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能以今日的我打倒昨日的我才是勇者所為
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能以今日的我打倒昨日的我才是勇者所為

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年6月5日

  花旗銀行,前稱萬國寶通銀行,我以前接觸這個名字的時候,有多少奇怪,覺得是一間陰間銀行的名稱,在農曆七月燒衣紙的時候,那些冥鏹銀紙依稀用這個名稱,或者叫陰間寶通銀行,好彩,在回歸後又改回花旗銀行,唔使問,叫得做花旗銀行,一定是美國銀行,今次花旗銀行好嘢,但我並不是說她對香港樓市睇法轉軚好嘢,而是以今日的我打倒昨日的我姿態,逐點駁斥昔日她自己睇淡香港樓市的言論而值得我為花旗鼓掌,我更加認為,能以今日的我打倒昨日的我才是勇者所為。

  不少評論員,經濟學家,分析公司,甚至測量師行,在過去幾年,他們都不約而同睇淡樓市,說樓市會在三四年間下跌超過一半亦大不乏人,結果不但未如他們所料大跌,甚至是不跌反升,但從來沒有一個人或者團體能以今日的我打倒昨日的我心態改變他們對樓市預測,他們當中,有人認為樓市一定會下跌,只不過是事機未到,亦有人會逐少,逐少減少對樓市下跌預測百分比,最後的預測是樓市上升,亦會大肆吹噓他們預測準確,這些事我們都見怪不怪,無謂爭拗,花旗今次表現的確令很多人大跌眼鏡,背後又有什麼玄機。

  花旗銀行首先以樓宇供應量雖然增加,但未來幾年,仍未達剛性需求,繼而說就算美國加息,亦只會是緩慢,估計在3至3.5%見頂,香港仍是處於負利率,花旗忘記香港銀行早已為客戶做足壓力測試,至於地價低,但建築費飆升使兩者持平,對於辣招,除市場亦逐漸適應之外,政府亦開始減辣,而來自民間的供應量亦因為市民知道賣走物業之後很難再回購而變得惜售,雖然,花旗仍不敢說樓市會上升,只是說持平,我認為這已經是一個很大膽的預測,因為,好似賣樓一樣,賣樓不難,亦沒有什麼壓力,但樓市上升之後再購就要很大勇氣,若果再買樓之後樓市下滑,所受打擊比賣樓後樓價上升大得多,所以,花旗若果沒有必勝把握,就不會以今日的我打倒昨日的我,唔使幾耐,便會有很多同業跟進,你估那些人不認識形勢,要花旗指引,當然不是,他們是沒有膽量以今日的我打倒昨日的我。

能以今日的我打倒昨日的我才是勇者所為
1. 亮劍……好文分享
2014-06-05 08:57
我個人認為未來兩年樓價只會平穩向上, 買來自住既你, 真係要把握機會, 早買旱享受, 岩價岩心水就要去馬, 經驗分享如下 :

1) 業主實力強大, 好多都係低位買入, 就算未來兩年內加息1%, 物價租金齊上升, 收租回報一定高於供款, 根本無必要平賣, 3年SSD + DSD , 盤源會越來越少, 以致出現追價搶盤, 繼續成交量跌, 但價反升. 

2) 趁而家息低, 銀行為左吸客, 基本上間間行都主推 H plan +1.7 Cap 2.15 , 可謂史上最筍按揭計劃, 未知幾時cut Offer, 一般最少都兩年罰息期, 頭幾年主要係供緊利息, 反正短期內都唔會轉按, 好應該趁未加息前早啲開始供, 可以俾少好多利息, 對於上車人士, 供樓可以逼自已儲錢, 銀紙真係會貶值, 當去到400萬先叫上車盤時就後悔莫及.
 

3) 好多人會覺得供應多價會跌, 無論發展商高價買地或者低價買地, 都一定會包裝成豪宅出售, 以現今建築成本加上華麗裝潢, 你真係覺得佢地會平賣俾你 ? 記住, 無奸不成商, 無一個發展商唔會賺到盡. 

  
4) 最不幸既係連香港政府都係一個超級大財團, 政府本身都係利字當頭, 以當今建築成本, 賣地乾手淨腳增加庫房收入好定係蝕錢起公屋養住一班低收入人土好呢 ? ... 好! 當佢突然良心發現啦, 起返啲公屋, 一班有能力買到上車盤既朋友, 已經過左最低上限, 再睇下公屋輪候冊, 根本唔夠啲新移民同單雙非人士爭, 因為你唔夠人地窮, 唔夠人地懶, 亦唔夠人地面皮厚, 好多唔做野報傷拎綜援. 唔好太高估我們既政府.

