楼价高企，唔少买唔起楼但又想过独立生活的年轻人会选择租屋住。《东网》请来专家为新手租客提供旺市租屋指南，想租到笋盘不妨睇睇。

租屋看似易过买楼，但一样有许多地方要注意，一不留神随时有手尾跟。特别是现时楼市畅旺，细价租盘甚为抢手，租客想搵到笋盘就要识得个中窍门。

主攻细价楼物业市场的祥益地产总裁汪敦敬教路，新手租屋无论在搵盘、议价及签约等各方面都有不少细节要留心，其中，搵盘可说是租屋最关键的一环，秘诀在於要努力做功课，若然能够物色到合适的地产代理行及经纪，绝对事半功倍。

跟业主议价亦不容忽视，虽然住宅租金持续上升，但业主未必一定「吊高来租」，相比起高价租给麻烦租客，他们会倾向租给「好租客」，故只要新手租客做足功夫，让业主感受到诚意及信心，租金很多时都有商量，搵笋价租盘并非不可能。

租客跟业主议价后，签署租务合约一样有很多细节要注意，最重要是保护自己的权益，免得日后出现争拗。另外，租务支出亦要计清楚，以免失预算。

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【搵盘篇】拣合适经纪 货比三家
打算租屋的人士一般会搵地产代理代劳物色租盘，祥益地产总裁汪敦敬认为，识得拣地产代理行及经纪是搵到笋盘的最大关键，皆因每间地产代理行的「收盘」能力及业务性质不同，如租客心仪街坊旧区的二手租盘，却找新盘楼花代理，就会失去选择的优势。

他指，切忌以「盲人摸象」方式搵盘，在区内众多地产代理行之中，宜搵三间确保可以找到大部分市场租盘的地产代理行，「货比三家」找出最适合租客需要及租金的放盘。

除了寻找合适的地产代理行外，筛选经纪亦不容忽视。如果经纪因应租屋人士的要求落力跟进，而且不断提供额外的放盘资讯，如一些即将完成租约或即将新放租的隐藏租盘，代表该经纪重视这单租务交易，找到笋盘的机会自然增加。

钟情住新楼的人士，他建议要密切留意落成收楼两周后的放盘情况，一般租盘较充裕，只要租客争取业主信心，租金随时有意外惊喜，惟他提醒近年细价盘抢手，要笋价租新楼都要讲彩数，啱价的话最好尽快做决定，以免被其他租客捷足先登。

租金升势凌厉，曾发生事故的租盘及「太空舱」也成为抢手货。这两类单位租楼流程跟普通单位分别不大，但提醒租客不要只贪平，入住前宜了解清楚居住环境是否合适，以免签完租约后悔。

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【议价篇】自动转帐交租显诚意
租金升个不停，租客想笋价租盘，识得议价绝对有优势。祥益汪敦敬指，业主一般愿意找个交租稳定又安全的好租客，多过付得起高租金的麻烦租客，故若然租客能主动推销自己，成功博取业主信任的话，租金很多时都有商量余地。

他建议，如果租客对自己职业及交租能力具信心的话，不妨主动约见业主建立默契，并提交入息证明，如专业人士或公务员等好租客，大可利用职业优势打动业主。

其他租客亦可打「人情牌」议价，招数包括主动提出以银行自动转帐形式交租，甚至一次过交足1年租及尽快起租，以向业主显示诚意，争取议价空间。

传统上租客可向业主争取「免租期」，以便在租约生效前免租进行装修，但汪氏提醒，现时租盘抢手，未必个个业主愿意提供「免租期」优惠，一旦因这些条款而被其他租客租入心仪单位，恐怕得不偿失。

另外，汪敦敬续说，租盘业主叫价参差，租客宜多以同屋苑或附近物业租金作格价对象，以衡量单位是否抵租，尤其是刚入伙的新盘，缺乏租金指标，就更加要以不同地区的新入伙盘作比较，减低交贵租的机会。

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【签约篇】列明各种条款免争拗
租客跟业主洽谈好租金，经纪查证业权后，就可跟业主签租约作实。祥益汪敦敬指，租客首先签署临时合约，要注意除了列明租期、租金、付款日期及免租期等条款外，如业主包管理费、差饷、地租、水电费、家俬及电器等的话，谨记写清楚在合约内，尤其是家俬或冷气，最好写明数量及牌子，以免日后出现纠纷。

至於水电煤由业主或租客申请、按金如何处理，以及住户证数目一样要列明。另外，合约内亦要厘清维修权责谁属，最常见是水喉问题，一般室内由租客负责，室外由业主负责。

租约期方面，一般为两年，包括租期首12个月的「死约」，及第13个月起至租期结束的「生约」（退租权），「生死约」日期宜在合约内列明。汪指，近年细价盘抢手，为免「死约」后被业主迫迁，最好在合约内注明租屋优先权，以保障租客权益。

此外，签订临时租约后普遍一、两周内会签署正式租约及租客收匙，并支付地产代理佣金及印花税，谨记要办理「打厘印」手续，万一出现纠纷都有法律保障。

另外，租屋开支一样要计清楚，除了一个月租金作上期（第一个月租金），及两个月按金计算，还有地产代理佣金，通常是半个月租金计，印花税（「打厘印」）则为年租金的约0.25%，详情可参考税务局的收费表。

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