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自醉兄，我亦曾記得你講過Timing，但須知到呢樣嘢就係最難，最難吼得凖啊。
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22.
80後求生隊長 |
| 2014-08-13 14:38 |
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Saturday, August 9, 2014
點解香港樓市咁好玩?
前兩日有記者朋友問我點睇香港樓市，當然當中有好多引導性的問題，如話加息唔怕會冧啊，買地產股係咪回報比買樓高啊，呢D問題我都答過好多次亦廢事講。不過其中一點我認為值得去研究下的，就係點解香港的樓市咁好玩，咁多人玩?
隊長認為成件事主因係香港的樓市存在一個好大的demand vs supply的失衡，導致想買樓的人好多，價錢推左上去之后，買到樓的人就會被標籤成勁人，而呢個遊戲日日夜夜都有人加入，先唔好講個價的走勢，只要能夠參與其中講埋一份，已經好過癮，但更精彩的係人大左你就自自然然被迫加入玩呢個遊戲，而玩得遊戲就無人想輸，買樓就慢慢變成一種成功的全民會考。
之前亦講過，其實需求上，隨住80后90后00后的出身，呢D友仔越黎越唔捱得(我都係)，而你更加唔好講話叫佢地捱，根本唔岩channel。由細到大要乜有乜的呢一輩，到左二十出頭就更加想有自己的天地，而我講緊的係差唔多一人一單位的需求，呢一個需求的形成唔需要好多時間，基本上一個晚上瞓醒就可以多一個需求，所以你可以諗下香港咁多后生仔女，佢地突然話要樓就要樓，需求增長速度只係以日黎計。
但相對於每日增長的需求，供應就相對係長好好好好好多。先唔好講你有無地呢D野，我就講呢家拍板起得到幢樓出黎都要2-3年時間，但你班友日日都多一千幾百個人話要樓，根本上呢條數係"無L得追"的! 而且大家都知道，要係香港搵到地難，搵人起得快又係難，此消彼長的情況下，根本需求係無可能靠供應滿足，因為limited supply下的香港樓市，供應的週期對比我地人類的慾望實在太太太慢了。
故此，你可以預期係一個咁一面倒的樓市下玩，做買家買到貨一定有著數，承接力亦唔係好怕，唯一就係驚價錢太高炒過龍要跌，呢個又好似去番D人問呢家係咪太太太貴的問題。之不過，仲有一個問題係除左收入以外，仲有父母的財富效應。很有趣的係隊長前兩日睇左一篇40歲樓下全球富翁的十大排名，有7個人都係靠繼承家產而發達的，呢個亦係一個無可否認的事實，就係好多時你去買樓，你靠自己能力，但同你同場競技的人卻係成家總動員一齊夾大份同你玩，咁拗過手瓜你係輸都無計。
呢個傾斜左或扭曲左的樓市遊戲，隊長認為係香港人的怪獸家長時代下會更加明顯地鬥玩身家，亦即係話樓價以前係按一代人的能力去計樓，而呢家的樓價係按兩代人的能力去計數，咁你話幾時爆呢？我唔知，不過似乎係目前政府出左咁多招控制按揭下，我覺得有排都未爆。
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好風當揚帆，順水早行舟。 莫道牆頭草，我自得春風。 微風春意暖，起舞翩花枝。 欣傳驚雷雨，正是滋潤時。
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24.
Oscar Lam |
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| 2014-08-13 15:05 |
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22/f. 80後求生隊長
The analysis is interesting, useful and reasonable. |
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25.
火四郎(維園亞伯) |
| 2014-08-13 15:12 |
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房產房產,
第一間係房, 第二間先係產.
點為之好? 睇你講的係"房"定係"產"
如果係房, 即係自用, 最緊要, 就係夠大. (因為, 你永遠都係唔夠住才有誘因去換樓. 至於你說的交通, SORRY, 每人都無可能只做一份工, 亦無能力去決定公司是否會搬遷)
至於"產", 最簡單. 因為投資只需要睇數據. 股兄所講的回報率係一種, 而另一種, 就係要搵交投量高. 因為"產"係講求"Liquidity", 流動性越高, 越保值. (套用在股票係相同的)
而回報, 除咗睇"租值"回報, 亦要睇"升值"能力. 股息同股票價格上升, 未必係相等. 而我多年投資的經驗, 租值回報越高的, 多數係"升值"能力較低的物業.
