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文亮言

别人不敢买楼才是买楼的时机

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2020年2月12日

  香港经过8个月社运,加上新冠肺炎,楼市疲弱不堪。有老友见到有不少业主减价,认为现在是买楼的时机,问我点解按兵不动,很容易错失良机。我话宁愿错失良机都唔想入错市,而事实上现在太多人谂住入市买楼,怎样计算都不是买楼的时机。

  老友问如果现在还不是买楼的好时机,究竟几时才是,这个问题很容易回答,但很难解释。因为大部分听到答案之后一定要我解释,答案是别人不敢买楼的时候,才是买楼的好时机。现在咁多人准备买楼,又点会是买楼好时机。

  老友话唔明白,意思是叫我解释。楼市下跌时会出现三个阶段,现在处於第一个阶段,有不少业主是因为财务问题迫於无奈卖楼,楼价亦有相当折让。不少以往打算买楼的人因为嫌楼价太贵而没有买楼,现在见楼价已经下调至他们能力负担之内,担心如果唔买楼,楼价可能很快会调回升。这个情况亦出现过不少次,所以,第一批买楼的人应该是那些有需要而又能够负担得的人,物业投资者很少在这个阶段出手买楼。

  由於第一阶段是那些财务紧张的业主卖楼,到了第二阶段,因财困而卖楼的业主并不太多,而卖楼的业主是睇唔好后市,但并不是离开楼市。他们希望卖楼之后楼市继续下跌,令他们有机会以低位再入市。这个阶段因有需要而买楼的人并不太多,反而是物业投资者会买楼,这个阶段亦可以说物业投资者对决,谁胜谁负就要看楼市以后走势。楼市上升,那些入市买楼的投资者当然是胜利者;但楼市下跌,那些卖楼的投资者未必是胜利者,因为他们唔够胆再入市买楼。

  楼市去到第三阶段可以用残、贱来形容,能够成交的都是价低质优单位,但很奇怪,那时候大部人都唔敢买楼,并且认为楼价仲会下跌。其实,如果有钱就应该买楼,不过仲要加多一样,就是要够胆,有钱冇胆仍然唔会买楼。老实说,有钱有胆的人不是太多。如果唔够钱买楼,吓都畀人吓死。

 
 
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1. zzzz 2020-02-12 10:22:36
中国现在示范紧人类命运共同体,团结抗疫。
香港业主眼见全球新一轮QE蠢蠢欲动,亦发挥紧命运共同体精神,揽楼斗长命,惊青便输了。
2. ! 2020-02-12 10:26:57

350名医护剃头带尿片赴武汉 护士哭别拜托老公照顾BB

2020-02-11 21:47中国
医护团隊誓師现場。网上圖片
医护团隊誓師现場。网上圖片

武汉肺炎疫情在内地仍未受控,各地不斷调派医护团隊,前往重災区湖北武汉作出支援。早前在上海,有2間医院組織了一隊350人的龐大医护团隊,前往武汉抗疫。他们为安全和方便起见,不惜將头髮剪短,更有护士媽媽在起行之前拜托老公,要暫时幫手照顾家中的幼童,場面令人动容。

在元宵節晚上,上海復旦大學附屬華山医院院长丁強,在社交軟件上发出讯息,表示希望徵召一批志愿医护人员前往武汉支援:「明天需要210人左右支援武汉!考验華山的时候到了!」

短短45分鐘,已经有超过200人自动请纓,表示能够走上前線抗疫;最后聯同上海瑞金医院派出的136名医护人员,兩間医院合併派出一支350人的龐大医护团隊,於第二天立即出发支援武汉!

