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湯博士…… 今日你呢篇文章,小弟有D唔同意見。 1一件成交稀疏的磚頭,測量師係唔能夠单单用周圍類近物業最近成交作估價標準。 2 正路D的做法,係應該用埋收益還原法(折算現金流)、剩餘法、成本逼近法、重置成本法等作参考同考慮。
我近幾年不停指出,建築成本係咁升,楼價冇奶油大插的理論基礎,乃建基於第二点。
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2.
香港首席經濟及策略師羅家聰-未來樓價很可能會向下調整五成 |
2014-08-11 09:41 |
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羅家聰:樓價年內見頂 交銀香港首席經濟及策略師羅家聰同意,目前樓價已漲至難以負擔水平,根據八一年及九七年跌市經驗,未來樓價很可能會向下調整五成。除樓價與收入比率外,他用樓市周期進行分析,本港樓市每十六至十七年為一個完整周期,八一年跌市至九七年為十六年,九七年十月至現時接近十七年,依此推算,樓價將於今年見頂,明年首季之後會出現較明顯下調,跌市會持續多久,則要視乎去槓桿化速度。 事實上,「on.cc東網」一項民意調查顯示,約四成六受訪者認為樓市會在一年內「爆煲」;近四成四受訪者認為,即使有一筆資金,也不會買樓投資,因是樓價太高。
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小弟不才, 做嘢吾叻。 依家人工比97年多左3倍, 咁楼價呢?
相信班楼淡猛人人工吾只三級跳, 成曰同97比, 正一食X不化, 唉!...........
共勉之, 哈哈!
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如果比人工点會比同一個人? 梗係比同一條件的蛋散,樓上師兄咁巴閉,由蛋散進化成大寶,賺多三十倍都得。但唔係咁比架下化。我唔係唔抵得樓升,但想講下道理啫。
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加葱及预計香港楼市要跌一半的財演請答我亮剑呢條問題。 喺新界現在中低檔既住宅物業,一手实收都只係做緊8K 实呎。咁跌一半是否剩下 4K 实呎呢? 呢類中低檔物业的建築成本,要不要 2 K幾一呎先? 再加上整個普通会所泳池,同埋銷售、裝修、家电及利息支出等,总計要不要4 K埋单? 喺資本主義社會,發展商做生意當然唔包你必賺,但連開發成本都攞唔翻,地價成本全面泡湯,咁請問他們有何誘因去做呢D儍事? 你政府会否零地價批出土地去俾人做生意先? 如果唔得的話,咁加葱唔該你收旗!
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6.
中女社社長 |
2014-08-11 10:29 |
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我一向指出, 以物價計算, 樓價是落後於大市! 奈何平民只許物價狂升, 不許樓價同升...到底是什麼道理?
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7.
To 6/F |
2014-08-11 10:48 |
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Perhaps housing is the most important among the 4 basic living necessities - clothing, food, housing and transport.
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我都覺得D人好幼稚,成日97,97咁比,都17年前啦,計通漲價都唔止咁少!
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回4楼
呢個只係一個簡單比喻。背後嘅理論係十幾年来有通涨因素。 咁你依家人工同九七比有冇多到, 抑或原地踏步? 吾係咁簡單嘅理論都吾識嘛?講得深D復雜D咪更加吾明?
共勉之, 哈哈!
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10.
Now=1985 to 1997 |
2014-08-11 11:14 |
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We are going through the stage of 1985 to 1997 since 2008. The rise is rocket type just look at the price of super deluxe houses in Victoria Peak.
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11.
《完美風暴》 |
2014-08-11 11:15 |
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恐一萬億熱錢流走 造成震盪 曾俊華又預測,若「一切正常」,下半年經濟會略有改善。但他強調本地和外圍都有各種風險因素,包括本地樓市有再次升溫迹象,且近年流入本港的資金累積達一萬億港元,若短期流出,對本地利率、股市和樓市都會造成震盪。他稱要避免自製風險,但面對內憂外患,「如再加上本地政局不穩,可能引發一場完美的金融經濟風暴,為國際大鱷提供機會,後果不堪切(設)想。」
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12.
山高雲低 |
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2014-08-11 11:30 |
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博士: 若以97年為基數,為求簡單,不計有幾年通縮,設每年的平均通貨膨脹率為3.5%。1997至2014共17年,也即3.5%x17=59.5%。故合理的樓價,隨通脹而升的話,應比97高59.5%,而現在才高20%,我又不明白,是否代表大落後呢???
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其實有咩情況底下, 先會發生一萬億港元流出香港的事情?
如果真係咁的話, 唔好話股市定樓市, 我諗全個香港應該一齊玩完了吧?
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14.
大家簡單些 |
2014-08-11 11:43 |
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大家簡單些用人仔作參考,97前1兌1.1-1.2啦,現在1兌0.796,未講大陸輸入通漲,你話香港樓值幾多?其實未升回97水平.
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現在是互聯網時代 , 全球一體化時代 , 經貿合作非冷戰時代 , 資金高流動性時代 , 交通網絡發達時代 , 樓價與世界各大城市樓價掛勾 ,並加上各種參數考慮 ,亦非常重要 . 以前 97 種種 , 應先放下 .
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16.
引刀一快 |
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2014-08-11 12:18 |
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To 3樓 大寶二寶兄
依傢人工係咪97年三倍呀?冇挂?
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17.
今次死唔到人 |
2014-08-11 12:22 |
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陸東:痛苦指數惹關注 不過,Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東認為,本港樓價已漲至「警戒線」,未來下跌機會很大,以「痛苦指數」為例,將一個面積591方呎住宅樓價除以家庭年入息中位數,每逢數值漲至15或以上,樓市便顯著下跌,八一年及九七年大跌市分別為15及15.7,一二年十二月底數值為14.6,情況令人關注。 > 他續表示,現時全港約有120萬個私人住宅,總市值為本地生產總值的三倍,九七年時有關數值同樣為三倍,未來樓價下跌,可以由任何重大負面消息觸發,目前很難估計何時發生,同時不知整個跌市過程會持續多久。 > 儘管最壞情況如利率與失業率急漲,會導致樓價跌一半,但相較九七年「差好遠,今次死唔到人」,原因是金管局已有多項措施保護銀行體系,同時政府可放寬「辣招」來紓緩跌市的痛苦。
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18.
引刀一快 |
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2014-08-11 12:24 |
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19.
引刀一快 |
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2014-08-11 12:29 |
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我一直都講,數據係已經發生咗嘅事,如果可以用數據預測未來,電腦就夠,唔駛人腦。
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20.
廢佬 (To: 12/F) |
2014-08-11 12:39 |
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複息應該係咁計: =1*(1.035)^17 = 1.7947 (即係升左79.47%) 而唔係剩咁將3.5% x 17.
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