你鐘意投資定鍾意"收息", 各有取向. 這就好視乎投資者的個人取向.
http://hkcitizensmedia.com/author/andy-wong/
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平心而論，講到信邊個呢樣嘢，唔係話一個高學歷人士就一定凖，而一個在街市賣菜的阿姐就一定唔凖。現實上在街市賣餸菜的大哥大姐，他們擁有幾層樓及子女在外國留學的大有人在，且比例亦相當高，相反很多擁有碩士學位的人士都係打份普通工而已。我並非鼓勵讀書無用論，我十分鼓勵讀書，讀得愈多愈好。話回正題，我和自我陶醉及引刀一快兩位，一向在樓市意見方面不盡相同，但我看出自醉兄是一位很有水平的專業人士，中英文及文章表達能力了得。引刀兄的語文水平亦甚高超，好些中文單字在下都要向他學習。這並不最重要，最重要是他們兩位都是沒機心及正直之人，意見不同無所謂，兩位都很值得欣賞。有時候討論經濟樓市也不一定要吓吓用理論學術來唬人，因此論壇也並非專家或學者的專利區，而是能讓一眾小業主及小投資者都能參與，讓大家能從交流中吸取更多經驗，理論只是用來支持發言者的論點，希望更能爭取令人信服而已。但如單一著重於一些自命為財經專家者的發言 而輕視一些普羅者的發言，那相信這論壇沒太大吸引力了。何不百花齊放，百家爭鳴，豈不更好？哈哈！
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27.
Oscar Lam |
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| 2014-08-13 15:41 |
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我係一個60後，喺90年代置業果陣，全靠个人努力，呢度包括首期同埋每月按揭供款。 與我同一時候首置的同學、同事及朋友，處境亦相差無幾，果陣有上一輩幫忙置產者，可能係十中無一呀！ 反觀現在香港，那些80~90後置業者，冇上一代幫拖，反而可能係少數，而且係極少呢隻！ 我好希望有学者做一个大型民調，調查一下呢幾年那些首置人士：- 首期点來？ 首期儲咗幾多年？ 有無長輩科首期？ 每月按揭供款边个出咗大份？ 呢个調查報告之结果，可供政府高官作為制定房策的参考，請学者慎重考慮！
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29.
LIKE |
| 2014-08-13 16:40 |
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30.
自我陶醉 |
| 2014-08-13 16:51 |
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順民兄，
小事一宗， 何必同啲冇容人之量嘅人一般見識呢！
講到入市出市嘅timing比較複雜， 很難三言兩語寫出來， 我嘗試簡單講， 首先當然要對所投資嘅嘢價值同價位要有認識， 我之前提過價值投資法裏一個Margin of safety 嘅概念， 就係值一蚊嘅嘢， 唔好用多過一蚊買， 留番啲緩衝畀自己。 至於出市時間， 當然係要一蚊以上喇， 當你見到市場大把錢， 個個都話會升， 賣當借甚至幾代人嘅錢加埋都要入市， 學梁兄話 “凶宅一樣可以市價賣出，低層也可以賣高層價”， 時間就開始接近了。
至於現時樓價係超貴定超值， 就要自己衡量了， 不過22樓 80後隊長話： “樓價以前係按一代人的能力去計樓，而呢家的樓價係按兩代人的能力去計數，咁你話幾時爆呢？”
我就有兩個問題： 1. 咁係咪遲啲貴到要三代一齊供， 又代表會再升多啲呢？ 2. 兩代一齊供樓， 又令我諗起廿幾年前日本嘅瘋狂樓市， 之後結果又係點呢？ 價升當然係因為供不應求喇， 咁點解日本嘅需求又突然消失得無影無踪呢？
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31.
大寶二寶 |
| 2014-08-13 17:06 |
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回30 自醉兄
我嘅理解80后求生隊長嘅意思(都係我嘅意思) 係依家D上車客大多係靠父母同屋企人攞首期， 而吾係要兩代一齊供。 可見將來都吾會有供三代呢支歌仔唱。
共勉之， 哈哈！
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32.
自我陶醉 |
| 2014-08-13 17:21 |
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孖寶兄，
但錢唔係爆出嚟喎，我覺得咁即係上一代預供一筆買樓首期畀佢買樓， 分別只係買樓前供定買樓後供， 結果都係一代唔夠供喎， 你話係咪？
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33.
To 7樓 |
| 2014-08-13 17:21 |
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脫苦海‧梁隼雖然同一個專欄 但 脫苦海 ≠‧梁隼 喎
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自醉兄對需求呢樣嘢的睇法在下很同意，需求真係話嚟就嚟話去就去，好像去似朝霞無覓處咁，當樓價大跌時唔知點解又會無晒需求呢？D人唔使住？不過呢個情況係絕對不想看到的。
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35.
自我陶醉 |
| 2014-08-13 17:52 |
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順民兄，
樓市真係好奇怪， 升嘅時候個個人都會話佢係 “必需品”， 但當個市跌佢就會變成“必衰品”， 你話去買樓， 人哋就會問你：“係咪傻㗎依家買樓？” 需求又點會唔跌呢？
所以最佳入市時機同出市相反： 當你見到市場賤物鬥窮人， 個個都話會跌， 有錢嘅人都唔敢入市， 高層價同低層價差唔多， 狀況維持兩三個月， 價位不變， 必定是最佳時機。
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36.
