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王文彦
怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2022年5月16日
这样的「发展了」,不要也罢(2)
(原文发表於2018年3月2日)
19.4倍是怎样走过来的?
2002年,楼价负担能力比率是4.6倍,一般打工仔靠薪金买楼都绰绰有余,上车易极了;
2011年,比率上升至11.9倍;2015年,17倍;2016年,18.1倍;2017年,19.4倍。
前后15年,比率上升了3.2倍,高速发展了!楼价负担比率之高,冠绝全球!如果说2011年香港楼价已是位高势危,则现在应该是势如危卵。
楼价去年飙升14.8%,五年来最大升浪
根据差饷物业估价署公布的最新数据,自2016年3月起,连升21个月,并连续14个月破顶,持续刷新纪录,目前按月增幅亦达1.4,亦较去年11月的升幅明显。
总结去年全年走势,售价指数按年飙升达百分之14.8%,不单高於2016年上升近百分之八的幅度,更创下楼市五年来最大升浪,仅次於2012年时按年升近26%的幅度。
物业投资,30至120年才归本
物业市盈率是一个衡量投资物业需要多少年才归本的比率。
现时的租金回报率,以中小型住宅单位来说,港九一般为2%至2.5%(2015年年初为3%至3.3%),新界为3%至3.3%(2015年年初为3.4%至3.8%);豪宅一般为1%至2%(2015年年初为1.5%至2.5%),超级豪宅更不足1%(2015年年初是不足1%)。
中小型住宅单位市盈率约为30倍至50倍(2015年年初为26倍至33倍);豪宅市盈率约为50倍至100倍(2015年年初为40倍至67倍);超级豪宅市盈率约为120倍(2015年年初为100倍)。
七十年代以来,香港物业市盈率10倍以下为偏低;10倍至15倍为合理;15倍以上至20倍为稍高,但可接受;20倍以上为偏高;30倍或以上为极其偏高。
现时各类物业的市盈率,特别是豪宅和超级豪宅,比率高得这么惊人,要50年至120年(2015年年初不外要40年至超过100年)才归本,还值得投资吗?
上述2017年年尾的数据,较2015年年初的,是大大发展了。
「发展了」不永远代表进步
突破前人的理论或成就,我们每爱褒扬「A发展了B的理论/B原有的成就!」。但事情总有例外,上述的「发展了」,不要也罢!
- 完 -