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日樓港樓大不同(12)血汗錢投資
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日樓港樓大不同(12)血汗錢投資

楊官華

香港專業地産顧問商會-副會長
世紀21(日本)中華物業-創辦人
40萬東京做業主日本置業全攻略作者
2014年6月10日

  筆者早兩日剛剛從東京趕回香港開講座,從新宿乘的士到成田機場,時間約80分鐘,車資28000日圓約港幣2150元,基於趕時間及行李多(一箱單身公寓樓契)才飛的,平時一般坐火車或公司車去機場的,而從成田飛香港CX國泰航空機票單程才兩仟多元,需時三個半到四個小時,真正是坐的士貴過坐飛機。

  回到香港坐的士出返九龍都係300元左右,兩個地方比較車資,香港真係好平(相差幾倍),東京及香港以最底工資比較,東京約港幣80元一小時,香港約港幣30元一小時,如果以香港大學生畢業出來社會工作,每月工資約12000至15000港元,而目前香港市區二手樓呎價約每呎12000至15000港元(唔計新樓近期尖沙咀新盤開價4萬元一平方呎)意味著一個香港大學畢業生一個月工資,剛好祇能買一呎市區樓。

  而東京大學畢業生剛出來社會工作每月約18萬至22萬日圓(以匯率0.076計算約港幣14000至17000港元)東京23區二手樓平均呎價約3000至6000港元,意味著一個東京大學畢業生剛出來社會工作每月工資就可以買到3至4呎市區二手樓,而且東京細單位居多,從以上例子就明白,在買樓能力方面東京上車就比香港易得多。

  筆者近日受到發展商邀請參觀完新宿附近上面新大久保一個發展商一手樓示範單位,看完之後非常驚訝,因為從售價方面對比同區二手樓,相差最少三倍,以一個25平方米單位同區二手做價約一仟萬日元已經有選擇,而同區同呎數的一手售價約三仟萬日元(約230萬港幣)起碼貴左兩倍,以地段比較,新大久保就像旺角油麻地交界,如果以三仟萬日元價錢,可以在目黑、麻布十番,六本木買一個幾好的二手apartment了。這就是地段取勝!
  
  點解發展商要賣咁貴?經過同發展商高層閒談,原因有三,第一靚地皮難求,東京地皮貴過建築成本。第二目前所有進口材料貴左25%(日元匯率下降)今時今日發展商起樓大部分原材料都需要進口。第三基於是單幢式,單位數量唔多,發展商走高端市場,專找富二代,有能力人士購買。筆者建議投資東京房地產以二手單身公寓防守力強,銀碼細回報高,或買全幢單身公寓、或地鋪一般回報有七厘以上,而筆者建議一手高端房產市場只適宜自住但唔適合投資收租,因為買入價太貴,租金回報實在太底,加上管理費明顯貴二手一大截,萬一單位丟空收唔到租仲要倒貼,小心血汗錢投資入錯貨。

日樓港樓大不同(12)血汗錢投資
1. 過江雄
2014-06-10 16:19
日本高租金回報 (表面) 好似好高,但日本租賃住宅空置率奇高,租得出就高 yields。但因為空置高,租不出的機會好高
2. 過江雄
2014-06-10 16:20
日本租賃住宅空置率 (2013-10)


東京都  13.8%

神奈川  16.1%

北海道  20.8%

青森縣  26.1%

群馬縣  25.0%

千葉縣  20.5%

椅玉縣   18.4%

山形縣  21%

大板府 19.9%

京都府   17.5%


主要地區住宅空置介乎 15 - 20%。投資者要小心陷阱

3. 過江雄
2014-06-10 16:20
這是日本樓價長睡不起的原因
4. 過江雄
2014-06-10 16:21

全国の賃貸用住宅の空室率一覧

空室率(%)
  • 空き家
  • 総数
北海道 20.8%
青森県 26.1%
岩手県 23.3%
宮城県 21.5%
秋田県 24.5%
山形県 22.0%
福島県 22.8%
茨城県 27.5%
栃木県 24.4%
群馬県 25.0%
埼玉県 18.4%
千葉県 20.5%
東京都 14.5%
神奈川県 16.1%
新潟県 21.5%
富山県 24.0%
石川県 23.6%
福井県 30.1%
山梨県 28.2%
長野県 27.7%
岐阜県 25.6%
静岡県 18.5%
愛知県 16.1%
三重県 21.3%
滋賀県 17.7%
京都府 17.5%
大阪府 20.1%
兵庫県 19.9%
奈良県 24.7%
和歌山県 24.5%
鳥取県 22.9%
島根県 18.7%
岡山県 18.6%
広島県 18.2%
山口県 19.1%
徳島県 22.4%
香川県 24.5%
愛媛県 21.2%
高知県 22.8%
福岡県 18.9%
佐賀県 15.7%
長崎県 18.4%
熊本県 17.9%
大分県 18.1%
宮崎県 15.8%
鹿児島県 17.6%

沖縄県


http://toushi.homes.co.jp/owner/ 

11.7%


5. 過江雄
2014-06-10 16:22
日本租賃住宅空置率 (2013-10)

新宿區   15.0%

目黑區    28.2%

中央區    27.7%

品川區    12.3%

 千代田區    36.5%

澀谷區       14.8%

大田區      17.4%

港區    13.9%


筆者之前文章內推薦的區存在高空置率,點買得落手?

6. hongkong people
2014-06-10 17:10
日本薪俸稅亦高達50%,生活費,交通費亦高,打工仔每月可剩錢真少得可憐,單人工高,實在不可作準。
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