日本如何迷失30年一直是市民茶余饭后谈话的话题。一般人认为是因为「广场协议」,到最近因为华为事件,有人将之代入当年东芝事件令日本迷失30年。事实上「广场协议」的内容与「东芝事件」的来龙去脉,大部分人都不甚了解。既然唔了解,点解又咁肯定话日本迷失30年是因为上述事件。如果我话日本迷失30年是因为日本人贪胜不知输,相信很多人都不会同意我的说法。
最近,有很多香港人都打算在外地置业,他们当中有不少利用当地的银行贷款来完成置业心愿。其实,他们这样做是很危险。因为除了楼价可升可跌之外,汇水亦可升可跌。所以,如果在外地买楼而又要大幅借贷,这与赌博差不多。我经常提醒那些打算在外地买楼的人,不要借太多钱,最好唔好借,风险就可以降至最低。
现在香港人在外地买楼,除了贪楼价大幅低於香港之外,亦贪其回报高。但如果问当地银行借贷,所付利息比香港高,回报就相应地降低,甚至出现负回报,海外投资就变成一个负累。日本就是给负回报所累而迷失30年。
在80年代,日本经济蓬勃,不但日本货币升值,而日本楼亦同样急升。曾经试过有一段时间,大东京地区的总楼价可以买起整个美国,不少日本商人大举买入美国商厦豪宅,包括著名的洛克菲勒中心。不过,日本人并不是将手上日本资产出售而转买美国资产。因为日本资产不断升值,出售并不是一个聪明行动。日本人甚至不会在日本借钱买美国资产,因为日元不断升值,在日本借钱买美国资产是一个愚蠢行为,他们在美国借钱买美国资产,一切本来是很美好,但由於日元升得太高,出口困难,商品失去了竞争能力,日本经济亦由盛极而衰。不久之后,日本资产狂泻,日元贬值,在美国的商厦豪宅亦租不出去。日本人在美国投资出现负回报。到最后,不少商厦豪宅,包括洛克斐勒中心就要卖回给原有业主。这就是日本迷失30年的因由,广场协议与东芝事件只不过是落井下石。如果日本人在买美国资产时唔问美国借钱,广场协议就不会发挥效果。今日香港人在外地买楼,如果唔问当地银行借钱,最大不了的损失是物业贬值,不会出现负回报,亦不需要将海外投资报销。