地产博客 > 文亮语 返回
浏览人次:25314    回应:24
文亮语

日本迷失30年与海外投资

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2019年6月26日

  日本如何迷失30年一直是市民茶余饭后谈话的话题。一般人认为是因为「广场协议」,到最近因为华为事件,有人将之代入当年东芝事件令日本迷失30年。事实上「广场协议」的内容与「东芝事件」的来龙去脉,大部分人都不甚了解。既然唔了解,点解又咁肯定话日本迷失30年是因为上述事件。如果我话日本迷失30年是因为日本人贪胜不知输,相信很多人都不会同意我的说法。 

  最近,有很多香港人都打算在外地置业,他们当中有不少利用当地的银行贷款来完成置业心愿。其实,他们这样做是很危险。因为除了楼价可升可跌之外,汇水亦可升可跌。所以,如果在外地买楼而又要大幅借贷,这与赌博差不多。我经常提醒那些打算在外地买楼的人,不要借太多钱,最好唔好借,风险就可以降至最低。

  现在香港人在外地买楼,除了贪楼价大幅低於香港之外,亦贪其回报高。但如果问当地银行借贷,所付利息比香港高,回报就相应地降低,甚至出现负回报,海外投资就变成一个负累。日本就是给负回报所累而迷失30年。

  在80年代,日本经济蓬勃,不但日本货币升值,而日本楼亦同样急升。曾经试过有一段时间,大东京地区的总楼价可以买起整个美国,不少日本商人大举买入美国商厦豪宅,包括著名的洛克菲勒中心。不过,日本人并不是将手上日本资产出售而转买美国资产。因为日本资产不断升值,出售并不是一个聪明行动。日本人甚至不会在日本借钱买美国资产,因为日元不断升值,在日本借钱买美国资产是一个愚蠢行为,他们在美国借钱买美国资产,一切本来是很美好,但由於日元升得太高,出口困难,商品失去了竞争能力,日本经济亦由盛极而衰。不久之后,日本资产狂泻,日元贬值,在美国的商厦豪宅亦租不出去。日本人在美国投资出现负回报。到最后,不少商厦豪宅,包括洛克斐勒中心就要卖回给原有业主。这就是日本迷失30年的因由,广场协议与东芝事件只不过是落井下石。如果日本人在买美国资产时唔问美国借钱,广场协议就不会发挥效果。今日香港人在外地买楼,如果唔问当地银行借钱,最大不了的损失是物业贬值,不会出现负回报,亦不需要将海外投资报销。

 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
回应 / 留言规则
  1. 禁止撰写粗言秽语、诽谤、渲染色情暴力或人身攻击的言论;
  2. 禁止以名称/昵称/绰号/同音字等批评或映射任何人士、机构、公司;
  3. 禁止发布有关招聘、推销、广告等内容;
  4. 禁止公开任何个人资料(如电话号码、电邮地址、即时通讯帐号等)。

敬请留言者自律。本网站保留删除/堵截任何留言的权利。

会员登入
登入ID 或 网名
密码
1. 颜色笔 2019-06-26 08:34:36
人是贪心的动物,只会看看眼前的利益,有多少人会为未发生的事作准备?
2. Ben 2019-06-26 09:32:42
经博士解释,买海外楼的人应思考多一点.
3. 十一哥 2019-06-26 09:39:37
迷失30年系学术创作、㗎仔几时实质迷失过 ? 国内地产爆破只不过系排脓解毒、向外当比美帝佬奄番多少咁解、周边国家由呆湾-泰国-棒子-老表-越南-东亚诸国等等、成班阿4服待供养咗㗎仔几十年…闷声发紧财…先至系事实嘅全部。
4. 十一哥 2019-06-26 10:37:06
高等经济理论、主要系象牙塔班大师闭门思考出嚟、市场班爬仔就文章攞嚟当~路纸~揾食…衰咗先有理论根据甩身、政府/市场数据唔洗信只要用。

5. 乜春 2019-06-26 12:31:01
日本衰咗30年,系美国指使班金融大鳄,一齐炒爆日本所致。佢地将日本股市炒上4万点、日本楼市炒到日本人要供3代都供唔完。日本人唔识死,以爲自己 d 楼同股都系只升不跌,好似今日香港人迷信楼价只升不跌一样;最后系索罗斯班金融大鳄队冧咗日本经济,满载而归。
6. 乜春 2019-06-26 13:01:15
当年日本人买完楼,即时加按畀银行再买楼;买完股票,即时加按畀银行再买股票。所以现时日本银行成手都系呢 D 咁嘅负资产物业同股票。
7. 乜春 2019-06-26 13:22:57
日本银行手上仲有大量日本人抵押的股票,不过都系负资产,即使卖晒,银行都收唔返个本。