这隊医护团隊中,90年代出世的佔了一半有多,最年輕那一位才只得26歲,不少人更是初为人父人母,或者剛剛结婚。来自華山医院泌尿外科的护士李夢琪,便是其中一位「90后」志愿医护。

护士们紛紛剪短头髮。网上圖片
护士们紛紛剪短头髮。网上圖片
护士们紛紛剪短头髮。网上圖片
护士们紛紛剪短头髮。网上圖片

李夢琪與丈夫育有一名孩子,剛剛才跟他度过人生第一个生日,但在国难当前,这位年輕的护士媽媽仍然選擇跟愛兒和老公短暫分别,走上前線抗疫。在出发当日,李夢琪與丈夫相擁而泣,更向对方作出叮囑,拜托他要好好照顾孩子,場面催淚感人。

除此以外,为了方便工作和安全著想,这批350人的医护人员更在出发前「自愿削髮」,其中有女护士把留了4年的长髮剪短。见到身邊的伙伴一个个剪短头髮后,有医护人员亦不禁流下眼淚。

其中一位女护士说:「这是一種責任,大家都義无反顾。」

为了减低感染的机会,医护人员一般在穿上全套保护衣后,都会一整天不吃不喝不上廁所。所以今次的紧急救援之行,工作人员为他们准备了大量成人紙尿片,足足塞滿了百多个行李箱。

希望这班医护人员能够平安歸来,早日和親人、子女团聚。

医护团隊行李
医护团隊行李
医护团备齊尿片赴前線抗疫。网上圖片
医护团备齊尿片赴前線抗疫。网上圖片
3. 學到嘢 2020-02-12 10:45:53
多謝汤博士嘅文章,又學到嘢,多謝。
4. 十一哥 2020-02-12 11:52:01
2楼   国家有难…对错爭议掉兩旁…捨生救难真英雄 ! ! !  中国总是好人多 !



5. 鳥5 2020-02-12 12:33:22
关鍵时刻,全国加油!
6. 鳥5 2020-02-12 12:57:24
资产泡沫爆破,重点非局中人,也非该资产好壞。科學係同资金为直接关係。我講左2年啦!资金在泡沫不破,资金走乜都要死,豪宅地段都瓜,已经话你听唔关质数时㗎喇。。。揸ak47都死到週地係。个个仲著條底褲沖入市去搏命?斯巴達戰士?未上車千祈,唔好喺呢兩年上車!
7. 窮人思维 2020-02-12 12:58:36
博士这篇文章,解释咗点解香港窮人永遠都会俾有钱人多咁多的原因。因为每一次天災人禍,死人冧楼的时侯,总有一大埋專家话cash is king🤣🤣🤣。
8. 鳥5 2020-02-12 13:05:42
荷蘭鬱金香,97楼市,2000年科网股,日本资产泡沫,07美国楼市。邊一忽关个资产是呢?当大量资金湧入,乜都要死啦!而家庭債务72%!條数话畀你听。好多人玩紧(空手道)!个个玩现金,乾隆皇个尿壺都可以唔跌。。谂一谂。
9. 鳥5 2020-02-12 13:16:54
市場已经话你听,有钱佬係畀人call咗成年窿㗎喇。好客行先!我講既!30年嘅accumulator,賭5过!既然咁多年都冇上車,等多兩年先睇啦!投资角度更加唔使谂。老雞唔翻炒,翻炒要十年。We are difference..07年美国业主心態!自己幻想下啦
10. 大鄉里 2020-02-12 14:41:52
实体资产vs虛擬金融。