5) 好又講下居屋, 居屋根本係一個局, 根本無平到, 唯一好處係可以做9成按揭又唔使俾保金 (以現時制度) , 但問題來啦, 一來上車客既你有無綠表資格買 , 二來就算你有資格以綠表價買, 政府係唔會益市民, 個賣價係會參考市場價, 再計算折扣率, 即係根本無平到俾你, 又當你真係買左, 人望高處, 我唔相信你會住一世, 或者有左小朋友想換大屋, 將來你想賣都非常難易手, 自由市場買賣亦需要補超高地價. 

6) 97後香港人口急劇膨脹, 住屋問題同貧富懸殊只會越來越嚴重, 需求有増無減, 你有能力都唔買樓, 好多人爭住買, 只要個價平少少, 就會有人搶, 跟住個價又回升返, 呢個情況會不斷重覆發生. 好多人成日比較 97樓市高峰呎價, 認為樓價已見頂, 無錯而家呎價已追過97位, 但唔好忘記, 現時人均收入對比 97時期, 再計算供款能力, 加上銀行壓力測試, 其實現時個樓價好多人都供得起, 根本不足以爆破, 樓價仍有很大上升空間.

7) 我在這四年間擁有了三個物業, 無打算賣, 因為供款額低. 收租高回報, 租金向上升, 回報就更高, 咁點解我要賣 ? 仲要平賣 ? 唔係想晒啲咩, 相信比我更有貨既 discuss好友真係多不勝數. 我只係想俾未上車又1516既朋友知道業主們既心態, 同埋現實有幾殘酷, 市場係永遠唔會跟住你行, 只有你跟住市場去走. 唔好等我地既無能政府會為你做啲乜, 將來你想點過係要靠你自己, 命運始終掌握喺自己手裡面.

  話畢...

[ 本帖最後由 jimmykiss 於 2014-6-5 03:22 AM 編輯 ]


2. 亮劍
2014-06-05 08:58
現在分析員、磚家同傳媒開始認同湯博士及我哋三傻,纷紛在楼市轉軚,但要是連加蔥、6冬、 屠冬、大C、胃聾呢幾條友都做埋好友,那麼大家記得唔好自我陶醉走去加注,反而应立即盡沽投資性質嘅物業!
隨時連自住都出埋,走去租住等仲得!
3. 小陽
2014-06-05 09:07
7. 小陽2014-06-05 07:05:34
花其的觀點呢度全部講過。不過都係太遲!!!!!

可能佢有上黎抄考!打工啫!
4. 山高雲低
2014-06-05 09:22
年初预測今年楼價橫行甚至上升向上的只有博士和林一鳴二人。尤其是博士,每周一篇中原指数CCL的報告和分析馈赠讀者網友。真正貼近市埸脈博,良師益友伴我行。
5. 山高雲低
2014-06-05 09:28
对不起,忘记了法子,亮劍和PP。他们的預測和分析,除了證之以数據,經驗,更難得的是身體力行,親自去市埸印證。
無私的奉献,毋庸置疑,信者得救。
6. Andy
2014-06-05 09:34
公屋輪候冊仲有释囚啊!
7. 全能神鷹
2014-06-05 09:49
呢排都係收好摺椅 , 紙筆 , 避避風頭先。
8. 我以前住公屋
2014-06-05 09:51

 

唔喺歧視,公屋乜人都有……道友、傻嘅、执垃圾返屋企、到處扔垃圾(包括火種)、高空擲物、製造噪音、開電視鬼咁大聲(重要打開門口)、家嘈屋閉、偷人底衫褲……

 

9. 亮劍
2014-06-05 09:56

山高雲低-------我其實最反對人訴諸權威,因此當大家接受完一整堆資訊後,最好自己先做下功課。

要是自己唔識做,那麼最少都要對下人哋做嘅功課有無錯漏!

三人行必有我師,我亮劍會同 PP以及法子兄,其實背後係有一群專業人士、投資高手、業界精英及地代老友幫忙嘅,佢哋唔想出名,但他/她們應知我講緊佢哋-----總之真金不怕洪爐火,正義長存、真理必勝!

仲有好多謝湯博士指點迷津。

10. 自我陶醉
2014-06-05 10:04
年初嗰陣,花旗喺Bankers' Club請食飯, 佢哋當時叫人今年買騰訊, 如果冇記錯嗰陣約560, 好彩我從來唔喜歡高追。至於樓, 今次應該會好啲, 因為我一直認為樓會升到明年中才見頂,不過你話要加蔥、6冬、 屠冬改口風應好難, 因為佢哋係博士講嘅坐天觀井派, 井裏發生嘅事唔會係佢哋考慮因素。
11. 蜕变中嘅懒人
2014-06-05 10:09

TO 2樓亮劍兄

亮劍兄咁諗法係咪好似係賭場買大細咁,首先要企係賭枱前,靜雞雞揾幾個已經輸到面红面綠、印堂發黑嘅衰家嚟做反向明燈,如果呢幾個衰家有人買大又有人買細,咁就睇定啲先,一見到佢哋一齊買大,就重注買细,總之凡係衰家一致贊成嘅,我哋就反對;凡係衰家一致反對嘅,我哋就贊成,咁就無死嘞!