Oscar Lam |
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| 2014-08-13 21:42 |
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自醉兄， 要準確掌握timing絕對困難，當我們回頭看時，我們當然知道2003、2008年是入市的good timing。但是，要預測將來的timimg則困難很多。很多人認為現在樓價很高，不是入市的good timimg。但如果我們問，下次入市的timing是甚麼時候？有人認為是樓價下跌10%的時候，有些人可能認為樓價要下跌30%才是好時機。
Timimg因人而异，因每個人接受風險的程度不同。要樓價下跌30%才入市的人，他面對的風險比較低，但是，樓價也有可能在很長時間內都下跌不了30%,他可能會錯過了入市和樓價上升的機遇。
Timing可遇不可求，個人能力基本上無法掌握。作為投資者，如果能知道賺錢的機會率大於虧本，那已經是不錯了。許多物業長期投資者就是本著長揸必勝這個信念去投資入市的。為甚麼說長揸必勝？因為樓市上升的時期遠遠長於下跌的時期。
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37.
引刀十塊 |
| 2014-08-13 22:29 |
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法子兄： 放心，我都明白時間對我地呢啲人黎講係好寶貴，我都只係間中，例如今朝踎塔嘅無聊時間先會應酬下啲大把時間嘅無聊小學雞屎。
小學雞屎講來講去都係嗰啲掃地洗碗阿嬸都識講嘅所謂風險，有時見到唔知好笑定眼寃。
小學雞屎似乎對你好有意見，乜你咁唔小心，贈你一句：「寧得罪君子，莫得罪督雞屎」。
btw, 小弟最近研究緊車位，兩三個月前發現車位也開始缺盤，尤其是新界區租盤極渴市，租金呢幾個月三級跳，所以上個月都在沙田區買入數個車位，租金減除管理費尚有4%回報，現在我對車位信心較樓市有過之而無不及，原因未來限制新樓發水令車位新供應減少，689盲搶地起樓下許多爛地停車場已被陸續不獲續約收來起樓，3D下，唯一車位只須1.5% stamp duty, 相對其他物業投資成本較低，更有說服力嘅係我住個屋苑和買左沙田車位個屋苑兩邊都出現貼徵求車位廣告求租奇景，車位未交吉，放盤一日已被火速租了，仲鬼死咁多人打黎問。
唔知法子兄，亮劍兄，PP兄與各路英雄「當然小學雞冇份」對車位有乜高見？
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38.
自我陶醉 |
| 2014-08-13 22:37 |
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Oscar兄，
同意， 入市timing的確是因人而異的， 所以我說timing 是一個複雜的論題， 投資者的投資意慾有多大、 持貨量、 風險承擔能力 及 投資風格都會影響入市時間， 因此， 就算在下跌過程中， 不斷都會有買有賣； 短線投資者一般會對價格較更敏， 而對長線投資者而言， 只要他們認為價格合理， 而長遠有升值空間， 他們也不會介意是否最低價買入的。 問題是什麼是合理價和如何釐定升值空間了， 這就是最個人化而又最決定投資成敗的關鍵因素， 而我所說的timing也只是一般投資市場的頂和底位出現時之特徵而已。
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39.
Oscar Lam |
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| 2014-08-13 22:56 |
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自醉兄， 同意。我們平時看到的撈底和高位出貨的例子，其實很多時都帶有幸運的原因，多於能準確掌握出、入貨timing。另外，我經常說的現在樓價上升空間有限，只是由於現在樓價基數大，不像以前那樣容易以倍數上升，但樓價長揸必勝這個傳統智慧依然有效。
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40.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-08-13 23:00 |
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懶人話樓市喺17年爆嘅機會好大，幾乎可以話爆梗，點解？學吓啲專家嚇鬼囉，專家衰咗都唔要面又唔使死，懶人就唔使怕、豁出去，衰咗學啲專家匿理就得。乜道理？得2點：1.連任。2.租管。
懶人唔係口痕，其實係担心，事缘懶人新界西嗰三個細單位，近來價升、租值又升，應該好開心，但係細單位價同租都升得太急，就會招致首當其衝嘅基層存在怨氣，細單位租金升托高咗樓價，引來大批投資者搶貨，悪性循環就令基層怨氣累積，積得年幾之後近乎爆，適逢爭取連任時限到來，宣稱實行短期租管以解民困係顺應時勢、爭取民望嘅極佳策略，唔好俾CY時時話租管唔係好政策、有反效果咁講法麻痺咗自己大腦，利益現實、承諾廢物，何况係語言藝術鼻祖嘅承諾可信性有幾高？
懶人心中時時諗住執生、執生。
全部專家式靠估，唔使負責任，信不信由你。
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