日本屋价,日本人供咗30年后,屋价仍然只值当年高位六成。
8. 十一哥 2019-06-26 13:38:30
日本呢30年点算衰呢、睇下全世界供应炼…佢地都仲系上游优胜、只不过将工夫窦揾阿4幸苦咁解、㗎仔好醒嘅…对人呻苦…背人欢笑、养得起咁多宅人/耆英少个崩都难过㗎、唔好比人造数据误导・
9. 引刀一快 2019-06-26 13:53:31
如果买大湾区做按揭可以内保外贷就好嘞。以前有银行做,比如永亨。
咁新一代香港人就唔使惊喇。
10. 十一哥 2019-06-26 14:00:11
阿爷科技基础…虎已归山…冇栏得住、华为专利够胆唔承认…美帝专利就松绑…老表就如入冇人之境、以中国现有规模、冇专利产权框住…闩门塘水滚塘鱼…滚泻分D比自己友…大把世界、欧美日冇咗只肥羊…做就咗只老虎、睇到争唔到…边个幸苦D呢?
11. 真真薯片 2019-06-26 15:45:01
日本经济差左段长时间,同广场协议既关系,值得详细研究,有一样野值得留意系,广场协议系1985年签,日本股灾系90年开始跌到92年,而日本房市系91年秋天见顶爆破
12. 十郎 2019-06-26 15:48:26


      亚爷唔会一野打死佢嘅 , 亦未有咁嘅力。应该系勒下松下。

13. 差左段长时间 2019-06-26 15:59:13
好像是麦克阿瑟定下来战后日元是 360:1, 用了 40 年去到 250:1, 然后几个月 200:1, 88年后 120:1, 后果非常快浮现。
14. 十郎 2019-06-26 16:14:35


      日本其中一大死因 , 是滙价大涨 , 1983年买日元 , 1美元可以换330日元 , 广场协议后大涨。 人民币都系被逼升值 , 日本弱势冇得反抗 , 人仔啋佢都傻 , 你加税 , 我贬值 , 侵侵已经口出怨言。



15. 勒下松下 2019-06-26 16:20:58
十哥, 如果, 啫系如果, 爷币兑帝币由 1:1.2x 三年间去到 1:2.5x, 美帝会否也迷失三十年。
16. 十郎 2019-06-26 17:44:16


      一定会 , 不过唔好当犹太佬系傻仔。

17. 唔好当犹太佬系傻仔 2019-06-26 18:06:44
阿爷唔开放资本帐又唔俾走资, 犹太仔除左搞颜色革命都好颈痕。 
18. 去曰本置业 2019-06-27 09:52:10
去曰本置业不太理性。因为日本有好的嘢,通常留本土人,如公仔面,食品,药品..... 有好置业机会留比外地人?
19. 向泛民说不 2019-06-27 10:38:33
个个都只是讲老美的金融战,广场协议之后,日元上升,日本仔就开始做金融投资,结果就是堕入老美犹太佬设计的陷阱。但是如果有工业收入,始终有一天会走出困境。

其实科技战上,日本也是被老美打压下去的。90年代初期,日本的半导体工业曾经出口总额比美国高。第一次海湾战争,美国佬还在说,得益的是日本仔,因为美国武器很多用了日本的零件。美国佬是如果肢解日本科技业,第一,吾比日本仔统一发展科技,第二,吾比日本仔减价散货,第三栽培韩国,台湾新加波取代日本,记住老美将香港排除在外。结果今日日本仔除了做零件,设备之外,其他的完全没有竞争力。以华为为例,今天华为的零件还是用日本货,但是当中国货单质量提升了,就会取代,一个例子就是面板。日本面板卖不动。还有日本设备也只有中国这个客户,如果中国人能够设计出好的设备,也会取代日本设备。日本和俄罗斯一样,基本上失去了创新。只剩下10年前留下的科技。记得有一段时间,日本的个人GDP还比美国高,现在不但低了很多,甚至还低过香港。这里的仇中狗,记住没有中国的支持,香港不可能做到这样的成果。

还有最近又证明了顾客永远是对的,顾客是上帝,老美厂商已经找到了规避美国制裁的方案,又供货给华为了。所以中国在原则上的问题不能对美国妥协。
20. 向泛民说不 2019-06-27 10:43:22
真真,生意淡薄,不如赌博,听过未啊。85年之后,日本仔生意淡薄,所以开始赌博,跟住出现经济泡沫。结果被犹太佬转移了大量资产。

今天香港班香港黄狗,一样在帮犹太人随时搬走香港人创造的财富。上星期最乱的时候,班黄狗一样系度制造谣言,犹太佬一样系度沽空香港。所以黄狗根本就是卖港贼。
21. 香港土著 2019-06-27 14:21:53
日本迷失三十年,主要症状是大量Made in Japan变成Made in XYZ. 股楼接连暴跌,正财富效应变成负数,变成烂账,变成负担。经济增长似有若无几十年,社会上流机会大幅减少,受苦主要是年轻一群。整体来说,日本人生活水平大致能够保持,但细看其实是贫富差距长年无法收窄,所谓迷失正在於此。
22. 十郎 2019-06-27 15:05:14


      日本银行系负资产 , 日本公司互相控股。如果大家一齐计数 , 按在银行的股票 , 资不抵债。他们拖得就拖 , 拖到过左关 , 就系神仙。

23. 十一哥 2019-06-27 16:01:44
十哥 大富翁游戏…玩纸上富贵 、全世界都玩紧。

24. 十郎 2019-06-27 16:11:04


      隔离果句最实际 , “ 幸好已上岸 ”