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这样的「发展了」，不要也罢(2)

(原文发表於2018年3月2日)

19.4倍是怎样走过来的？

2002年，楼价负担能力比率是4.6倍，一般打工仔靠薪金买楼都绰绰有余，上车易极了；

2011年，比率上升至11.9倍；2015年，17倍；2016年，18.1倍；2017年，19.4倍。

前后15年，比率上升了3.2倍，高速发展了！楼价负担比率之高，冠绝全球！如果说2011年香港楼价已是位高势危，则现在应该是势如危卵。

楼价去年飙升14.8%，五年来最大升浪

根据差饷物业估价署公布的最新数据，自2016年3月起，连升21个月，并连续14个月破顶，持续刷新纪录，目前按月增幅亦达1.4，亦较去年11月的升幅明显。

总结去年全年走势，售价指数按年飙升达百分之14.8%，不单高於2016年上升近百分之八的幅度，更创下楼市五年来最大升浪，仅次於2012年时按年升近26%的幅度。

物业投资，30至120年才归本

物业市盈率是一个衡量投资物业需要多少年才归本的比率。

现时的租金回报率，以中小型住宅单位来说，港九一般为2%至2.5%(2015年年初为3%至3.3%)，新界为3%至3.3%(2015年年初为3.4%至3.8%)；豪宅一般为1%至2%(2015年年初为1.5%至2.5%)，超级豪宅更不足1%(2015年年初是不足1%)。

中小型住宅单位市盈率约为30倍至50倍(2015年年初为26倍至33倍)；豪宅市盈率约为50倍至100倍(2015年年初为40倍至67倍)；超级豪宅市盈率约为120倍(2015年年初为100倍)。

七十年代以来，香港物业市盈率10倍以下为偏低；10倍至15倍为合理；15倍以上至20倍为稍高，但可接受；20倍以上为偏高；30倍或以上为极其偏高。

现时各类物业的市盈率，特别是豪宅和超级豪宅，比率高得这么惊人，要50年至120年(2015年年初不外要40年至超过100年)才归本，还值得投资吗？

上述2017年年尾的数据，较2015年年初的，是大大发展了。

「发展了」不永远代表进步

突破前人的理论或成就，我们每爱褒扬「A发展了B的理论/B原有的成就！」。但事情总有例外，上述的「发展了」，不要也罢！

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