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61. 推薦文章(簡體字)
2014-06-05 18:31

房价松动楼市风险已高悬

[摘要]“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险。”5月23日,在清华经管学院中国企业家论坛上,SOHO中国有限公司董事长、联合创始人潘石屹如是表示。

 

专家:房价松动楼市风险已高悬

一线城市土地市场遇冷意味着风险已经高悬,也意味着房地产风险的最终破解也已迫在眉睫。

最近,不仅长三角楼市降价风潮呈现愈演愈烈的态势,就是被许多人前不久还视之为楼市“安全岛”的一线城市,房价也出现了明显的松动,更值得注意的是,土地市场也突然由热转冷,这或许预示着经济风险正在步步逼近。

据媒体统计,今年截至3月25日,一线城市土地出让金合计1527.68亿元,远超2013年一季度的872亿元,但是,这些土地出让金收入大部分为前两个月所得,3月份截至3月25日,土地出让金收入仅为84.5亿元,不及2013年同期320亿元的1/3。

3月27日,北京推出朝阳来广营、丰台花乡、通州[最新消息 价格 户型 点评]梨园等3宗经营性土地拍卖,除来广营地块经47轮竞价以整体溢价率37.4%左右为恒大[简介 最新动态]夺得外,花乡、梨园两地块均以底价成交。而可资对比的是,今年一季度北京经营性土地的平均溢价率为49.17%。

显然,近来一线城市房地产市场“楼冷地热”的态势,进入3月份之后,已经开始逆转。始自于去年下半年,特别是今年以来一线城市楼市成交的持续降温,或许已让部分房地产企业不再相信一线城市房价的坚不可摧,于是土地市场上拿地也就热情不再。

当然,或许依然有房地产企业对一线城市房价持有足够的信心,这些企业之所以没有去土地市场争夺土地,只是因为私下认为最近政府推出的土地不值这个价或者是没有足够的竞争实力。

没有竞争意愿或没有竞争实力的房地产企业,在土地市场是没有发言权的;即便是有相当实力的房地产企业,一旦开始遭遇土地市场的寒冬,最终能否从容应对、平安度过也是很难说的;这是由房地产行业的固有特性所决定的。

房地产企业不同于其他一般企业,其他企业往往有许多种产品;而房地产企业的产品,从根本上讲,是单一的,只有一种,那就是房屋。因此,房地产企业没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析,来作出某一只产品是否停产的决定。

对于房地产企业来说,一旦决定其停止房地产开发,其结局往往只有一个,那就是企业生命走向终结。为了避免企业倒闭的命运,房地产企业面临利润太小或根本没有利润甚至要亏本时,它也得苦苦死撑。

正因为如此,在西方国家,房地产行业属于风险性产业,在平时,房地产行业平均利润一般会超过其他产业;而当经济下行时,房地产企业又会率先滑坡,房地产行业平均利润往往会极低甚至全行业亏损,并导致一批企业停业或倒闭。

中国的房地产企业也不例外,由于取得土地是房地产开发的基础和前提,为了避免企业生命走向终结,房地产企业在土地市场竞争土地,往往是异常激烈和残酷的。因此,土地价格信号在整个房地产市场的供需关系逻辑中,通常处于最滞后、最末端的位置。

房地产的另一大特性,是建设周期长、投资体量大,投资开发很难随市场变化而进行快速调整;在土地市场遇冷、土地价格下跌之前,一般早就存在投资过度、供大于求或炒作盛行、房价虚高等状况。因此,防范地价下跌风险也就远比控制房价上涨风险来得更加麻烦和棘手。

对于房地产企业来说,地价下跌对房地产企业的打击是双重的。首先,房地产企业都有一定的土地储备,地价的下跌会首当其冲恶化其资产负债水平;其次,地价下跌意味着房地产泡沫的真正收敛,房地产泡沫收敛会影响销售回款和融资能力。

