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房屋透视

房委会财政压力令人关注

 

苏伟文

浸会大学持续教育学院院长
2014年1月14日

香港公屋轮候册上的申请超过二十万宗,三年上楼的承诺已日见压力,燃眉之急是要多建房屋。然而,大幅增加公屋供应不是嘴巴说说这么简单,当中的财政负担可是天文数字,如何妥善和理顺兴建公屋的财政资源,将会是在增建公屋上的成败。

租金调整 非关供求

在上个星期公布的房委会来年预算,由於建屋量的增加,房委会的资金结余,将会在一七年的财政年度末期,由现在的六百九十多亿元,下降至二百八十多亿元,实在让人对房委会的财政状况关注。对房委会来说,在「房屋条例」的制约下,房委会要财政上自负盈亏,当房委会的财政预算公布后,大家的反应是房委会财政上快要「干塘」,房委会可能要向租户加租,又或是变卖资产,有的甚至说要政府注资。平情而言,这些推测也不是没有道理,因为一个机构面对财政压力,自然会向新资源入手,可是房委会的状况比较特别,这些简单想法并不马上用得上。

首先是租户的租金调整。房委会的资金压力当然可以由加租来应付,可是房委会不是一般的商业机构,租金政策有其目标,而不是只向收入着手。房委会成立的目的,就是要为经济上不能负担私人楼宇租金的人们,提供公营的房屋,而公屋租金的制订和调整,并不是一个自由市场的供求关系。

目前公屋租金每两年调整一次,是根据一个以公屋租户入息变化的机制,从而得到变动的百分比,而在加租上,更是有百分之十的上限,这个机制也写进「房屋条例」,是属於法例的一部分。换言之,房委会的财政状况和加租与否没有关系,房委会不会因财政压力而加租;反之,房委会财政有盈余也不会因而减租。住户方面是如此安排,但对商场的租户来说,租金调整就不是不可行。房委会的商场是要服务居民,所以我们也不能将之和其他以商业模式营运的商场比较,但房委会也有责任确保商场的租值合理。在这里,更强调的是房委会不是要利用商场来为其财政状况埋单,而是要好好发挥商场的营运水平,在达到服务居民的同时,也可提供合理的租金收入给房委会,这不是藉向商户加租来增加收入,而是将公共资源好好的运用。

提升效绩 胜卖资产

出售资产是房委会以前用过的方法,在一段日子里房委会也遇过财政紧张,靠的是将旗下的商场和停车场售予领汇,既然有了以前的先例,也让人觉得房委会或可再一次出售旗下的资产。我们都会明白,自领汇上市后纷争不绝,假如房委会再一次的将资产变卖,其实是会重复领汇的问题,出售资产也不见得是可行的好办法。对房委会而言,加强将属下资产的效绩提升,其实比变卖资产来得吸引,尤其是将商场、停车场的空置率降低,已可大幅的增加营运效率,不是只有打变卖资产的主意。

而要求政府注资,更是一个很令人关心的课题,因为在「房屋条例」下,政府会在一定的条件下为房委会提供支持,也令人对政府注资有着憧憬。然而,政府的支持也不是没有条件,正如上文所说,政府会在有条件下才会给予支持。对房委会来说,定期和政府保持联络和沟通,让政府明白房委会的财政压力,是重要的一个工作。政府也不可能不考虑通盘安排,是以政府注资也不会是短期可以出现。

房委会的确面对财政压力,中短期而言,房委会还是有所需的资源去恪守其为大众服务的承诺,至於长远的财政安排,就非得和政府好好详细研究不可。

 
 
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