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功。德。言

比较满意的文章选集(1072)

 

王文彦

怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2021年1月21日

退休银行大班的楼市预警:《地产从此步入地狱之门》(2)

 

(原文发表於2017112)

 

笔者在去年1124日撰文说:

 

『众多的中港楼市评论员不约而同指出,楼价多年来狂升不是因为经济向好、生产力提高及市民收入增加的结果,而是因为各国央行(特别是中美两国)一起拚命量化宽松,天文数字般地增加流动性,与此同时,将利率人为地长期压低至超低(甚至负利率)水平。各大国政府抢著「大印银纸」,明目张胆,毫无忌惮,已经到了「恬不知耻」的地步。市民与其手握现金眼睁睁看著它快速及大幅地贬值,不如购买有价值的实物(特别是物业),心中踏实得多。资产(例如物业)价格暴涨,根源其实是货币政策的扭曲,与实体经济表现完全背离!

 

评论员们不约而同警告,中港楼价已高升至一个「举世罕见的程度」,严重超越了理性的承受范围,已经「远远超出了居民的购买能力,而支撑现在高房价的大部份因素是投资需求和央行释放的流动性」。他们更指出,目前中国和香港的房地产泡沫异常严重,已到达「爆煲边缘」,一旦楼价出现大调整,「很多人前半辈子的财富就会被洗劫(一空)」。

 

评论员又警告,量化宽松这种货币政策已走到尽头,超低息日后将无以为继,劝喻此刻仍想入市买楼的市民和投资者应该「懂得在高位忍手」,以避免接了火棒。

 

对香港现在仍想入市买楼的人来说,一众楼市评论员的分析和警告真是暮鼓晨钟。除了评论员提及的不利因素外,大家不妨再想想另外几个不利楼市的因素:本港土地、住宅单位的供应不断增加、特朗普上台后的经济政策是扩充为主(自然会衍生通胀及高利率,过往的超低息政策应成绝响)、外围(特别是中国)及本港经济放缓甚至衰退,以及114日特区政府推出的最新辣招。

 

综合来看,想买的,真的要忍手;想卖的,真的要趁手。』

 

在去年1221日,笔者又说:

 

『政府新的劲加辣招,顿时令不少市民(特别是投机者和投资者)对置业大计却步。不少楼市评论员预计未来3个月本港楼价会回落5%8%,明年上半年可能再下挫15%20%

 

不管你对上述楼价调幅相信否,但恐怕不会否定楼价日后会遭受相当大的负面影响。

 

加息,不光会增加供楼者的负担,打击楼价,还会令美元转强,影响所及,本港旅游业、出口贸易,以至整体经济均会受影响。事实上,目前旅游业不景气,以至整体经济增长放缓,亦可归咎强美元。

 

人民银行最近公布截至上月底的外汇储备,连跌13个月,仅上月就减少了3,800多亿元人民币,是今年一月以来最多。人民币兑美元今年至目前已贬值了约6%,大至企业,小至个人,纷纷把资金调出境外,购买美元和港元资产,包括来港买地、买楼、买保险。过去一年,本港股市、楼市甚至保险业市场,都是人民币「资金出逃」的受惠者。

 

中央为免这个现象出现恶性循环,近来推出各式各样的限制措施,减轻人民币流失,中央早前叫停内地人以银联卡付境外巨额保费,对本港保险业的影响立竿见影。中央经济工作会议决策中的防止、遏止房地产泡沫和防控金融风险,就是为了预防国内房地产崩盘和经济遭受巨大冲击。

 

香港楼市,近期同时遭受三方面负面因素的冲击,特别是美中这两个世界第一及第二大而又与香港经济关系密切的经济体的巨大负面影响,这些新出现的利淡因素,再加上过去我屡次提到的多个利淡因素,未来楼价,易跌难升!』

 

刘先生对香港楼市的看法,与笔者不谋而合,所见略同,纵有小异,却是大同。

 

不过,对於未来楼市,刘先生似乎较我看得更淡。

 

 

 

 

 

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