租，妨礙市場發展，都應該取消。
買樓收租 最怕變凶宅
網上地產博客脫苦海，由02年起展開網上寫作生涯，於個人網誌上，發表對樓市及股市的評論文章，至今已有11年時間。他指出，自己本身亦有正職，而撰寫評論文章，純粹為個人興趣，雖然過往亦曾探討股市動向及變化，其後發覺愈來愈難獲得有關資料作評論，故由08年開始，改為集中火力「講樓」。
雖然經常就樓市未來走勢作分析，但他目前只持有1個位於大角咀的單位作自住，他認為，買樓收租最麻煩之處，並非遇上「租霸」，而是一旦有租客在單位內發生事故，淪為凶宅，物業價值即時大打折扣，認為有關風險無法計算，故未有投資物業收租。而閒時除寫作外，也經常四處遊歷，遊山玩水，例如在動筆寫文章前親身「落區」，實際了解區內的情況，以及往後的發展。
|
|
|
14.
自我陶醉 |
| 2014-08-19 15:07 |
|
亮劍兄
小弟對所提出的修改看法如下： 1. “SSD……由從價改為按賺價收取，例如一个物業3年内轉售。” 雖然可以增加流轉， 但這還是會為炒家提供薄利多銷嘅空間。無法完全杜絕炒賣。
2. “BSD……那些有合法工作合約的港漂，要是能取得指定僱主担保的話，可在他們取得香港永久居民身份後，取回之前所繳的BSD及DSD。” 政府首要目的是要先讓本港市民置業， 而非照顧非港居民， 而且， 如何釐定“指定僱主”？ 太緊畀人話歧視， 太鬆就會增加大量假受僱了。
3. 另外， 我日前提過附加差餉，按所持有單位數量徵稅。 增加長期大量持貨成本， 例如，
持有一間免稅 第二間稅率為差餉300%， 每季繳交 第三間稅率為差餉350%, 每增加一間加50%， 如此類推。
公司稅率劃一由300% 起， 第一間不獲豁免。
這樣， 換樓客便可因應市況及個人情況， 安排出售單位， 亮劍兄認為可行嗎？
|
|
|
|
睇個超級走勢圖，可見樓市無乜大礙。加埋各位師兄的數據，國外政府貨幣寬鬆持續，利息低位橫行走勢未變，國內政經改革有望進展，人仔對港幣在升值態勢，港府增加供應難達標。在此形勢下，望樓價下跌不現實，買也不買都是艱難取捨。
|
|
|
16.
自我陶醉 |
| 2014-08-19 15:11 |
|
港島樓價圖對我的啟示：
1. 圖中可劃分三條上升軌， 第一條是從1967底部至1974底部形成的上升軌， 第二條是1967底部至1984底部形成的上升軌, 第三條乃梁兄所畫的上升軌
2. 三條上升軌的斜度一條比一條少， 代表長綫上升動力不斷在減弱中， 期望升幅如以往的十幾廿倍， 是一個難以實現的期望
3. 第一條從1974年延伸出來的上升軌於1980年跌穿後，1997年回試該上升軌底部不破後出現急速下跌， 並於98年跌穿從1965~84伸延出來的第二條上升軌， 動力已下降一級至03年伸延的第三條上升軌
4. 03年開始的上升， 是沿軌道龜速爬升， 但要小心一旦跌穿， 便要再向下尋底了。
|
|
|
|
I make more sense to compare it with other asset classes. People made couple of hunred dollar in the mid-60's.
|
|
|
|
TO自醉兄 ，睇圖的野，真係仁者見人，智者見智，我是初學者，請多指教。不過呢幅圖我重點睇長線，長期支持線不容易跌穿，03年的底，當時係多重打擊做成，伸延線無咁企，底位比之前底位高，高位也比之前的高位高，一浪高於一浪無變。結合市場氣氛，政治經濟政策，實未敢睇淡!
|
|
|
19.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-08-19 17:26 |
|
懶人唔不善於睇图表，但係發覺其實將條曲线分三截睇，最後嗰截银碼以1000-10000作相同高度顯示，斜度會平過頭2截，其實升得最快係最後嗰截，即單位時間升得最急應該係03-13年嗰截，請用等距價格升幅重繪應該睇到，懒人覺得係咁。
|
|
|
20.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-08-19 17:33 |
|
雖然10蚊呎升到100蚊呎=10倍，1000蚊呎升到10000蚊呎都係=10倍，但係頭10倍同尾10倍就係蚊脾比同牛脾咁大分別，要攞錢埋單就知味道。
|
|
App下載
