昨日在早餐时见到一位愁眉深锁行家,不过没有问他有什么事。在这个时势,物业投资者大多数愁眉深锁。行家话大行一份空置率报告,累他被老板照肺照了一个晚上。大行报告中指出,中环甲级写字楼空置率大约5%,而他们公司的中环甲级写字楼空置率超10%。老板话佢工作不称职,如果唔想办法将空置率下降至5%以下,行家可能随时被离职。行家问我们的中环甲级写字楼空置率是多少,我没有讲真实说话,只是话大约5%。其实,我们在中环的甲级写字楼全部租出,包括一个本来是行家租客,最近亦转租我们的写字楼。我们并没有以低价抢客,而是行家的写字楼在低层,而我们的在高层,有不少中环甲级写字楼租客最近都由低层搬上高层,而行家公司拥有的甲厦大多数是低层,空置率超过10%绝不出奇。严格来说,这不是行家公司的错,而是行家公司的错。
发表报告的大行以前有一位外籍董事话买楼三大原则,就是Location Location Location,一向被视为投资物业的金科玉律。我讲大家或者会不相信,原来写物业报告亦要讲Location Location Location,三个Location 的意思分别是优质地区,优质大厦,优质楼层。中环甲级写字楼代表了两个非常好的Location,第三个Location 就是讲楼层,当然是愈高愈好,而且愈高楼层的空置率愈低。大行的报告是5%空置率,这只是一个平均数,高楼层的空置率一定大幅低过低楼层。所以,就算空置率亦要讲Location Location Location ,即是要分高中低楼层来讲,否则就不算是一份中肯、仔细、全面性的报告。