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文亮言

疫市下,楼市不跌的三大原因

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2020年2月17日

  有报章访问一位在2003年沙士期间捞底买楼,但又已经移民去了台湾的香港人。我唔需要睇访问内容,就知道那人一定会话在新冠肺炎疫情下,楼市一定会大跌。虽然市场上公认我是大淡友,但我认为今次疫情唔会令香港楼市大跌。不过,仍然要睇香港政府识唔识做,如果政府以守财奴心态管理财政,楼市大跌亦不是没有可能。所以,楼市是否会大跌,政府的取态比疫情更加有影响力。

  今次楼市不跌有三大理由,首先是楼市结构有所改变。我以婚姻制度来解释,沙士期间是多夫多妻制,一个业主可以合法拥有几个单位,而一个单位又可以「确认人」形式合法地被几个业主拥有。这种多夫多妻制的婚姻制度是很脆弱,离婚的百分比很高。同样情况,楼市以这个制度存活,那些以「确认人」形式成交的物业,很容易会被取消交易,已经炒上去的楼价又会回复原状。外人看来,楼价会突然下跌10-20%。现在行一夫一妻制,普通人是很难买第2个单位,结果是他们不会那么容易放弃手上唯一的自住单位,没有来自多夫多妻制的供应量,楼市要跌都不是那么容易。

  其次是逆周期措施变疫周期措施。香港因逃犯条例事件出现社运已经超过8个月,我亦写过几篇文章希望金管局放宽逆周期措施,但如泥牛入海,少少反应都没有。今次由新冠肺炎产生疫情可能迫使金管局将逆周期措施变疫周期措施,即是让银行放宽按揭客户的物业按揭成数,令到不少因为疫情而影响收入的老板,或者一些打工仔业主,可以向银行加按用以渡边难关。虽然金管局还未放宽逆周期措施,但已经让银行容许按揭客户还息不还本。虽然是小帮忙,但效果已经不俗。倘若楼市下跌,我认为金管局会放宽逆周期措施。有人问点解,这是疫周期措施。

  第三,但不是最后。因为我只讲前3点,就是现在卖楼的人身份不同。以前因为物业在出售时已经资不抵债,由银主代为操劳,银主为求早日取回贷款,卖楼时会又快又狠,不过价钱唔会好。现在大多数由业主自己卖楼,就算是卖楼还债,卖完之后仍然有不少余额,所以非常精打细算,亦唔会大幅低於市价卖楼。基於上述三个原因,楼市要大幅下跌亦不容易。

 
 
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1. 三大原因 2020-02-17 10:39:16
其实唔止楼市,乜都冇跌过。
2. 龙虎豹 2020-02-17 10:59:08
唔知系网主cut晒定黑心淡收了皮,呢次竟然唔见佢跳出来喊惊话大跌五成,终於吐气扬眉嘅留言。😩
3. 无乜信心 2020-02-17 11:55:27
睇下武汉肺炎要搞几耐啦..
同埋政府连巿民买唔到口罩,人命攸关都唔理
仲系咪可以咁肯定政府一定会出手救人...

4. 十一哥 2020-02-17 11:56:54
楼价只系由亢奋价冷静番些小、息口系关键…息够低…斋还息..租跌收租佬就有位喘息。

沙士时…有老友厂房免租…求十一哥攞去使、只要帮手睇咗条管理费差饷地租数得嘞、果时更加坚信…市道兴衰系由情绪带动实体、有士气…逆境就系动力、愁思恨意…金山银山都觉得系负担。

5. 竟然唔见 2020-02-17 12:01:16
咁又唔可以咁讲, 沙士是压毁最后一根稻草, 本来已经跌左几年, 如果 97 沙士 03 科网爆破会很不一样。如今虽不是明显的跌, 但是要变现很困难, 可望而不可食, 向钱庄申请延还等於自暴其短。
6. 政府一定会出手救人... 2020-02-17 12:16:43
正苦帮你唔到, 当经济停摆时只能搵个理由派钱提供流动性, 然后各安天命。
7. M2 2020-02-17 14:01:43
香港存款从2003年约4万亿港元,增加到了今日的14万亿。真恐怖。钱太多,楼太少之局唔改,港楼仍然易升难跌。
8. 引刀一快 2020-02-17 14:09:40
香港冧唔冧唔系最重要,最紧要系大陆楼跌,咁香港大把人可以买到楼改善生活,香港一定比之前和谐好多。
9. Philip wong 2020-02-17 14:24:11
我一直为当奴不值,当年沙示令到香港一壳泪,居屋无人问津,政府财政连年赤字。当奴、唐唐肩负救港救市,最终不负所托,很快有了财政盈余,多年之后,楼价狂升,行会有人将所有责任诿过于当奴,结果当奴背了贪曾黑锅。今次如果香港又楼跌债升,风声鹤唳中,香到绝不容易再找唐"曾"搭档,香港人自求多福吧!
10. 不容易再找唐"曾"搭档 2020-02-17 15:27:32
世事真系吊诡, 到靠地产炒起来的时候又说产业空洞化错过了升级大好机会, 其实香港人到底想搞啥?
11. 十一哥 2020-02-17 16:43:23
今次疫情、检阅咗中国嘅马步、中轴大城话封就封…难在封而不乱。