对整个宏观经济来说,地价下跌所隐藏的风险也同样不可小觑的。今年全国两会期间,中国人民大学校长陈雨露教授曾分析过房地产下行必须正视的“三个60%”:一是房地产市场关联着60%的实体经济产业,二是房地产业关联着60%左右的银行资产负债,三是目前中国民众财产保有形式的60%以上是房产。

在地方债务、产能过剩、房地产泡沫、影子银行等影响我国经济增长的这些相互联系、互为传导的系统性风险中,房地产风险的化解最为关键。一线城市土地市场遇冷意味着风险已经高悬,也意味着房地产风险的最终破解也已迫在眉睫。 

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责任编辑/chengying
62. 人人
2014-06-05 18:57
又係大陸樓,之前未講過。
63. 蜕变中嘅懒人
2014-06-05 19:06

諸位,倘有真勇氣何需因小消息而沾沾自喜?

此壇甚有趣味,似乎只容好友,偶一看淡言論則視為仇富之人,危險矣.

回 48樓 半仙長輩

半仙長輩留言之第1段非常有道理,懶人信服;

但第2段則略帶偏見,恕難以苟同,請看原由,由2010年尾SSD1實施以來,看淡者纷纷沽岀自住樓為數不少,不斷有各道磚家不只三數人,妄圖自利以驚嚇言論,揚言樓市必於2年內急跌,最誇者曰急跌50%,懶人猶歷歷在目,想半仙長輩必有所聞,湯博士與為免太多人誤耗畢生儲蓄心血,或曰為自利亦可任憑半仙長輩猜度,拼一已名聲為賭注,以两年為限每週一次岀CCL巡禮驗證,如今不覺已經年,結果如何,請自行判斷。

樓市好淡不會因個人意願轉向,有網友堅持樓市大跌,有理據支持有之,純口號式吶喊有之,此網站前輩以法子兄、亮劍兄及PP兄為首,以理論、以數據、以圖表、以現實市況客觀分析,縱偶有言語閃失,亦不失以理相搏為宗旨,懶人亦曾與法子兄互搏,縱然互有言語沖撞,事實真理之前,懶人亦不得不拜服,"偶一看淡言論則視為仇富之人,危險矣."之說,半仙長輩言重矣,或曰:意見異同無對錯,真理齊遵現情操。

最後,指責人前先自檢討,或許方係持平之道,半仙長輩明鑒。

64. 人人
2014-06-05 19:07
一哭二鬧三上吊
65. 點解呢嗰站咁兇?
2014-06-05 19:13

續...

如嗰市PK,到你哋mon刀mon槍。



66. 蜕变中嘅懒人
2014-06-05 19:36

回65樓兄台

懶人可以斷言,兄台以小人之心斷君子之腹矣。

未來之事且待未來驗證,請先做好今日本分,至係明智之舉,得罪之處,多多包涵。

67. 小陽
2014-06-05 19:57

《專題報道》 中央迫內房降樓價 溫天納指樓市「崩盤」風險低

今日 11:00

為了調整結構,習近平及李克強政府不會花錢買經濟增速,貨幣政策亦由寬鬆轉為從緊,在銀根緊拙的情況下,內房企業叫苦連天,即使中央推出「央五條」,要求內銀優先滿足首套房貸款,仍然未能夠對內地樓市帶來太大支持,不過資深證券業人溫天納認為,中央有多種措施及工具去扭轉內房的劣勢,只是現時未有需要進行。

68. 點解呢嗰站咁兇? Correction
2014-06-05 20:01

續...

如嗰市PK,到淡友mon刀mon槍。

69. 半仙
2014-06-05 20:04
蛻變兄,

謝回覆. 余絕無責人之意, 若因敝人言論而有所得罪,還望原諒.
只因今日閒來於GOOGLE搜索新聞,進入此壇,見諸君雄辯滔滔,知有好生事者本唯恐天下不亂之惡心望樓跌而快,但亦見有片言隻語稱看淡者乃仇富之人,故特意留言學習觀摩,絕非偏見,更似陳述.

壇中兄弟以理服人,如若"拼一已名聲為賭注"以救蒼生萬民,敝人更為拜服.