督手指欏钱买D唔知乜唔存在既产品,轉头賺钱卖比人,賺到钱斷估都職錨定实体掛?
虛擬个泡大过实体个泡好多,真係西瓜对提子咁,就係D人惊先分散投资。
11. Philip wong 2020-02-12 15:47:55
楼价好高,真係买唔落手,不过,如果买第二套唔使辣招,市价跌15%,有Location(除東区外的港島楼),有景(海景当然好,开揚市景也不差),年輕,(楼齡少于15年)我都敢买!香港人对距离好敏感,稍为遠点都抱怨,所以市区楼始終不怕没有擁躉。雖然費青、費炎倆兄弟搞亂香港,近几年歐美年輕租客驟降,但是大中住宅,卻是供求失衡已久。政府預期每年19000单位本来就不够,去年据说只有15000个单位。其实,香港需要每年约50000个单位,才能平衡供求,我手上没有出生率的数据,但是按照每年中學畢业生,大约6-7萬,新移民﹝包括大陸以外的团聚个按)每年当不少于45000人,十来萬新增人口,即超过50000对新人有房屋的需求,这也是港府曾经含糊地宣布十年需要39萬单位的理据吧?本来家中老人过身,將财产交給兒女继承的,可以舒緩一些壓力,不过,由於孝子越来越少,新婆不愿和公婆住的事例十有八九,老人家怕临老唔过得世,揽住张契響枕头下,死都唔轉名。雙老命又长,揸住大单位由女佣陪的为数不少,确实大家都要面对此困局,目前看来,十年八年内都依然会失衡。当然楼价升高下调十分正常,没胆受跌价冲击的,即使再跌50%也不敢入市,当楼价跌倒通街都係筍盘时,银行按揭也不会輕易批出,有钱也彌不平动搖的心。没有房子的,依然是无殼蝸牛!其实,自已用,价格回順15%,又上得車,买个安居樂业,以后楼价升跌,唔使随之喜樂悲哀o超人话哉,俾得起首期,自己用,几时都可以买!
12. 鳥5 2020-02-12 16:54:13
豪宅享高位跌15....睇楼都嫌費事呀?中低价楼咁高位跌15个percent畀你執到!咁都仲玩?
13. 元朗真香港人 2020-02-12 17:19:15
”别人不敢买的时候”

够胆+有钱+对前景有信心+未失业+年輕

那就可以“吾大数球”,缺一不可!

14. 叻唔切 2020-02-12 17:23:41
香港有班自认的叻仔,以为自己好醒,沽咗楼钱多去玩I will kill you later.  股市專收叻仔,最怕你唔认叻。

15. 天大誤会 2020-02-12 17:37:55
美国政府的債务率开始剛性上升,債务已经处於危机模式之下。依家美聯儲放棄对通脹的控制,通过貨幣貶值让美元持有人为美国政府的債务买单!壓力就再次從美国政府身上向美元持有人身上轉移。这種政策轉移所带来的效果是立竿见影的,從国際黃金期貨价格的走势上可以明顯顯示出来。

