租楼不一定吃亏
(原文发表於2014年7月21日)
我的《投资别买,自住可买?》发表不数日,读者甲君就发电邮质疑:
「王生:
租楼与买楼是两样绝然不同的东西,不可以相提并论。租楼小数怕长计,一年交楼价4%的租金,5年就要交20%,10年则40%。更何况,租金还会年年加,就算楼价可能会跌,自住仍是买比较上算。」
甲君说租楼与买楼「不可以相提并论」,看来是指租楼不可以代替买楼。甲君的看法,和不少准买家解释他们买楼的动机(「租楼交租是代业主供楼,简直是将钱倒入咸水海!」)如出一辙。这种看法是不大成立的,我以前有回应过,本想请甲君看我旧文算了。但回想一下,A、B君在楼价趋近顶峰高价时仍叫观众、读者自住不妨买楼,他们看法的背后,和上述的甲君和准买家有甚么差别?以A、B两君那样知名的地产、财经界人士,尚且产生如此错误的看法,何况一般普罗大众。这些大众,很可能像甲君一样,从未看到我的旧文,乃决定将以前的看法稍加新绎,与甲君及未知我看法的读者分享。
天下无免费的午餐,买楼是要付代价的,一旦买楼,一笔资金(就是楼价)从此被长期积压。对投资性质的买家来说,他所付的代价(楼价)换回租金回报和楼价日后的升/跌幅;对自用性质的买家来说,他所付的代价换回免付租金和楼价日后的升/跌幅。相反地,租客付出租金,但得以将等同楼价数目的那笔资金释放出来,灵活运用。当买家还是租客化算呢?没有绝对的答案,关键在於他们运用资金谋取回报的能力:若果买家有能力利用所付楼价生产出较租金加楼价升/跌幅更高的金钱回报,那么该买家应该当租客,当买家收租或免租是亏了;若果租客的理财能力能让楼价生产出较租金加楼价升/跌幅为高的金钱回报,那么该租客不做买家而乐於当租客完全正确。这解释了为甚么大家乐、麦当奴快餐、各式名牌店和许许多多的商业机构,只愿租赁而不肯买入它们拿来做生意的店铺、办公室和厂房。
以近期一些屋苑的租金回报率为例,太古城3.3%,康怡花园3.4%,沙田第一城3.7%,银禧花园3.5%。这样的回报率,买稳健的蓝筹股,每年拿四、五厘股息,应该不难吧!
投资别具慧眼的,动辄可能取得10%以上的回报,对4%以下租金回报率恐怕不屑一顾。
豪宅的租金回报率则更不堪,随便举几例:Garden Terrace,回报率1.8%;山顶Mountain View 1.4%;Repulse Bay Tower 1.4%;罗便臣道1.6%。
不足2%的年回报,你会满意吗?我敢大胆的说,这样的机会,普天之下,遍地都是,考虑到按揭利率和通胀,你不会满意的。一旦踏入加息周期,恐怕业主要大幅补贴租客。
上述4个豪宅,楼价动辄过亿,但月租不外12万元,而且是全包的。在楼价易跌难升之际,当你面对2个选择,其一是动用亿元去购买物业,免交月租12万元,变相租金回报率每年为1.5%;其二是以月租12万元租用亿元价值的豪宅,然后动用手上的亿元去投资,争取高於1.5%的年回报率。你会取用哪个选择?
同样原理可应用於屋苑单位,只是楼价改为550万元,月租19,000元,回报率3.5%。
在楼价处於复苏期及繁荣期的初期,投资者还可以寄望楼价的升幅而将超低租金回报率置诸不顾。但时移世易,现在豪宅楼价的可能下调幅度,动辄三、四成,此时还舍租取买,不是天下第一等傻瓜?
在我上述的分析演绎中,投资物业的回报率应该是该年度租金回报率加上楼价升/跌幅。将钱投资於物业还是某种生意化算,要经过精密盘算。但可以肯定的是,纵使在旺市,前者不一定最化算,更不一定永远最化算,要待精密比较才可见高下。
际此整体楼价趋於下跌,假设未来一年跌10%,一年后投资物业的回报,以上述例子来说,屋苑将是负6%强,豪宅则是负8%强,如此类推。如果跌势长时间加速加剧地持续,那损失就更可怕。
大家想想,说此刻买楼胜过租楼,有道理吗?
~ 待续 ~