地產論壇
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21. 蜕变中嘅懒人
2014-08-18 14:17
TO 20樓 引刀一快兄
今日應該仲未完,上網check吓先穩陣啲,好多好野,門票有2種收費,淨3樓$25蚊,連5樓加多$15蚊,最好去71買咗飛先,否則排長隊,有長者咭唔使飛。
22. 肥婆四
2014-08-18 14:32
法子兄問陸生的問題其實背後只是希望陸生解釋樓價下跌的理據,以睇相佬假如話閣下幾時死做例,若閣下如果未比佢即時嚇死,重有小小春的話,問一聲先生何以見得呢?我擔保睇相佬百份百會解釋清楚,靈唔靈一件事,佢點都會解釋下假馬,唔通口啞啞顧左右言他咩。佢分分鐘仲會叫你點樣趨吉避凶,或者化解下咁嘅。
23. 亮劍
2014-08-18 14:52

名義利率和實際利率

 

所謂名義利率,是央行或其它提供資金借貸的機構所公佈的未調整通貨膨脹因素的利率,即利息(報酬)的貨幣額與本金的貨幣額的比率。

  名義利率雖然是資金提供者或使用者現金收取或支付的利率,但人們應當將通貨膨脹因素考慮進去。例如,張某在銀行存入100元的一年期存款,一年到期時獲得5元利息,利率則為5%,這個利率就是名義利率。

  名義利率並不是投資者能夠獲得的真實收益,還與貨幣的購買力有關。如果發生通貨膨脹,投資者所得的貨幣購買力會貶值,因此投資者所獲得的真實收益必須剔出通貨膨脹的影響,這就是實際利率

  實際利率,指物價水平不變,從而貨幣購買力不變條件下的利息率。名義利率與實際利率存在著下述關係:

  1、當計息周期為一年時,名義利率和實際利率相等,計息周期短於一年時,實際利率大於名義利率。

  2、名義利率不能是完全反映資金時間價值,實際利率才真實地反映了資金的時間價值。

  3、以i表示實際利率,r表示名義利率,p通貨膨脹率,那麼名義利率與實際利率之間的關係為 i=\frac{1+r}{1+p}-1,當通貨膨脹率較低時,可以簡化為i\simeq r-p。 

  4、名義利率越大,周期越短,實際利率與名義利率的差值就越大。

  例如,如果銀行一年期存款利率為2%,而同期通脹率為3%,則儲戶存入的資金實際購買力在貶值。因此,扣除通脹成分後的實際利率才更具有實際意義。仍以上例,實際利率為2% - 3% =-1%,也就是說,存在銀行里是虧錢的。

在中國經濟快速增長及通脹壓力難以消化的長期格局下,很容易出現實際利率為負的情況,即便央行不斷加息,也難以消除。所以,只有實際利率為正時,資金才會從消費和投資逐步迴流到儲蓄

 

24. 後覺
2014-08-18 15:42
想知,升或跌,加或减,参考萬物週期表呢。任何事物都有週期表現。
还有,要跌唔一定加息,政冶因素,經濟環境突變差,天災人禍都可以。(世事無絕對)老友。
25. CD ROM
2014-08-18 16:10
亮劍兄:

你呢個針對名義利率和實際利率係一個十分好的reminder, 唔好等人地比mortgage-link你去賺2厘好似好好ga, 其實無乜著數...... 叫做你要保留果份HKD cash有d回報咁啦, majority真係要再度度...

資產如車位, 會唔會係一個好D既地方安置資金呢?
26. 引刀一快
2014-08-18 16:31
To 22樓 肥婆四兄

你今次解簽似乎解多咗本三國演義岀嚟喔。
我喺呢個論壇都唔止一次俾人逼我出確實下跌日子,係一D隨意名嘅署名,同埋小陽,唔駛講小陽呢位偉大嘅尖兵梗係有人篤,我嘅預測係一年內,最多年半開始跌,下跌深度4成,時長唔知,另一位預測始跌位嘅係自我陶醉兄,明年中,而好友中公開過始跌位嘅,記憶中係得亮劍兄一個,2017年中。事後話我會鞭佢屍喔。
始跌位,即係樓市仲可以挺幾耐,係亮劍講咗咋喔!
27. 智勇强愚
2014-08-18 16:49
2003年~2004年入市的是勇者也(食物鏈最頂層),50年—07年入市的是智者也(食物鏈第一层),08~09年入市的强者也(食物鏈第二層),2010~2012年入市的後知後覺者也(食物鏈第三層),2013~現入市的實際用者也(食物鏈最下層),之後可能还有更底層。
如果是獵食者,最佳獵食季節(Timing)已過,如果是食用者,幾貴都無所謂呢!照食也,不過以後唔好肉赤就得啦!
28. Marco
2014-08-18 18:01
睇黎我係強強者!哈哈
29. Strictly speaking
2014-08-18 18:46