美国賴債的最佳方法,就係不斷把美元購买力貶值。所以话香港楼价升,只不过係因为美金貶值,銭唔值钱而已。所以要香港楼价唔升,除非美国佬狂加息,不再把美元購买力貶值。美国会睬你嗎?
16. 真心请教11 楼 点解港島東区楼除外 ?謝謝 2020-02-12 17:41:30
真心请教11楼点解港島東区楼唔应该买 ??? 謝謝
17. 鳥5 2020-02-12 17:43:02
在下够胆響解放軍入城买牛,響立春买股票。1420重鎚买金。。有一样我係唔够胆。。。书
18. 点解港島東区楼唔应该买 ??? 2020-02-12 18:35:20
佢咪答咗你「稍为遠点都抱怨」
19. 有一样我係唔够胆 2020-02-12 18:54:55
雀哥,你唔知会有疫情的,是吧?
20. 鳥5 2020-02-12 21:14:14
19F,既然你问到我我就话番畀你听,以前发生響我一件事。。当年切爾諾貝爾核爆我咁啱经过銀行高銀行经纪額头写住你係傻仔咁嘅样叫我买歐洲小型基金我返咗屋企唔够三日我就卖咗12个月后升咗八成。到第二次我覺得个机会呢係日本大地震。但係我当时都坐紧貨根本冇钱买。。。咁我就唔明点解曾氏通道底,曾淵滄都贏唔到大鑊。高位走貨係最难。。執钱嘅机会全地球兩三年一次。。今日我同你講
21. 鳥5 2020-02-12 21:19:24
对上嗰次地球股票基金一年升50係俄羅斯股票。俄羅斯打敘利亞美国佬一拖去三个月计数佢係要死但其实阿爺喺背后畀咗60億美金預繳石油之后又开戰12个月后差唔多。俄羅斯基金升幅50呢个世界机会真係成日都有。高位肯走先係最难
22. 鳥5 2020-02-12 22:17:20
19F,我再重新同你講多次係天災。冇人預料到 冇一个国家够胆玩病毒戰 。唔係細菌墊
23. 鳥5 2020-02-12 22:19:57
我再畀多个数字。二戰后殺人最多嘅病毒係大约十年前美国发生h1 n1流感。。世衛預计嗰十年全球係死咗16萬。。。你返嚟谂下
24. 鳥5 2020-02-12 23:16:36
15F,g00d p0nit...But 临死之前嗰段狂加息呢?
25. 鳥5 2020-02-12 23:22:38
15F, 你知唔知咩叫做製章?记唔係通叔又唔係通脹。。
26. 路人丁 2020-02-13 10:26:17
我覺得第2阶段都会来, 但好难会去到第3阶段, 2003 至2007 卖楼的人, 后悔足10几年。呢几年几多人怨点解当年无买楼。多得呢几年政府的辣招, 依家好多业主都係被篩選过, 較有能力持貨的人。除左财务困难迫於卖楼的人, 当然实会有人因为惊而卖楼, 但相比2003年, 呢D細胆的人一定少左好多。
27. 江湖少侠 2020-02-13 11:25:20
有人用97来比較2020,犯了一个根本性邏輯错誤,没有考慮整体貨幣供应量先不说銀行存款,2020是97的五倍
大家留意以下数点:
1. 08年开始,全球濫发貨幣供应量,整体貨幣供应大增
2. 中国不斷增加貨幣供应
3. 美元走強,但本港资金池不见走资
4. 大陸支付寶、微信支付发展極速,未来虛擬貨幣形式極速增加,整体产生的总貨幣供应購买力量和間接再衍生的非实体購买力,形成線上/線下貨幣泡沫化

由以上数点,全球貨幣泡沫化是不可逆轉方向,美元走強只是貨幣貶值洪流中的一小船,就算美国加息收表,改變不了世界继续几何級增加貨幣供应。美国要保持競爭力,只有再重新參與这種貨幣眨值戰。

所以,泡沫化的源头不在楼市,是貨幣,会继续泡沫,负利率一出,更加劇貶值,有楼在手不要放,那是唯一不變的核心价值,水漲船高,贵的不是楼,是钱太不值钱,每天都会貶一些,直至全球资本主義爆破,但楼仍然是楼,仍然是地球上有限资源,尤其係香港楼。


28. Philip wong 2020-02-13 11:36:37
16楼,純屬个人喜好,去年打風时剛好有車要在柴灣修理,看见柴灣倉邊的护波堤,不斷咁將海潮送去杏花村,惊覺維港出了鯉景灣,外海无所阻擋,去水多多都不够,来水少少已嫌多。因此東区出了筲箕灣,受颱風摧残較嚴重。在東区置业,一嫌車程遠而价格见优惠,二嫌風多而維修成本是个未知数,三嫌数价回報不及市区咁和味,四嫌跌市風險比市区高。现在港島地价已经接近二萬一呎,买半新楼殺价后才18000-25000,基本上没有体现土地价值。
29. 16 楼多謝28楼 PHILIP 哥高见:) 2020-02-13 13:36:26
16 楼多謝28楼 PHILIP 哥高见:)
30. 根本性邏輯错誤 2020-02-13 16:44:08
只要钱不在你袋,就算街外有几多钱,都是没用的。
31. 果然有Logic 2020-02-14 23:50:34
只要你不肯落手去執,街上大把钱也只是得个睇字。唉,见到人執到钱條氣又唔順。

香港人,开心啲啦!开心比有冇Logic重要。