警告:以上所講只係一個比喻,同埋受過嚴格專業訓練,切勿模仿。

12. 自我陶醉
2014-06-05 10:11
信報財經月刊

【特稿】房價將跌五成 泡沫爆破是好事

一向看淡內地房地產的獨立經濟學家謝國忠在六月號《信報財經月刊》撰文分析:「中國資產泡沫中的非正常融資份額愈來愈大,可能將以混亂收場。若對泡沫的信心崩潰或流動性大潮退去,投機者退市將陷入混亂,並導致硬着陸。

1997年前,東南亞套利交易催生房市泡沫,美國利率上升觸發泡沫崩潰。如今中國正遭受性質類似、但規模更大力量的影響。美聯儲的量寬政策(QE)已經大幅增加了中國的貨幣供應——部分由利差交易實現。美聯儲退出QE,中國的泡沫經濟將會崩潰。

泡沫破裂對中國和美國的影響會截然不同。美國的泡沫主要是在股票市場和富人的房產中,其債務增長不快。所以,泡沫破滅只不過是投機者的一個輪迴。但中國的泡沫是由債務支撑,泡沫破裂的破壞力在中國更強。

中國的泡沫正捲入愈來愈多中等收入者。上海老建築裏的小套公寓價格不斷上漲,但大型及昂貴公寓的價格沒有明顯上漲,仍低於其兩年前的價格。小公寓價格持續上漲是因為其總價值較小,在一、兩百萬元之間,因此中等收入家庭有能力對其進行投機。

然而,小公寓的單價已很接近市中心的昂貴公寓單價。中國的房市正像2007年的股市一樣,在把風險轉移給大眾的同時,讓知悉內情者變現脫身。

中國經濟屬於泡沫經濟,任何真正的改革都將引發金融體系的陣痛。但不進行改革,只會延遲泡沫破裂的必然進程,讓最終的痛苦更為嚴重。

中國房地產泡沫已開始爆破了!2012年開始調整,2013年有所反彈,2014年將再次向下行,期間有可能出現遠比2013年小幅的反彈,但2016年難逃終極一跌,由高峰到谷底,中國樓價將蒸發五成。

然而泡沬爆破是好事,中國需要改革,真正的改革是限制政府權力。在當前環境下,任何其他改革都毫無意義。由於政府改革將是一個漫長而緩慢的過程,中國的泡沫經濟將會走完它的歷程,耗盡所有可用的資金和潛在借款人,最終以較大概率實現硬着陸。」

節錄自《信報財經月刊》6月號
13. 行過
2014-06-05 10:14
完全同意
亮劍
14. 亮劍
2014-06-05 10:18

蜕变中嘅懒人----

你說得對,呢度結合三大經驗同理論,包括:-

跟紅頂白;

群眾永遠是錯的;

2/8定律!

15. To 14
2014-06-05 10:20
嗱, 溫馨提示, 博士話過, 跟紅可以, 頂白就免嘞.
16. 亮劍
2014-06-05 10:32

跟紅可以, 頂白就免嘞-----絕對讚成,多謝指正!

仲有嚴格控制注碼好重要,請記住任何人在樓市中沒頂的主因,並非睇錯市,而係過度槓桿出事!

共勉之------

17. 2個月前上左車
2014-06-05 10:46
一直靠睇報紙留意樓市,睇樓睇左一年,發覺唔對路(根本無咩平過,所謂平既都係一D低質盤!),計過條數跌10%都抵過交租,膽粗粗2個月前上左車...之後先發現呢個網,追返博士同另外3大高手既舊文,真係相逢恨晚!多謝各位高手年中無休將正確信息帶給大眾,作為過來人,真心希望有能力但未上車既唔好再幻想可以執平貨喇!

18. 睇得通
2014-06-05 10:52

花旗銀行,唔使問,叫得做花旗銀行,一定是美國銀行,今次花旗銀行好嘢,但我並不是說她對香港樓市睇法轉軚好嘢,........

是否美國銀行知道美國政府如何用,存倉廢紙印鈔票的奧秘,而改變對樓房房地產的價值觀念???

19. 查詢者
2014-06-05 10:57
剛剛收到消息將會升職,最緊要有薪加。
貸款額會加大小小,勉強可以買入細價樓,
請問各位高人,年尾入市買樓收租,但我要俾DSD,可以嗎?
我都想加入你們的行列,退休時,有樓收租。
20. 睇得通
2014-06-05 11:05
請問各位高人,年尾入市買樓收租,但我要俾DSD,可以嗎?
我都想加入你們的行列,退休時,有樓收租。........
供得掂,可以買,
供唔掂,唔可以買..........
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