美帝玩到发哂矛…焗到歇斯底里..矛招百出、阿爷冇笨7到去见招拆招、要倾就倾…要就、果头就开路养新客…高就高喺呢度。
12. 汤玛斯 2020-02-17 19:19:05
我睇影响楼价嘅重要指标是失业率。失业率高源自经济差、生意难做,商人、中产、下流皆有一大批人生活困难。楼价就有跌冇升。
另一指标系博士嘅评论。博士经常话自己估楼市唔准(不过估股市都几准)。而家博士话楼市难大跌,照计短期内(几个月内)应该会大跌!
13. 最大原因-供应不继 2020-02-17 19:27:14

PRX左右楼价的症结所在,往往都是供求平衡,而在住屋需求没有改变之下,供应却在缩减。据《长远房屋策略》周年进度报告,未来10年总房屋单位供应目标进一步调低至43万个,较去年再减2万个。长策於2014年订立未来10年总房屋供应目标为48万伙,但翌年便调低至46万伙,去年再调低目标至45万伙,今年已是第三度调低总房屋供应目标。

政府继续维持去年修订的公私营房屋七三比,换言之,10年供应中,私营房屋供应由去年所订平均每年1.35万个,减至2020年度起的1.29万个,每年再少600个。这亦意味著2020年4月起新财政年的私楼土地供应,有机会因应供应目标而进一步减少。

政府今年9月推算未来3至4年私楼供应量为9.3万伙,已相当於长策最新目标7.2年的兴建量。对比2014年底公布的2015年起10年建19万伙的私楼供应目标,最新目标仅及当年的68%。

14. LC2 2020-02-17 20:34:03
03年之前 97 起经济就唔好,去到 03 年一口气信心被打散,如今倒返转,一升升了十年,很多人都对香港既信重很多,因为这十年很多人搵钱,搵的不是小钱,今次大家都预期 3 个月完事,就算过去大陆人唔到团到香港,香港既铺都无话大跌,因为业主己经大多搵够,卖同唔卖都无乜分别,唔同 03 ,卖唔卖可能己是生死关头,而且国家现在向上,香港唔多唔少都食到水,如果今次同上一次sars 时间一样,我谂三个月就算每个月跌 2 到 4 % ,过后只要大家还是有工作,应该都不会虽要贱卖层楼,重有而家供断楼既人比 03 年多,加埋货己经去到更有实力既业主手上。
16. 好大的差别 2020-02-17 21:26:22
2003供楼利息8%-9%,冇H Plan, 冇利息回赠,冇Mortgage Link 按揭挂钓存款。十万银主盘等於劈。

当时是好高的正利率(通缩加高利息),而今日系实质负利率,而且大多数业主都是揸现契楼。

政府敢撤除所有打撃楼市的辣招吗?
17. 打撃楼市的辣招 2020-02-17 22:59:36
不会撤,但变现逃生门也关上,这水位,找谁来接呢?
18. Tommy yeung 2020-02-18 12:00:13
有危必有机、但而家有危都无机😩
19. 汤玛斯 2020-02-19 10:24:50
17楼说出重点。在疫市时期,需求极低,竟然还有人说供不应求,楼价冇得跌!
虽然有人分析现在市况与2003年不同,所以不会出现沙士价。但他们忽略了武汉肺炎的传染力比沙士劲十倍以上,对实体经济的破坏也是十倍以上。我们起初看到的是饮食业重创(我个人已三个星期没有去过餐厅了),其后看到旅游业重创,因停工及供应錬断裂,制造业也将会重创!
在这样的重击之下,即使疫情在两、三个月内受控,非一、两年难以复原!楼价怎会不跌?
20. 需求极低 2020-02-19 10:55:30
需求唔低, 因信称义, 想要就系需求啦, 但拎得出嘅唔多嘛, 之前一二千幻就咁拍心口上, 而家知道拍唔出声啦, 十年前都系四五千蚊尺咋。想卖嘅又明知嗌唔到价, 咪平啲啲租, 大家一齐 downsize。