呢度個個都喺風水佬、睇相佬、吹水佬……



30. 引刀一快
2014-08-18 19:40
我承認引刀絕對係吹水佬
31. 肥婆四
2014-08-18 19:43
回26引刀兄,好友淡友無所謂的,無話邊個實贏,若對方要求論據,好應該擺出來,至於對錯,此終要耐心等結果。大家知法子兄,亮劍兄,P P 兄以數據論好,後市亦的確如此應值得學習,放開懷抱,互相學習,勝敗乃兵家常事,共勉之。
32. 引刀一快
2014-08-18 19:55
To 肥婆四兄

勝敗乃兵家常事,不過,後市如何未知喔。
33. 自我陶醉
2014-08-18 20:07
肥婆四兄,

講得對!  


引刀兄,

你係唔係睇漏咗呢句呢 “無話邊個實贏”。  我就係風水佬喇, 因為我相信"風水" 會輪流轉, 哈哈!
34. 引刀一快
2014-08-18 20:09
其實,今日法子兄呢段貼文,我就有個睇法

節錄自2014年8月15日
曾淵滄專欄:爭貴樓顯人性弱點 - 曾淵滄

2013年,港人不吃不住,買樓需儲錢14年。2002年,買樓只需4年。2002年,樓價如此便宜,為甚麼港人不爭着買樓,今日樓價創新高才爭着買?這是人性弱點的最佳展示。

1997年,買樓需儲錢幾多年?
1997年到2002年,香港人口係增長還是萎縮?
如果係增長,咁多岀嚟嘅剛需去咗邊?
2013年要用14年,咁如果2018年只需用8年,等4年可以慳番6年,咁唔知大家會點取决?
35. 引刀一快
2014-08-18 20:19
自我陶醉兄

我睇到呀,肥婆四兄話:“ 若對方要求論據,好應該擺出來,至於對錯,此終要耐心等結果。”

我論據好簡單,就係大陸經濟唔好,大陸樓市冧。
但係我呢個論據一出,成個場都靜咗,再有人蒲頭就顧左右言他.......................
唔該俾個論據我,點解咁高調嚟ignore我嘅論據先。
36. Oscar Lam
2014-08-18 20:21
9/f 自醉兄,
請問美國10年債息在2-3厘上、下浮動,是否意味著美國將長期保持低息?另外,10年債息和按揭利息有何關係?謝謝指教!
37. 自我陶醉
2014-08-18 20:24
引刀兄,

你喺大陸住, 又熟大陸, 你又叫人點回應你呢? 我對大陸一直都比歐美有信心, 但你比我熟大陸, 所以都唔知點駁你喇!
38. 刚性求真
2014-08-18 20:36
就算曰後本港人囗不斷增長和每日有移民湧入,提供了住屋刚性須求,但这些刚性須求都分2種。
1)大部份是公屋分配的刚性須求(根本冇錢買私樓),公屋是最刚性須求的。
2)部份才是私樓的刚性。對私楼的益處未必很大。
39. Oscar Lam
2014-08-18 20:40
35/f 引刀兄,
我對大陸樓市並不太悲觀。主要由於地方政府的重要財政收入來自賣地和房地產相關的稅金收入。房地產價格硬著陸將嚴重影響地方政府的收入和穩定,這是中央政府所不願見到的。最近許多地方放寬購房限制這是這個原因。如果中國政府不想樓價急速下跌,以中國政府的辦事能力,我相信是絕對做得到的。
40. 小陽
2014-08-18 20:42
To引刀兄,
我當初都係這樣想,但我睇到習總做到野,打開大陸資本大門,國企改革,有水入,樓價㝝,等D博士/白武士入黎,不斷發點心債,同美國一齊鬥多債,攬住一齊生,too big to fail
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