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房屋透视

绿置居定价不简单

 

苏伟文

浸会大学持续教育学院院长
2015年1月27日

施政报告提出了「绿表置居先导计划」(坊间简称之为「绿置居」),引发了一些讨论和争议。

平情而言,任何新的房屋政策都会惹来争议,因为房屋问题在香港是一个老问题,也是一个棘手问题,资助房屋更是涉及公共资源,所以绿置居的提出引起争议是意料之内的事。然而,这并不代表我们现在马上便完全否定绿置居,反之我们既然要面对一个新的房屋政策,我们就要让这个房屋政策可以发挥最大的成效,否则这只流於负面的批评,而不是具建设性的提意见。

租置优惠 不能照搬

在绿置居的讨论上,与其侃侃而谈其理念,不如务实点反证如何可以优化执行上的细节。

绿置居由於是资助房屋的一种,所以在定价上一定要符合一些原则,不然的话便会有滥用公共资源去补助他人炒卖房产的可能,而这个定价考虑又要顾及众多的因素,是要小心考虑的。

首先,第一个定价原则应该是以不亏本为大纲。绿置居是容许现有公屋居民或是可以上楼人士,多了一个购买新落成公屋的选择。在情理上,这些人士购入了新落成公屋后,这个公屋的标签便应改为出售资助房屋,也就是和居屋相类似的一种资助置业模式。

这个和以前的租置计划不同。在租置计划内出售的公屋,是由现有居住在单位内的公屋居民购入,他们的居住单位没有改变,只是身份由租客变成业主,而他们所居住的单位已有了一段时间,所以租置计划所计算的折扣率和定价优惠很吸引。在现在楼价飞升的时候,租置计划的优惠方式便不可以照搬至绿置居,除了时代背景不同之外,新落成公屋的质素和租置计划有着差异。

从这个切入点入手,绿置居由於是新建楼房,在情在理,其定价便不应低於单位的建筑成本。从绿置居的申请人的角度看,当然是定价愈低愈好,但过低的定价只会令房委会盖一间绿置居便亏损一间,这并不是有效运用公共资源的大方向。是以一个最基本的原则,就是绿置居的定价不应该低於其建筑成本,否则在情理上说不通,更加会直接蚕食了房委会的财政资源。

厘定责任 影响售价

第二个原则,就是定价机制不应和现有的居屋定价有太大的差别。绿置居并不是居屋的配置和设计,无论在环境配套和楼房的标准,都和居屋有别,因为绿置居本来就是公屋。因此,绿置居的定价也不能照抄居屋的定价,假如绿置居的定价和一般居屋一样,就会使绿置居和居屋售价一样,作为引导公屋居民购置绿置居的能力也会下降。简言之,绿置居不应将之视作新一期的居屋,也不能将居屋定价的一套完全移植过来。

话虽如此,毕竟绿置居是一种资助房屋,是以公共资源资助公屋居民置业,假如定价和居屋的安排有很大分别,人们便会有不同反应。在安排定价上,这要求房委会要用类似居屋的定价大方向,但不可以完全一样,这可要考验房委会在定价上的安排。

第三就是定价安排的内容。绿置居的一项困难,就是所挑选的楼宇只是屋邨内的一幢,而不是整个屋邨。从业权的角度看,由於绿置居是业主,所以楼宇的挑选会直接影响楼宇的业主责任,也影响着其售价。例如在斜坡附近的楼宇业主要承担维修斜坡的责任,所以出售近斜坡的绿置居机会不大。这个道理也适用於其他公共设施,如果一些公共设施是坐落绿置居范围之内,绿置居也避不了责任,定价自然要将这些要素反映出来。

绿置居定价上要考虑的当然不只这些,但已可见当中的不简单,房委会在细节上要做的工夫还真不少。

 
 
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1. pig 2020-10-04 17:08:08
nice .