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房屋透视

按贷危机过虑

 

苏伟文

浸会大学持续教育学院院长
2015年3月4日

近期有意见指不少细价楼除了银行按揭之外,还有经财务公司以物业贷款形式的多重按揭,甚至说有些按揭是超过「十按」,让人担心一旦楼房市场出现调整,这些多重按揭会带来金融风险,更有说这是细价楼爆煲先兆。

银行财仔业务本质有别

从正常角度看,一个物业出现多重按揭必定不是正常,但要明白,财务公司的物业贷款无论在处理和监管上,和一般商业银行的楼房按揭完全不一样,不应将两者混为一谈。商业银行的楼房按揭生意是长远的,业主要自行筹措首期,银行会对楼房进行抵押,对银行来说,楼房抵押是应付一旦贷款人无力偿债时,可以将抵押品变卖,银行是第一债权人。

相对来说,财务公司的物业贷款的年期就短很多,假如一般银行楼房贷款期是二十五至三十年的话,物业贷款的年期最多只是数年时间。换言之,银行在按揭上看借款人长远的还款能力,反之物业贷款是看借款人的短期还款信用,两者之间在本质上已有分别。

另外,财务公司的物业贷款利率一般比银行按揭高得多,一般买家需要按揭服务,首选自然是财务费用较低的银行按揭。假如贷款人愿意付出较高利率,背后已代表了这名贷款人在正常银行借贷中不易过关,才要投向利率高很多的物业贷款。

倘爆煲难动摇金融体系

在经济理性下,这些提供物业贷款的财务公司不会不明白贷款人的质素,仍愿意做这样的生意,即是他们已衡量过风险和回报。须知道贷款人一旦还不了借贷,财务公司可将物业以银主盘卖掉,若果物业贷款的按揭成数未到物业估值的上限,即使最终借款人无力还钱而要以银主盘形式出售物业,财务公司也不见得一定亏大本。退一步而言,提供物业的财务公司有其背景和生态,假如借款人赖债,只是损害这些公司的股东利益,如果说会引来崩盘式的楼价下降,或许是将这个风险看得大了。

站在金融监管和体系的安全上,金管局负责监管接受存款的机构,所以银行在按揭服务上非常审慎,为的是不希望银行有滥贷行为,从而影响存户和金融体系的健全,所以金管局监管银行是责无旁贷。然而,提供物业借贷服务的是以放债人形式提供借贷,这些机构不会接收存款,也和传统金融机构没多大的业务往来,即使这些提供物业借贷的财务机构出事,对金融体系的影响也不会太大。

无疑现在楼价高企,也令人对物业按揭带来潜在的风险感到担忧,香港的金融体系经历过九七金融风暴洗礼,面对金融冲击已有经验和防范。这些担忧虽然有点言重,但居安思危还是有用的。

苏伟文

恒生管理学院商学院院长兼金融学教授,主要研究兴趣为国际金融、金融市场及公司管治,在国际著名财务会议及期刊已发表多篇论文,并著有多本作品。

 
 
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1. 引刀一快 2015-03-04 12:24:57
经济下滑,影响楼市途径无孔不入,若果话呢样系过虑,亦喺其它地方会出现一个始料不及。
2. 贝才仔 2015-03-05 13:33:00

算啦, 话之你金融学教授

LE 度博士讲咩都系真理