經濟預測,往往事後才能驗證,觀點角度,此時此刻人人不同乃屬正常,是故才有"交易" 可言,故誰 "偏" 誰 "正",或誰"對" 誰 "錯" ,不易下定論,在不同Time Frame,不同參照物下,或有不同的答案. 資產形式各異,非僅得樓宇和港元兩種,此兩三年間若賣樓換港紙, 固然失策,若轉換為其他資產,其實則回報,亦未為我知.

敝人乃退休無事之人,現時持少數小單位收租渡日,樓市與租務市場上落,於敝人言亦影響"生計". 但願天下無事,一切安穩, 敝人自可平安渡日,"快活過神仙"矣.

是日留言,只望各兄弟凡事冷靜理性,知道事物正反之理. 在樓市卅多年眼見潮起潮落
近年之勢,非多見,亦非鮮見,在座若有耳順之輩,或知天命之流,亦必有經歷

謹記農場主人永不宰殺瘦羊




70. 蜕变中嘅懒人
2014-06-05 20:13
多謝半仙長輩諒解,還請常常留言,互通思绪,常有機會請教,再多謝。
71. 天空
2014-06-05 20:13
各師兄師姐在這發表的言論有根有據,圖表分析。但樓市淡淡的言論,好像大c,較偏見及決少很強的理由。為何淡淡會覺得師兄們圍攻淡淡呢?而事實是,很多人給淡淡的言論搞到流離失所。話人之前看看過往幾年的事實吧
72. 法子
2014-06-05 20:14
看淡人士從2009年說會發生的事情...

73. 小陽
2014-06-05 20:18

【歐洲減息】【小知識】何謂負利率?

建立時間: 0605 20:08

歐洲央行將存款工具利率降至負利率,意思是歐洲各銀行存放於歐央行的存款,將由以往有利息收取,變為要繳交額外費用。簡單講,即是銀行間的「閒錢」若存放在歐洲央行,需繳交「保護費」,變相是歐央行迫各銀行將多餘閒錢借出,以刺激借貸活動,推動經濟增長。 

74. 小陽
2014-06-05 20:22
半仙兄,

我都想見多D淡淡覌點,你有空表達多點新觀點,你的中文很好
75. 法子
2014-06-05 20:26
減到負利率喇!

我第一次聽看淡人士說加息,是2009年說2010年會加息。

但係一開始就相信那些6東、關照、大師、加聰、屠東講的人,賣了自住樓。

幾年前,我叫人買樓。朋友總會說:「如果現在買了,之後加息,樓價跌,點算?」

我會回答:「如果你現在有需要唔買樓,或者賣了自住樓,但唔加息,樓價升上去,點算?這也是風險呀!」
76. 點到你唔服
2014-06-05 20:27

【公屋租盤王】鳳德邨445呎
$12800租出

二手缺盤,公屋的樓價及租金亦被搶高。黃大仙鳳德邨有租盤王誔生,3座高層兩房戶,建築面積581方呎,實用面積445方呎,放盤三天即以12,800元天價租出,貴過部份新盤租金,同價已夠租住將軍澳新盤峻瀅面積大多近250方呎的三房戶。業主於2009年僅以100萬元連地價購入單位,租金回報率高逾15厘。 

77. 欧央行一提出负利率政策
2014-06-05 20:43

欧元从1.3640跌到1.3500,仲有排跌,你話实質日后资产会点。

78. 欧央行一提出负利率政策
2014-06-05 20:45
修改

欧元从1.3640跌到1.3500,仲有排跌,你話日后
实質资产会点。
79. 法子
2014-06-05 20:46
懶人亦曾與法子兄互搏」

懶人兄,
我們有互搏過嗎?記憶中,懶人兄總是温文爾雅,如果曾有衝突,一定是法子不該。見諒!
80. 蜕变中嘅懒人
2014-06-05 21:06

TO 法子兄

懶人咁講係自我抬攑,同法子兄互搏簡直以卵擊石,自已攞嚟衰,請包涵。

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